每年在新一份《财政预算案》公布后，政府会公布年度卖地表，列出下一个财政年度可供推售的住宅及商业用地，另外亦会每季预先公布来季的卖地计划，为市场提供透明度及确定性。土地对香港住屋需求、社会和经济发展攸关重要，卖地收益亦是政府其中一项重要的收入来源。我们有责任确保以公平、公正和具竞争性的机制处理卖地事宜，善用土地资源。今次，我特别邀请地政总署副署长慕容汉，为大家介绍政府的卖地机制及流程。

公平、公正、具竞投元素

地政总署1982年4月成立，专责掌管香港所有土地行政事务，涵盖批地、拨地、估价和征用土地等。在卖地方面，土地拍卖和公开招标都是惯常采用的卖地方式，虽然具体操作细节及流程不同，但同样是公平、公正及具竞投元素。今年3月，地政总署就以招标方式出售古洞北／粉岭北新发展区首幅住宅用地，招标结果亦于4月公布。

以价高者得为原则

慕容汉说，以公开招标方式出售政府用地，流程相对简单。地政总署会首先拟备卖地章程，详细列出土地用途、发展参数、其他限制及要求，然后在宪报刊登投标方法及截标日期。有意竞投人士可按卖地章程入标竞投。在截标后，所有合资格的标书会呈交「中央投标委员会」考虑，若然出价达至或高于底价，会按价高者得原则尽快批出土地，一般可在数天内公布结果。在完成交易后，亦会不具名公布所有余下标书的投标金额。

截标当天早上定出底价

在政府而言，卖地一直是「随行就市」，在出售土地时会订定底价要求，所有地皮必须达到底价才会出售。按现时机制，地政总署的估价小组会于截标当天的早上定出底价。评估时会以地皮的市场价值为基础，并参考市场上土地物业成交及各项影响市况的因素，包括经济环境、市场现况及对前景的看法、建筑成本的最新变化等来厘定底价，估价可说是十分「贴市」。

土地价值源于发展带来收益

慕容汉说，每幅土地的价值不尽相同，但都是源于地盘在发展后的楼面所带来的收入，收益多与少则视乎地盘在城规要求、《建筑物条例》及地契条款的规范下可容许的发展用途及发展规模，当中亦会因地盘的地理和环璄因素如地点、附近的配套设施及基建等，以及物业市道的供求情况而异。有收入自然有成本，除地价的支出外，还有建筑费用、利息支出和风险回报，在收支平衡的情况下，不难发现发展商预计收入越高，建筑费用、利息支出和风险成本越低时，能够承担的地价支出会越高。

客观、独立、行之有效的卖地机制

听过慕容汉的介绍，希望大家明白到，政府有一套客观、独立、行之有效的卖地机制，并一直严格遵守。我们会继续采取多管齐下的方式全方位觅地，以达至持续及稳定的土地供应。文中提及古洞北／粉岭北新发展区首幅住宅用地上月成功推售，反映我们在推展新发展区工作方面的努力，尽管过程中遇到不少困难，但我相信只要继续持之以恒、迎难而上，困扰香港多年的土地问题，定可逐步解决。