管理公务员合作社的是公务员事务局，而市区更新则属发展局的管辖范围。上周末两个政策局的同事应邀探访了个别住户及出席了有关的讨论会，听取居民的意见。让我在此说一下发展局对公务员建屋合作社重建的看法。
公务员建屋合作社的出现有其独特的历史背景。建屋计划始于1952年，政府以特惠价格批出土地(一般是地价的三分之一)，让当时合资格的公务员以合作社形式建屋，并可获政府贷款支付地价及建筑费，为期二十年。此计划在1980年代中终止，期间先后成立了238个合作社，单位数目达五千多个。
这批合作社楼宇楼龄渐长，以今天的规划来看，当中不少并没有用尽地段可建的楼面面积，因此具有重建发展的潜力。事实上，当中11个合作社辖下的楼宇已被重建，包括规模较大位于西区的宝翠园。
在讨论会上，居民反映的意见主要有三方面，包括补地价太高和楼宇维修资助不足，另外他们希望市区重建局(市建局)能设立先导计划，集中处理公务员合作社的重建项目申请。
就补地价方面，地政总署一直以专业的态度、按当年批地的条款和现行的政策，公正处理所有申请。就合作社楼宇补地价而言，一般牵涉两个阶段。首先如果业主欲卖出其单位，要先付撤销转让限制的补地价，以现有用途的土地值或地契上列明的参数去重建地段的估值计算。一般而言，按该参数重建所得楼面面积会少于现时分区计划大纲图上所容许的面积。因此，倘若业主要整幢重建，用尽地积比去实现土地发展潜力，则须再补地价差价。前合作社社员更可以向公务员事务局申请，在缴付土地补价前签订买卖合约。至于有居民认为补地价数额过高，也许与他们在当年只付出三分之一地价建屋有关。
至于楼宇资助维修方面，未解散的公务员合作社单位可申请由屋宇署管理的 "改善楼宇安全综合贷款计划"下的贷款。而已解散的合作社单位业主则可申请由香港房屋协会和市建局联合推出的"楼宇维修综合支援计划"， 当中包括财政资助及技术支援。
至于市建局的参与，该局设有"需求主导"计划，可供合作社前社员在取得相关业权后申请，并会选取符合条件的楼宇，首要考虑是楼宇是否严重失修和居民的居住条件是否恶劣。该局现阶段未有打算推出为重建合作社而设的先导计划。
总的来说，公务员合作社楼宇是一个特殊环境及时空下的产物，它的批地条款、业权结构和买卖限制都与私人楼宇和居屋不同，难以直接比较。但在市区重建的问题上，政府和市建局对待这些楼宇业主和其他业主都是一视同仁的，而他们也可以自由与发展商商讨重建方案，并有不少成功例子。据我了解，由于很多合作社楼宇位置优越且环境宽敞，不少退休长者也希望继续居住，安享晚年。所以我们要弄清楚，真正希望搬离的长者是哪些? 基于什么原因？重建是否最好的解决办法？
有人建议可就合作社楼宇重建的补地价给予优惠，甚至免补地价。合作社楼宇业主已在过去享受到低地价优惠，我们有没有足够的公众利益理据去支持政府再用公帑补贴他们呢? 但换一个角度看，从善用土地资源、释放这些地段的未完全发展潜力上，又可以有什么政策和措施呢？发展局会持开放的态度，继续与各持份者沟通和探讨。
2013年2月3日
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