以下为房屋及规划地政局局长孙明扬今日（七月三十一日）在国际狮子总会港澳３０３区午餐会上的答问环节全文（只有中文）：
问：孙局长，九七年前的楼市狂升令我想到一个小孩子玩的折纸游戏，就是一个塔形，我很喜欢把塔尖撕下，把塔尖放在塔底下，就这样慢慢塔尖就会上升，我现在做一次示范，为甚么塔尖会上升呢？其实是因为互动关系，我这边好像是一手市场，另一边好像是二手市场，再加上第三因素，就是动力。我自己看到的动力，第一，就是用家；第二，是投资者；第三，是炒家。九七年时，“炒”的成分相当高，到了不论价钱，但求入货的地步，唯恐会落后于人。我不知这个比喻现时是否适用呢？如果政府想楼市健康发展，如何可以改善这种动力，令到用家及投资者可以推动楼市？不要忘记有些人喜欢买黄金、有些人喜欢买股票、有些人喜欢买“砖头”，以及“砖头”围的空间，政府是否可以在这方面想一想，这种动力如何可以再发挥作用？
房屋及规划地政局局长：多谢你的问题。大家都知道现时当然没有炒家，买家也很少。正如你所说，现时我们如何去恢复市场的活力，很大程度上是信心的问题。因为有很多人对我们说，就是资金并不缺乏，有很多资金放在银行体系内，我们所面对的主要是信心问题。信心外，当然我们还要考虑和面对的是通缩，通缩对于香港的经济影响非常大，在楼市方面显示出如果通缩持续，价格一直萎缩下去，楼价也一样。如果我今天买了一层楼，明天楼价下跌了，我是否应该持观望态度暂时不买？所以我们可以看到现时的情况，其实就是买楼较租楼便宜，但买楼的人士较少，这是我们现时面对的难题。
我今天与大家谈的主要是数据，我今天开宗明义说不会谈政策上的问题，因为政策上的问题，我们需要多点时间，稍后我们会有公布。
今天我想对各位说清楚在看数据时需要如何去看，以及如何理解这些数据。因为现在有很多数据充斥市场，有很多人担心供应一直源源不绝，当然会冲击他们的信心，我希望经过我刚才详细地向各位解释各方面我们要掌握的情况；我们所考虑的因素是甚么；我们如何理解那些数字背后所显示的现象，我希望你们可以看到现时每年开工的楼宇数目一直减少，这个现象因为有时差的问题，要在三数年后才可以反映出来。这些是大家看到的数据，而且是一定会反映出来的，因为起楼不比其他事情，楼宇兴建一定要相当时间，就算今天兴建，没有三、四年间是建不成的，何况我刚才解释过，在土地供应方面现时是非常紧绌，如果你没有“熟地”，你想找寻都比较难，所以时间是比较长。当然大家如何去理解这些数据，我不会把我那一套强加在各位身上，我想大家听过我的介绍后会心中有数。
动力在那里呢？就是大家对于事情的理解，动力另一来源是我刚才所说的，希望经济可以慢慢恢复，我们现时开始看到有些端倪，我们当然希望未来几个月的数据可以继续支持，若果再过数月仍然向前发展，我觉得我们现时或者是在隧道中已经差不多走到尽头，开始看到隧道尾的曙光，我们是有希望的。
问：我想问政府土地供应政策，因为土地供应直接影响楼价。多谢。
房屋及规划地政局局长：土地供应方面，在去年十一月时我们也说过，是取舍于市场的需求。所以我们在去年公布房屋政策时说得很清楚，我们以后取消拍卖土地这个政策，我们所有的地都是以勾地的方式，背后的涵义是甚么呢？我们并不是一定要在甚么时候把地取出，我们的地是存在的，市场若果需要用地，觉得在该时间楼宇出现短缺的情况，他们需要用地，他们可以向我们申请勾地，所以在这方面的政策是非常清晰的。当然有很多人会问：究竟这个讯息是否清晰呢？我自己觉得市场上也有责任向市民说清楚，因为市场是市场，市场对于供应数目的看法如何呢？若果依照我刚才所说的，那是他们实际的行动，过去数年，兴建的新楼宇数目，动工的数目在一路减少，这是他们用行动来告诉我们，他们对于供求问题的看法，如果他们现在表示有这样的需要，市场的力量可显示出他们究竟对于供求的情况如何。当然若果他们用这种方式，如果他们入市，正确的看法是他们觉得现时的供应已经少，再过数年后会需要有新楼宇的供应。不过，我觉得这种讯息除了政府要清楚，把实际情况显示出来，地产商若果能够用他们本身的言语向各位显示，或者是更好的。
问：刚才我们看到有个图表是关于自然空置率，你刚才说自然空置率是百分之四点九，我看图表可能是你高估了，因为自然空置率对你厘定政策应该会有点影响？
房屋及规划地政局局长：正如我刚才在演辞中说得很清楚，这是我们的整体空置率，这个空置率是我们数出来的，正如我刚才说，有些单位正待出售，是有业主的，只是在等候出售；有些是等待出租的。所以这个空置并不表示没有业主的，已经有人买了，所以数字比较自然空置率大。至于自然空置率我没有显示出来，我刚才也说过，自然空置率是有学者经过长期的研究，如果你看过我的演辞，我们的附注说明那几位学者，他们在那里作出这样的估计。他们是有一个深入的研究，他们有一套方程式计算出来。所以我说我们不可以只看空置率，因为在市场本身的效率问题，在任何时间都会有空置率存在，所以我说你一定要剔除这些。刚才我说的数字有七万四千，相减后剩下二万，所以我说这二万可以理解为我们需要处理的，较自然空置率高而我们需要处理的。我们是根据了解的情况，根据学者多年作出的研究，我们觉得是一个比较合理的推选方式来理解我们现时面对的情况。
问：我做了这一行业二十多年，我从业界角度来看，我亦想说一说，刚才孙局长你所回答的提问都在供应方面。供应方面不错我们新增的供应由九八年的三万五千个单位降到零三年的八千一百新兴建量。但其实兴建新楼，如果是畅销的楼宇，发展商会兴建多一些，这个数字是有很大的弹性。另一方面，如果供应量虽然并不太多，但如果市场的需求萎缩的话，需求萎缩程度大于供应缩减的幅度的话是没有用的，楼市仍然未好转。市场有说法是：这几年的二手楼市的情况比较困难，尤其是无楼换楼的买家，有部分亦受制于政府在较早年度所作出的措施，一些所谓打击打楼市的措施，另一方面，譬如印花税在前几年大银码的楼宇增加至百分之三点七五。另一方面是负资产，这几年因为楼市已下调百分之六十五，很多人受制于负资产，他们的楼宇卖不出，原因就是他没有钱赎回，所以市场上缺乏二手买家，没有楼换楼的买家。譬如刚才说过这方面，令到市场的活跃性增加，举例说那些打击市场的措施会不会考虑取消？印花税会不会考虑减少一些？另外会不会鼓励银行多点与负资产业主重组债务，让部分负资产业主可以“赎身”，赎身之外还可以重回市场，使到多点买家出现？这是在需求方面的一些建议，不知局长会不会考虑，可以在这里作初步回应。多谢。
房屋及规划地政局局长：多谢你的提问。正如我开宗明义所说，今天我主要是解释数据，但你提出的问题，我亦会回应一下。
当然我们一定要从供应及需求两方面看,两方面一定要配合。你提出的问题，我们亦要关注另一方面的问题。你刚才所说的各种事项，都是我们现在考虑中，可以考虑的方式。当然，我今日不可以告诉你我们考虑得如何，因为我们还在进行中，特首也要求我们在这方面作出详细考虑。我们期望大约在两三个月内考虑完毕，经过政府内部程序，确认了我们的政策，希望可以在十月左右公布。
完
二○○三年七月三十一日（星期四）