约两年前，有公务员建屋合作社的业主和立法会议员建议，要求政府或巿建局「积极介入」协助重建公务员建屋合作社楼宇（合作社）。他们的论据主要有两点：（一）这些合作社楼宇普遍位于巿区而且建得不高，重建可以增加楼面面积，从而增加住宅单位供应；及（二）这些楼宇的楼龄一般在四、五十年以上，缺乏升降机等设施，年长业主出入有困难，重建可让他们搬到有升降机设施的楼宇，解决他们生活上的不便。故此，他们认为政府应积极促进公务员合作社重建，从而达致「双赢」。
政府与香港房屋协会（房协）经研究后，早前公布了一个协助合作社楼宇重建的先导计划，并已到立法会解释有关计划及出席公听会听取公众意见。然而，仍然有持份者包括一些合作社业主批评政府在补地价问题上不作退让，并继续以上述两项理据要求政府「特事特办」。
首先，容许我先将合作社建屋计划独特的历史背景稍作解释。该计划始于1952年，政府以特惠价格批出土地 （一般是地价的三分之一），让当时合资格的公务员以合作社形式建屋，并可获政府贷款支付地价及建筑费，如果日后业主希望把单位出售（包括出售重建），便需要向政府补回地价的差额。这补回地价的做法与其后推出的居屋无异，是政府一贯的政策。
就上述年长业主希望搬迁到楼龄较新、有升降机的楼宇这项诉求而言，视乎合作社是否已解散，业主可通过以转让「合作社会籍」的方法，转让其单位使用权予其他符合资格的公务员；或向政府补回三分之二地价然后在市场上出售其单位。至于后者，目前亦有机制容许有关业主申请在签订买卖合约后才支付补地价额。业主可将出售所得再置居所，但所购入的单位的位置、年份、设施和面积，则视乎业主自己本身的意愿和经济能力。
至于业主和立法会议员指在增加土地供应的前提下政府应「特事特办」的论据，我们经研究后发现合作社楼宇的整体重建潜质，并不如想像般高。在已解散合作社但未进行重建的178个地盘中，只有85个具有发展潜力，即重建地积比是原来的两倍或以上，让项目最少可以达致收支平衡者。而这85个地盘即使全部重建，最多亦只获得约23万多平方米的额外楼面面积，加上位置分散和各有限制，实际可增加的面积可能更少。如果以重建后新单位约50平方米面积计算，淨增长共约4,000多个单位，即平均每个地盘增加50多个单位而已。因此，即使从增加房屋土地供应的角度出发，亦难以作为我们偏离一贯补地价政策的充份理据。
对于有人提出由巿区重建局（巿建局）介入重建合作社楼宇的建议，我们需要明白，现时巿建局在重建楼宇增加发展密度时，乃获政府豁免补地价，涉及公帑的补助，其政策目的是协助重建那些破旧和严重失修的楼宇，促进巿区更新，从而使整体社会得益。相较于一般巿区旧楼，特别是那些存在劏房、严重失修的旧楼，合作社楼宇普遍保养较良好，空间亦较宽敞，没有迫切的重建需要。若巿建局优先插入处理这些合作社楼宇的重建，做法是否恰当运用有限的公帑？又是否对其他有更迫切需要重建的旧楼业主公平？又是否符合社会大众的期望？事实上，如果业主认为他们的合作社楼宇属于破旧失修，同样可申请巿建局的「需求主导」计划，若合符资格，仍可被拣选参与该计划。
或许，有人会争辩政府填海造地也需要花费公帑，为何对以公帑介入重建合作社楼宇不作退让？首先，正如上文所述，公务员合作社业主当年已获特惠价格批地建屋，如果今天政府再豁免他们在原地契中尚欠的三分之二地价，会否造成双重福利的问题？这对其他需要补地价才可于公开巿场出售单位的居屋（或其他资助置业计划）业主，又是否公平？况且，现时其他一般的旧楼重建，如果发展密度有所增加，同样都可以达致增加房屋单位供应的效果，它们现时亦同样需要就增加发展密度而补地价，政府是否也应予以地价优惠？
我们明白公务员合作社业主对政府与房协推出的先导计划，仍然有不尽满意的地方，我们会继续虚心聆听各方的意见，研究计划细节可以怎样进一步改进。同时，巿建局和地政总署亦已有措施，协助合作社业主跟私人发展商探讨重建安排，详情可见： www.legco.gov.hk/yr14-15/chinese/panels/dev/papers/dev20150526cb1-860-6-c.pdf 。然而，在恰当运用公帑这问题上，我们仍然需要坚守原则，把有限的公共资源优先用在最迫切的需要上，希望公众能够理解。
2015年8月2日
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