房屋及规划地政局局长孙明扬今日（十月十五日）在立法会会议上就房屋政策的贯彻与深化发表以下声明：
主席：
去年十一月，我在立法会向议员发表有关房屋政策的声明，为特区政府的房屋政策重新定位，并针对房地产市场严重失衡的情况，提出一系列措施，借此重建市民及投资者的信心。经过将近一年之后，我希望藉今天的机会，向大家简介一下私人楼宇供应的最新情况，以及阐述我们如何在现行房屋政策的基础上，贯彻及深化有关的政策和措施。
贯彻落实房屋政策
去年我在房屋政策声明中明确表示，政府所扮演的角色，是要为有需要家庭提供租住公屋，并退出作为发展商的角色，停止兴建和停止出售资助公营房屋，将干预市场的程度减至最低。我们亦要保持一个公平和稳定的环境，让房地产市场能够持续健康发展。市民普遍认为有关房屋政策声明的方向是正确的。
当然，在落实各项措施的过程当中，我们亦有听到不少意见，当中有些人士认为措施的成效仍未能完全发挥，市场上亦不时揣测政府会否推出新的措施。我十分理解市民对楼市发展的关注。去年公布声明时，我已表示不应期望有关措施的实施能够令所有问题迎刃而解。但我深信，一套清晰、全面和贯彻始终的房屋政策，对帮助重建市民及投资者对房地产市场的信心，至为重要。
楼宇供应量持续下降
房地产市场供求何时能达致平衡，一直是大家所关注的问题，当然这亦涉及整体经济和市场信心的问题。为了更准确掌握房地产市场的最新情况，政府已制订了一套全面的私人楼宇监察系统资料库，并定期更新资料，以协助制定适时的措施。根据屋宇署接获物业地基动工通知数目，私人楼宇动工数量由一九九八年起已逐年大幅下降。在一九九八年，有三万五千多个新单位开始进行地基工程；在二○○二年，有一万七千多个新单位动工；而在二○○三年截至九月底，则只有一万一千个新单位动工，预测二○○三年全年的总楼宇动工数量会创历年新低。至于二○○四年及以后，数量更加减少。市场上可提供即时进行地基工程的地盘，估计每年不会供应多过数千个单位。
虽然目前私人住宅供应仍然充裕，但近年建屋“高峰期”已经过去。楼宇兴建由地基动工起计，一般需时大约三年完成。以目前的动工量显示，未来几年私人住宅楼宇落成数量会出现下降的趋势。按照现时已开始施工的数字显示，二○○四及二○○五年的楼宇供应量仍维持二万多个单位，但二○○六年的楼宇供应只有约一万个单位，而二○○七年则只有四千个左右。以目前的情况来看，未来数年的新楼供应量只会越来越少。
深化房屋政策声明
现时我们已清楚掌握未来数年私人楼宇的供应情况。近几个月来，楼市开始有转角的迹象，市场亦渐趋稳定。故此，我们认为要在现有的基础上贯彻执行，及有需要深化现有的政策和措施，以进一步协调楼宇供应量，令市民信心巩固，房地产市场重拾活力。
（一） 铁路土地
首先，大家一直比较关注的是两铁的物业发展项目。两铁沿线的确有为数不少的车站上盖可供兴建楼宇之用，我们要关注的是这些楼宇兴建及落成的时间，应该以不对市场造成冲击为依归。
为此，政府已与九广铁路公司进行磋商。九铁昨日亦已公布，马鞍山铁路支线大围维修中心及大围车站的住宅发展项目，涉及七千二百个单位，将会分阶段进行，而首批住宅最早不会于二○○八年前落成。九铁就这两个项目向发展商邀请递交意向书最早亦只会于二○○五年才进行。支线馀下位于乌溪沙站及车公庙站的物业发展的时间表，则有待九铁检讨个别项目的发展先后次序，以及再与政府进行协调后才会确定。至于西铁方面，政府与九铁曾就该铁路及其住宅发展项目签订协议。因应市场的最新情况，政府已决定先行检讨西铁沿线的物业发展计划及时间表。而九铁作为政府的代理人，亦已公开表示西铁沿线的物业发展会分期进行，而首批住宅不会早于二○○八／○九年前落成。同时在二○○五／○六年前，九铁不会就有关项目向发展商邀请递交意向书。
另一方面，地下铁路有限公司尚未开展的大型项目主要是将军澳第８６区的住宅发展，涉及二万一千个住宅单位，预计摊分九期发展。按照地铁于九月的最新公布，将军澳第８６区将会重新规划，使到该区的物业发展环境更加理想，故此预期最快也要二○○七年才会落成首批二千个单位。换言之，未来三年除已发展中物业外，地铁将不会再有新增住宅供应。早前地铁亦公开表示作为上市公司，他们绝不会“贱卖土地”，未来也将视乎市场需求情况才把物业发展权招标。
为了确保两间铁路公司日后的物业发展能够根据市场需求，有秩序地推出市场，地政总署署长会在现行的协调机制下，加强与铁路公司的联系，协调有关土地招标的步伐和时间。我本人亦会密切留意两铁的物业发展，因应市场情况与铁路公司不时作出检讨。
（二） 政府土地供应
去年十一月我公布房屋政策时，已清楚说明土地供应须因应市场需求而定。因此，政府去年已决定取消定期拍卖土地制度。同时，由于市场出现非常的情况，我们当时亦决定暂停“勾地表”制度至二○○三年底。往后，新土地只会以勾地方式提供。
正如我刚才所说，未来数年的私人楼宇供应量将越来越少，楼宇供多于求的失衡情况应可望得以逐步改善。为了贯彻政府的政策，我们会透过市场的力量调节对土地的需求，务求令楼市可以健康及正常地发展。有见及此，政府决定在二○○四年一月起恢复实施“勾地表”制度。
在“勾地表”制度下，有意购买表内任何一幅土地的发展商均可向政府申请出售该土地。当然，发展商须承诺付出最低地价。假如政府认为该申请者所提出的最低地价是合理及可以接受，便会以此作底价，然后透过招标或拍卖方式把有关土地公开发售，以价高者得为原则。如公开拍卖时，该幅土地未能以底价或以上的价钱成功售出，政府即会收回该幅土地。我们会确保在勾地表上的土地不会贱价发售。
事实上，透过勾地机制提供土地不单可以减低楼宇供应过量的风险，更可以减少政府的干预，又可以为房地产市场提供政府出售土地的资讯，提高市场透明度。政府正在制定新的“勾地表”及运作上安排，以配合由明年起恢复用“勾地表”制度出售土地。至于将那些土地列入“勾地表”，我们会视乎市场情况和发展需要，小心考虑个别地皮的质素、所在地点及可兴建单位数目而决定。详情会在二○○四年一月公布。
让我再次重申，土地是香港的重要资产，在任何情况下，我们都绝对不会贱价卖地。
（三） 建筑规约年期
为了针对短期内仍有不少新楼宇落成的情况，政府认为可以给予那些由二○○三年十一月一日至二○○四年十月三十一日期间，其原有的建筑规约年期届满的发展项目免费延长一年。视乎个别地盘的情况，现时的建筑规约年期一般为三至五年。发展商在购买土地或修订土地契约后，须在这期间内完成发展。政府提出有关的宽减安排，希望能为发展商提供弹性，使他们可更灵活地因应市场情况而调节楼宇完成日期，然后推出物业发售。地政总署稍后会向业界发出作业备考，公布有关方案的细节。
（四） 处置剩馀居屋单位
此外，为了贯彻政府退出私人房地产市场的政策方向，我去年已表示，除了少量已售出的居屋屋苑的剩馀或回购单位外，房屋委员会将会无限期停售居屋，同时停建居屋。我在此重申，我们会贯彻执行有关政策。我们会向房屋委员会建议：在二○○六年年底前，不会将卖剩及回购的居屋单位，以资助房屋的形式出售。至于其他已落成和兴建中而又从未发售的居屋，大约一万个单位，房屋委员会正积极研究改作其他用途。
（五） 租住权管制
最后我想提出一点，就是政府已全面检讨《业主与租客（综合）条例》，目的是尽量放宽私人楼宇的租住权管制，协助私人租务市场重现活力，和吸引更多人进行物业投资，这对整体楼市都有正面作用。我们已在今年六月将《２００３年业主与租客（综合）（修订）条例草案》呈交予本立法会审议，我期望立法会能够早日通过有关条例草案。
经济及楼市渐露曙光
楼市的表现一直与经济息息相关。今年第二季香港经济及房地产市场受到“沙士”重大打击，楼价一度下跌百分之五至十。在疫症过后，香港的经济已开始改善，楼市亦转趋活跃。根据土地注册处的资料显示，自今年五月以来，楼宇买卖合约的数字持续上升。以一手市场为例，由五月的一千二百多宗上升至八月的二千七百多宗，上升幅度超过一倍。至于二手市场，在同一期间，由二千八百多宗上升至约三千八百宗，升幅达百分之三十二，成交量是四个月以来的新高。虽然九月份注册数字轻微回落，但据资料显示，上月的实际成交量录得可观的升幅，这将会反映在十月份的注册数字内。
从宏观角度来看，香港的经济已有复苏的良好基础，从近月各项利好的消息及数据已可见端倪：
（一） 七至八月份的出口数字持续强劲，货值的平均增幅有百分之七点三。出口到一些亚洲主要贸易伙伴维持双位数字增长。
（二） 随内地开放个人游，访港旅客人数大幅上升，七至八月份的内地旅客较去年同期急升百分之三十四，人数达一百六十四万。根据入境处资料，单是刚过去的黄金周假期，内地旅客来港人数已超过三十三万八千，较二○○二年同期增加百分之二十，旅游业兴旺带动了服务业、零售和饮食等各行业的生意，并创造就业机会。
（三） 香港政府与中央政府于六月底签署了《内地与香港更紧密经贸关系安排》的主体部分，并于上月底再签署了“安排”的附件，使商界及专业人士可以进一步拓展内地庞大市场的商机或扩展在内地的业务。
（四） 政府已公布了投资移民计划，于本月二十七日起正式接受申请。我们相信有关计划有助带动投资资金流入，可促进金融及物业市场活动，对经济有正面作用。
（五） 银行存款高达三万三千多亿元，而利率维持在二十五年来的低水平，大量资金正寻求更好投资回报机会。
（六） 通缩及失业率开始有纾缓的迹象。
政府估计今年的ＧＤＰ增长可达百分之二。不少证券及投资机构均预测，来年本港的ＧＤＰ增长，可以进一步提升至百分之三至五，经济前景令人感到乐观，这应可望带动房地产市场的需求。
总结
一直以来，我都深信只要政府能够坚持贯彻执行和深化房屋政策，落实“小政府、大市场”的目标，当经济再进一步改善，私人物业市场自然会恢复畅旺和健康发展。我对楼市长远发展的前景是抱乐观态度的。
最后，无论大家认为这份声明是“第十招”，抑或是“无招”，我只想告诉大家，我心中唯有“一招”，就是要令市民信任，政府必定坚守一套清晰、全面和贯彻始终的房屋政策。只有继续传达这清晰和坚定的讯息，才能使广大市民重拾对楼市的信心。
多谢主席。
完
二○○三年十月十五日（星期三）