行政长官在新一份《施政报告》提到，面对楼宇急速老化，须采取更有效的政策手段，加快重建更新步伐，其中，市区重建局（市建局）刚完成「油麻地及旺角地区规划研究」（「油旺研究」），为重整和重新规划两个旧区制定蓝图，亦提出发展节点及一系列新的规划工具，以提升土地使用效益和重建潜力。《施政报告》更提出会在另外两个旧区—荃湾和深水埗—开展同样的地区规划研究。早前，我特别相约市建局行政总监韦志成到访旺角，谈谈市区更新。

油旺地区规划研究

「油旺研究」2017年展开，涵盖两区面积约212公顷。研究制定了市区更新大纲发展概念蓝图，建议把两区分为五个「市区更新潜力地区」，各具不同的规划主题，例如建议把旺角东及西发展为「动力商贸区」、大角咀变身「绿悠社区」、油麻地会成为「历史文化生活区」。研究亦提出五个发展节点，为区内的重点发展，设计上各具独特性，将有助带动四周的更新。日前，我与韦志成总监便前往其中一个节点—「旺角东水渠道城市水道」—的位置视察。

发展节点推动地区更新

韦总监介绍，计划中，现时位于花墟径已被盖封的明渠会重开，改建成水道，旁边的界限街一号体育馆、二号体育馆及界限街运动场，整幅土地上会兴建大型水道公园。公园地下会设有300多个车位的停车场，以解决区内车位不足的问题。停车场上盖将兴建一个新运动场，旁边会有一座新的政府综合大楼，既重置现时的体育设施，还有更多社区设施。水道会由太子道西延伸至弥敦道，两旁会有商业（包括高层建筑和低层精品商业街）和住宅发展。

我相信大家都会感受到，水道公园将令花墟及其周边地带焕然一新，在旺角烦嚣的环境中，提供一个消閒康乐好去处。

新规划工具更具效益

「油旺研究」建议的概念蓝图为规划愿景。韦总监说，研究亦提出多项新规划工具，例如地积比率转移、街道整合、住用及非住用地积比互换等，令推动市区更新，更具效率和效益。政府支持落实新规划工具，提高重建项目的商业可行性和吸引私人发展商参与，促进市区更新。这些工具亦适用于私人发展的重建项目，而在适当情况下亦可推展至其他旧区。

积极落实实行细节

就「油旺研究」的建议，市建局在短期内会谘询专业团体和相关持份者。同时，发展局正联同相关部门与市建局密锣紧鼓，就建议的规划工具制订执行细节，如透过更新一些指引落实措施，并期望明年完成相关工作。韦总监说，市建局会将合适的项目纳入市建局未来五年的业务纲领内，尽快开展一些起动项目，并率先试用建议的新规划工具，为私人主导的重建项目应用新规划工具提供经验参考。

开展荃湾深水埗地区研究

参考「油旺研究」的经验，今年《施政报告》提出邀请市建局在荃湾及深水埗旧区开展同样的地区规划研究，以确定更新方案。深水埗和荃湾均属旧区，市建局可运用「油旺研究」提出的概念和规划工具，审视区内的土地用途、道路规划、休憩空间及社区设施等情况，为这两个地区制订规划及重整蓝图，并探讨调整及提高区内发展密度的可行性，从而善用土地和加快旧区重建。

为深水埗作更深入广泛重整研究

深水埗是传统旧区，在油旺的北面。韦总监说，市建局以往在该区开展的17个项目，主要以项目主导为原则，重整规划较少，发展空间也有局限；而上月底开展的兼善里／福华街项目及昌华街／长沙湾道发展计划，则把旧楼群、旧社区设施及政府土地纳入规划范围，并以政府推广的「一地多用」概念作综合规划发展，从而提升土地发展潜力。他认为，为深水涉进行如「油旺研究」般更深入及广泛的重整研究，制订全面更新蓝图，加快更新步伐，是适当的。

审视荃湾区地积比

另外，荃湾属于香港第一代新市镇，发展自1970年代开始，区内不少楼宇楼龄已超过50年。韦总监说，当年新市镇订定的住用地积比率一般较市区为低，荃湾的最高住用地积比率现时仅为五倍，因此现时是合适时候，在荃湾开展类似研究，并审视提高荃湾区地积比的可行性，同时检视土地用途，改善这个旧区的整体环境。

市区更新是一项充满挑战的任务。如韦总监说，旧区更新不应只看项目，亦不应只看小区，应以更宏观的概念来考虑。就开展荃湾及深水埗地区研究，市建局管理层会尽快呈请董事会，在获得其支持后尽快开展研究，期望可在两年内相继完成。