以下是发展局局长甯汉豪今日（七月十八日）在立法会会议上就《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》（《条例草案》）恢复二读辩论的发言全文：
主席：
《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》得以在立法会暑期休会前最后一次会议恢复二读辩论，我首先要衷心感谢法案委员会主席林筱鲁议员、副主席刘国勳议员、委员会13位委员、所有提交书面意见的持份者、立法会秘书处、法律顾问、律政司团队，以及发展局同事在过去四个月的努力，让《条例草案》的审议工作得以顺利进行。我亦非常感谢刚才在二读辩论过程中、昨日和今日31位议员先后发言，大部分表示支持并道出《条例草案》对加快旧区重建的重要性，以及提出宝贵意见。
香港楼宇急速老化的问题刻不容缓。各位议员发言时已提及很多数字。多年来，政府一直以复修及重建并重的策略，应对楼宇老化问题。楼宇复修方面，我们有强制验楼验窗计划，亦会向业主提供财政和技术援助。但对于部分日久失修的老旧楼宇而言，重建事实上较维修更符合经济效益。我们今次提出修订条例，促成私人业权统一，以及促成收购者进行重建，但我希望各位和市民不要停留在此，其实更重要目标是推动重建老旧和失修楼宇，为楼宇业主提供出路，消除楼宇安全隐患，改善大家的生活环境，这些目标才是最重要。即使我们偶然从媒体听到指我们做这个动作，得益的是发展商，但对政府来说这绝对不是事实，我们看重的是刚才我提及的社会目标。我们于二○二二年年底至二○二三年年中，就条例修订进行谘询，得到持份者和市民的普遍支持。经考虑所收集的意见，我们修订了自己的建议，由曾经很进取降低门槛，至稍为务实作出调较，并于去年十二月向立法会提交《条例草案》。其后，立法会法案委员会总共召开了八次会议，包括听取公众和团体意见的公听会。我非常感谢委员会过去密集式的讨论，亦提出了更深入的修订，协助我们完善一些修订。主席，因为我需要郑重向社会说清楚这条例的主要修订方向，所以即使在席议员已大体知道，希望仍容许我简单说一次。
立法建议
今次修订的条文主要希望做到四件事：
（一）降低强拍申请门槛
我们从二○一○年修订的经验看到，当年降低强拍申请门槛的确有立竿见影的效果，可促进更多强拍申请，促进旧楼重建。因应在谘询期内有不少意见要求政府在政策上要更对焦，《条例草案》因此加入了地区重建需要的考虑因素，从地区角度出发，亦结合了楼龄越高、强拍申请门槛越低的政策，引导市场将有限资源和力量聚焦于老旧及状况差的楼宇以及有较迫切重建需要的七个「指定地区」。
《条例草案》亦建议将位于非工业地带而楼龄达30年或以上的工业大厦的强拍申请门槛由现时的80%降至70%，目的是加快非工业地带转型。
（二）便利毗邻地段的强拍申请
《条例草案》的第二个目标是便利毗邻地段的强拍申请，但为何要便利这种申请？其实目的都是希望提高土地使用率，促成一些较大型的重建项目。我们不是从发展商的层面出发，而是希望为社区带来更多规划裨益，亦让小业主因提升了的重建价值而获分摊更多售卖收益，达致双赢局面。一些因其本身重建价值低而难以独立发展的细小地段，亦可透过合并毗邻地段申请强拍而获得重建的机会。
（三）精简强拍的法律程序
为加快处理强拍申请，《条例草案》建议，如地段上所有私人楼宇的楼龄达到50年或以上，而所有小业主已被寻回及由其法律代表向土地审裁处提出不反对重建的情况下，才可免除强拍申请人需向土地审裁处证明该地段上的楼宇因「楼龄」或「维修状况」而理应重新发展的规定。如果有这拆墙松绑，土地审裁处便可尽快直接进入审理关于估价的环节，加快强拍申请的审批。
（四）加强支援受强拍影响的小业主
第四方面，亦是一个很重要的环节，就是我们提出加强支援受强拍影响的小业主。首先我想和大家说说现行法例在法定制度上对小业主的保障，而这些现行保障我们并无改变，只会在我稍后阐述的情况下再得以加强。现行的保障是甚么？其实在我们现行强拍制度下，小业主有一个法定机制，有权就强拍申请和物业估值提出反对，而土地审裁处在这个法定机制下会严格把关，并非一达到强拍门槛，就自动可以进行强拍和重建，有一个把关的机制。土地审裁处会在充分考虑所有因素后，才会确认这个地段理应重新发展和发出售卖令。而在订定售卖底价时，现行制度已经要求土地审裁处顾及地段的重新发展价值，确保小业主可得到公平和合理的补偿。刚才我说的是现行制度提供的一些法定保障。当我们提出修订《强拍条例》（《土地（为重新发展而强制售卖）条例》），放松门槛促成重建，由我们在内部构思这个想法时，我们已经知道任何建议必定要与加强对小业主的支援，一起提出来，亦因此我们在整个政策建议内，除了我们今日提出的法例修订，我们表明会加强对小业主的支援，而这个是有制度化的安排。首先，发展局会成立一个专责办事处，然后在这个办事处下，我们委讬市区重建局（市建局）成立一个新的强拍条例小业主支援中心。支援中心向发展局负责，并非向市建局负责。当然有关资源的行政费用，我们感谢市建局愿意支付，但是有这个防火墙的制度。换言之，我们给小业主的支援，其实是政府主导的支援，所以并非如坊间或议员刚才表达关心，每当我们谈强拍时，就好像是一些无助的小业主和一些开发商的对垒。将来我们希望这个情况或感觉会改变，因为政府会介入，有这个由政府主导的支援服务。
或者我和大家详细说说支援中心将来会做甚么，当然第一个最基本的，它要加强公众教育和宣传。支援中心会与地区组织、居民组织，包括我们现时发挥功效的地区关爱队，以及一些非政府机构合作，加强公众教育服务和宣传，聚焦向当区旧楼小业主，无论他是否收到强拍申请，整体来说，对这些旧楼小业主讲解整个《强拍条例》制度、重建维修的制度等。往后，当真的出现强拍申请，小业主会担心，在这个阶段，支援中心会安排专业人士，包括律师和测量师，为受影响小业主提供免费的初步专业谘询服务，让他们知道往下来他们要面对的是一个甚么程序和情况。这个支援中心，当已有这些强拍申请，亦会鼓励和协助小业主积极参与调解。我都留意到有多位议员发言时希望我们多做这方面的工作。支援中心正正在这方面会提供支援，不单只鼓励，如果小业主真的进入调解，与主要收购者进行调解的话，这个支援中心会提供调解费用的资助。
另外这个支援中心亦会用比较优惠的价钱，用补贴形式协助有关小业主取得他们物业的估值报告，让他们更好地有一个独立、第三方的估价，知道他们自己的单位值多少钱，从而更好地评估他们应否接受提出收购者的建议，而无需进入强拍程序。
但如果真的要进入强拍诉讼的阶段，去到土地审裁处面前，这个支援中心便会在诉讼的时候为小业主提供专业服务的转介名单，而政府亦会在这方面，我们亦正筹备一个贷款保障计划，让小业主如果真的需要一些资金聘请律师和其他专业人士，在土地审裁处面前代表他们提交理据和发言，他们可能需要一些资金，我们会为他们提供贷款保障。为何只是贷款保障，因为过去的个案告诉我们，当这些强拍个案审理后，其实大部分土地审裁处都会要求申请人，你可以说是发展商，向小业主退还其专业服务的聘请费用，所以对小业主来说，是一个现金流的问题，所以如果有这个现金流的需要，他们可以申请贷款，但政府会提供贷款保障。
另外支援中心的工作还未完成，如果强拍个案完成审理后，中心会协助小业主和租户另觅替代居所和搬迁，即是说在搬迁方面提供协助。当然要小业主和租户自己负责，我们不是谈安置政策，而是为他们提供协助。还有在整个强拍过程中，我们会安排非政府机构社工为小业主提供辅导支援。主席，以上是我们期望支援中心将来新进行、新提供的支援工作。
我留意到有好几位议员发言时，期望政府这些支援不要等到有强拍申请的时候才向小业主提供。我们是听到的，但当然我们亦有一定难处，因为收购活动每一天都在进行中，如果每一次个别单位有收购，而政府的支援中心就要开始工作，我们可能就会变成地产代理般运作，这不是我们想见到的。所以这个支援中心，主力当然是强拍申请已有人提交了，我们就去介入，提供我刚才说的服务。但是即使未收到强拍申请，如果旧楼的业主，个别业主被一些收购者接触，觉得有些无助、需要支援，如果有地区组织的转介，我相信支援中心起码能做好最初步的公众教育和讲解部分，但未必进入调解和提供一个估价报告这些专业服务的环节。那些是留待有强拍申请时，我们必定会提供的。
当然我们提供的辅助亦可在较早期就将这些情况转介市建局另外一个中介公司，它们是专门提供联售服务的。这个容许我在这里谈谈，因为在整个法案讨论过程中，都有不同议员提出强拍通常是发展商收购者提出，小业主好像处于一个很被动的位置，可否都让小业主组织起来，他们自己提出希望进行重建，如果他们愿意的话，整体去作一个拍卖。这个我们称之为联售，主动权交回各个小业主身上。
其实配合加强或促成私人市场强拍的申请，我们另一方面亦邀请了市建局加强其联售的推介服务。如果小业主愿意的话，将来只要有四成业主愿意参与联售，市建局是愿意提供介入服务，当然有少许收费，当他们达到条例提出的相应强拍门槛后，由市建局协助这些业主组织整体的售卖，这是由小业主主导的，所以这方面的工作我们会加强。
在整个条例修订过程，有意见表示现时经济疲弱，楼市下行，小业主在强拍所得补偿，相对楼市畅旺时可能会减少，所以希望政府要三思或减慢今次提出促成强拍的步伐，但我想指出，推动旧楼重建以消除安全隐患和改善生活环境的目标，不可能等经济好时才做，事实上无论经济环境怎样，我们都希望制度可以确保小业主根据当时市场价格获得公平和合理补偿，而他们同期间亦可以当时市场价格购买替代物业。
修正案
法案委员会就《条例草案》条文作出深入讨论，并给予很多具建设性的意见。政府经审慎考虑委员会的意见后，同意提出修正案。我会在稍后提出修正案时，再向大家详细解释修正案的内容。在法案委员会的讨论中，我留意到有议员提出希望我们处理逆权侵占的问题，因为这问题对一些业主带来困扰，但因为逆权侵占不单在强拍申请出现，其实整体在楼房市场也可能会出现，所以我们不希望只用《强拍条例》的场景处理这事宜，但我可以告诉各位议员，政府知道这课题是需要处理的，所以我们希望陆续在政策检视工作都会包括逆权侵占这课题，我们是会面对及提出一些建议。
结语
主席，社会有共识要加快老旧市区更新重建步伐。我们相信《条例草案》的修订建议和我们将推行的行政支援措施，可促进发展商更多参与旧区重建，并在不同政策考虑以至社会和小业主利益之间取得合理平衡。如《条例草案》获通过，我们将尽快就条例的生效日期刊宪，并提交立法会进行「先订立后审议」程序，一经通过，期望最快可于二○二四年十二月中开始生效。
经过今日的辩论，如果条例获得通过，我们还有好几个环节的工夫要努力做好。首先我们要协调市建局成立我刚才提及由政府主导和负责的支援中心，希望争取支援中心八月内可成立及开始运作。另外，我们要做好地区宣传和公众教育，这必定要与很多地区组织合作。第三，我们要为土地审裁处申请额外人手资源，希望立法会在暑期复会后，我们尽快把资源申请交到发展事务委员会审议。第四，我们要努力筹备好刚才提及在强拍诉讼过程为小业主提供贷款担保计划，协助他们聘用专业服务的现金流支出，希望明年内尽快寻求立法会财务委员会的批准，令贷款担保计划运行。另外，我们亦会与市建局合作，希望市建局尽快落实加强刚才我提及的联售中介服务，让有兴趣的小业主组织起来，主动促成重建。
我恳请各位议员支持《条例草案》，以及我将于全体委员会审议阶段提出的各项修正案，让我们早日落实更新及精简强拍制度的建议，连同市区重建局的重建策略和规划方面提出的政策诱因，希望多管齐下，让旧楼重建的工作得以提量、提速、提效和提质进行。
主席，我谨此陈辞。
完
2024年7月18日（星期四）
香港时间18时08分