私人发展公众休憩空间设计及管理指引
为改善香港的城市景观及回应市民就管理私人发展项目内公众休憩空间的关注，发展局委讬顾问进行研究，以制订一套私人发展公众休憩空间的设计及管理指引，并在过程中征询持份者的意见。这项顾问研究经已完成。发展局已接纳顾问的建议，并公布私人发展公众休憩空间设计及管理指引。该指引已于2011年2月14日起生效。
在私人发展项目内提供公众设施的背景资料
- 私人发展项目内的公众设施大致可分为这几类：(a) 政府、机构或社区设施，如社区会堂、老人中心等；(b) 公众休憩空间；(c) 行人／车辆通道，例如行人道、天桥和公共通道；以及(d) 公共交通总站。按有关的地契或「拨出私有地方供公众使用的契约」（公用契约）的条款规定，一些公众设施在落成后会交回相关政府部门，另一些则由私人发展商或业主继续管理及保养。
- 在以下情况，发展商会在其私人发展项目内提供公众设施，供公众使用：
- 卖地─决策局／部门可建议包括这类设施，以应公众需求；
- 批地和私人发展／重新发展(涉及规划许可及契约修订／换地)：
- 决策局／部门可建议包括这类设施，以应公众需求；或
- 发展商可能在向城市规划委员会(城规会)提交的规划申请书中建议提供这类设施。城规会在批准规划申请时最终可把上述规定列为规划条件。在「综合发展区」地带内的发展项目，发展商须以总纲发展蓝图的形式向城规会提出规划申请。城规会会在审批有关蓝图时加入这类条件。
如可行的话，这类规定可成为土地契约条款(例如发展项目涉及新契约或修订契约)。
- 在发展项目内提供公众设施，原意是希望能促进综合设计、善用土地，以及更妥善规划用地或使某类公众设施得以早日落成，以满足较广的地区或全港需要和应付建议发展项目所带来的人口。
- 另外，有些情况是在私人楼宇范围内提供港铁设施、为扩阔街道而移后楼宇，以及提供穿过楼宇的行人通道，供公众使用。建筑事务监督根据建筑物条例在以下情况会给予业主优惠或补偿，例如在计算该楼宇的总楼面面积时豁免计算有关空间的面积；或给予额外总楼面面积：
- 为补偿在私人楼宇内拨出若干空间兴建地铁设施。楼宇落成后，上述范围会移交政府，然后交予铁路公司。
- 为补偿发展商拨出用地或部分地方作公众通道(例如为扩阔街道而移后楼宇，以及提供穿过楼宇的行人通道)。业主的权利和义务会在公用契约内列明。
- 一般来说，政府、机构或社区设施、公共交通总站及地铁设施会在落成后移交政府。至于其他设施，假如无需移交政府，则有关的合约文件会就设施的管理、维修及开放予公众等安排作出规定如下：
- 就公众休憩空间、行人和车辆通道而言，假如由地政总署规管的土地契约内已作出相关规定，则该等设施受相关规定所规管；以及
- 就移后楼宇以扩阔街道及穿过楼宇的行人通道而言，规管该等设施的相关规定，载于由屋宇署规管的公用契约内。
- 为了确保发展商履行相关条文，地政总署与屋宇署会在发展项目竣工后进行视察，并确定发展项目符合土地契约或建筑图则内所有规定后，才会发出完成规定事项证明书(满意纸)(若适用的话)或入伙纸。这两个部门会透过突击巡查，以监察有关条款的执行情况，并会在接到市民投诉后采取跟进行动。
- 业主的权利与义务，详载于土地契约或公用契约内，视乎何者适用。一般来说，私人发展项目的业主必须履行以下义务：
- 按照土地契约或公用契约条文所规定，容许公众人士合法地使用该等设施，以及确保该等地方畅通无阻(若适用的话)；以及
- 妥善管理和维修该等设施，达至令政府感满意的水平。
公众可免费使用大部分的公众设施，但某些设施除外，例如土地契约指定的公众收费停车场或户外食肆座位；以及就时代广场的个案，根据公用契约，有关人士使用有关范围作临时展览及陈列用途，所需缴付的费用。
- 由于业主必须根据土地契约或公用契约开放该等设施供公众使用，因此，让这类发展项目的业主采用一套合理、清晰而具透明度的指引，供使用者遵从，亦属合理的做法，正如政府或公营机构亦会依从某些规则及规例来管理其辖下的公众设施。
在未来的私人发展项目内提供公众休憩空间的优化安排
发展局于2010年1月就在未来的私人发展项目内提供公众休憩空间的优化安排向立法会发展事务委员会提交讨论文件，有关的优化安排包括：
- 公众休憩空间的提供
- 除非根据《香港规划标准与准则》，目前或预计日后区内的休憩空间不足，或在特殊情况下，从整体的规划或城市设计的角度进行严格评估后，有理据支持提供公众休憩空间，否则政策局／部门不应建议城市规划委员会(城规会)接纳或要求发展商在私人土地及／或毗邻的政府土地上，提供公众休憩空间，作为私人发展项目的一部分；
- 即使根据上文第1项的原则，可能有理据支持在私人土地及／或毗邻的政府土地上，提供公众休憩空间，作为私人发展项目的一部分，但如果发展项目受不限制土地用途契约规管或实际上不可能在土地契约内规定须提供公众休憩空间，政策局／部门不应建议城规会接纳或要求发展商提供公众休憩空间，因为这些拟议的规划增益可能难以落实；
- 作为规则，如住宅发展项目可能出现共有业权的情况，政策局／部门不应建议城规会接纳或要求发展商在有关的住宅发展项目的私人土地内，提供公众休憩空间，而令个别业主须承担管理和维修保养公众休憩空间的责任；以及
- 就无须呈交城规会审议，但由地政总署因土地契约的缘故而另外传阅的发展建议，政策局／部门在提供意见时，上文第1至3项的相同原则亦同样适用。
- 因公众需要而提供的公众休憩空间的财务责任
- 不论在私人土地或政府土地上，在私人发展项目内提供的公众休憩空间，建设费用应由发展商承担；
- 至于经常费用：
- 如不属下文第b项所述情况，在政府土地上提供的公众休憩空间，在建成后或在政府要求时(视乎情况而定)应交还政府，而管理和维修保养公众休憩空间的经常费用， 应由政府承担；
- 如在毗邻商业发展项目的政府土地上提供公众休憩空间，政府可请该商业发展项目的发展商／业主承担管理和维修保养公众休憩空间的经常费用。如发展商／业主接受邀请，则应在土地契约订明承担经常费用的责任；
- 如在进行商业发展项目的私人土地上提供公众休憩空间，根据土地契约，该商业发展项目的发展商／业主须在整段契约期内，管理和维修保养公众休憩空间； 以及
- 不过，如公众休憩空间规模庞大或占地甚广，或提供公众休憩空间的费用不菲，与整体的发展成本不成比例， 政府不应利用这机会要求发展商承担全部费用，而应酌情考虑承担提供公众休憩空间的部分或全部费用(包括建设费用和经常费用)。
发展局
2015年7月
在私人发展项目内提供公众设施
