以下为房屋及规划地政局局长孙明扬今日（七月三十一日）出席国际狮子总会港澳３０３区午餐会上就“房地产市场数据分析”的致辞全文：
陈东岳总监、各位国际理事、杨伟诚副总监、各位前任总监、各位狮兄狮姐：
我很高兴今日出席国际狮子总会港澳３０３区的午餐会，与各工商界及专业界的翘楚聚首一堂。我想借此难得机会与大家分享有关房地产市场的数据，以便大家能比较全面地了解整体的楼市情况。我想先强调一点，就是今日的主要目的在于向大家分析有关数据，我无意预测楼市的走势，亦绝无可能推断私人住宅楼宇供求达致平衡所需的时间。
一直以来，市场上对于私人住宅供应存在不同的数据（政府及市场主要楼市及有关数据类别载于表一）。这情况是由于个别物业代理或地产研究分析部，因应不同的对象和用途编制不同的资料。此外，政府各有关部门亦各自编制不同的数据，包括差饷物业估价署每年出版的香港物业报告、地政总署有关换地及契约修订交易记录、屋宇署每月出版的资料月报载录有关新建住宅楼宇动工数字、以及土地注册处的每月楼宇买卖合约的数字等。这些林林种种的数据计算方法各异、用途不一，假如将这几套数据直接作比较，往往令真实情况出现偏差，导致讯息混乱。
就以私人住宅楼宇空置情况为例，差饷物业估价署为尽量精确地掌握楼宇的空置情况，每年年尾均就屋宇署已发出入伙纸或地政总署已发出满意纸的楼宇进行调查，例如向有关屋苑的管理公司、大厦管业处和隔邻住户，查询空置单位的数目。尽管如此，根据现行的空置率定义和统计方法，一些业主正在寻找合适买家的空置单位、已出售或转售但仍未入住的单位、或是待租单位等，都会被计算在空置单位数字内。因此，差饷物业估价署公布的空置单位数目不能理解为从未出售的单位数目。
又以每年私人住宅楼宇的入住情况为例，差饷物业估价署的计算方法是以刚才描述的调查方法去衡量每年年初的空置单位数目，加上当年实际落成的单位数目，扣除年尾调查所得的空置单位数目和该年拆卸的单位数目，尝试推算当年的楼宇入住数目。这个入住数目的可信赖程度肯定受制于基本的调查数字的局限。但另一方面，土地注册处定期公布有关楼宇买卖合约的数字，则同时包括同一楼宇单位每次易手转让的宗数。若以此数为依据，会有重复计算的弊端。就以一九九七年为例，根据税务局的资料显示，其中一万三千宗交易为确认人转让宗数。由此可见，单凭楼宇买卖交易数字也不能完全准确反映每年楼宇的入住情况。
基于上述种种情况，要设计一套完全准确的方法去计算现存但又从未出售的空置单位数目，的确十分困难。以下我所提述的有关数字，必须如此理解。
正如美国小说家Ｍａｒｋ Ｔｗａｉｎ所讲，Ｔｈｅｒｅ ａｒｅ ｌｉｅｓ， ｄａｍｎｅｄ ｌｉｅｓ， ａｎｄ ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ。（“世间有谎言，该死的谎言和统计数字。”）他是提醒我们不能盲目迷信数字。的而且确，数据分析对于我们了解房地产市场的情况十分重要，但我们运用数据的同时，亦要清楚有关数据的定义、计算方法和用途，才能准确掌握真实的情况。所以，我较认同另一位十九世纪美国政治人物Ｈｅｎｒｙ Ｃｌａｙ对统计数字的讲法，他说Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ａｒｅ ｎｏ ｓｕｂｓｔｉｔｕｔｅ ｆｏｒ ｊｕｄｇｍｅｎｔ。（“统计数字非判断力的代用品。”）
私人住宅楼宇总存量及空置情况
谈及编制数字时可能出现的偏差后，我想讲讲目前私人住宅楼宇的总存量及空置情况。根据差饷物业估价署香港物业报告二○○三所载，在二○○二年年底，私人住宅总存量约为一百一十万个单位，整体入住量有一百零二万个单位，整体空置的则有七万四千个单位，占总存量百分之六点八。
正如我刚才提及，房地产市场必然存在一定数量的空置单位。过去亦有学者（梁嘉锐，郑显辉（２００２），香港私人住宅与办公室自然空置率，香港房地产市场：事实与政策，商务印书馆）作出研究，指出即使房地产市场正处于均衡状态，总会有一些卖家正在寻找合适买家或买家正在寻找合适楼宇，所以仍会出现一定数量的必然空置单位，这空置率就是所谓的“自然空置率”（ｎａｔｕｒａｌ ｖａｃａｎｃｙ ｒａｔｅ）。根据有关学者计算所得，一九八一年后二十年期间的自然空置率平均为百分之四点八／四点九左右。根据差饷物业估价署计算（由一九八一年至二○○二年期间的私人住宅空置率趋势显示于表二），二○○二年年底私人住宅百分之六点八的空置率比对前几年的比率无疑偏高。当然，差饷物业估价署所计算的空置百分率，不等于“自然空置率”，两者所显示的情况不同。但若以学者计算过去二十年期间的自然空置率作为参考，二○○二年年底整体空置的七万四千个单位，其中五万四千个空置单位可以理解为必然存在的空置数目，高于正常的空置单位数目大概二万个。
私人住宅施工量
接下来我想讲一讲有关私人住宅施工量的数据。过去数月，经各有关部门仔细查阅和整合每项私人住宅发展项目的地基和上盖物业动工日期，兴建进度和预计落成日期的资料，我们已制订了一套全面的私人楼宇监察系统资料库。
请大家先看看由一九九七年至二○○二年已落成的私人住宅单位，以及二○○三年现已落成或预计将于年底前落成的单位数据（截至二○○三年六月三十日的私人住宅施工量载于表三）。请大家跟看截至今年六月底为止，根据屋宇署接获物业地基动工通知数目（就铁路沿线住宅物业发展项目而言，如地基工程早于兴建铁路时已一并进行，有关的住宅发展项目动工日期会以屋宇署接获物业上盖动工通知数目计算）（表三红线所显示），楼宇动工数量由一九九八年起已逐年下降。在一九九八年，有三万五千三百个新单位开始进行地基工程；而在二○○三年上半年，暂时只有八千一百（屋宇署公布二○○三年首五个月发出施工同意书的私人住宅数目共有约一万七千多个单位，较去年同期九千多伙比较，似有回升趋势。我想解释一下，根据《建筑物条例》规定，发展商须就其发展项目每次作出重大修订例如改动设计向屋宇署重新申请签发施工同意书，屋宇署经翻查有关记录统计所得重复计算的单位数目接近九千多个。所以单看屋宇署签发施工同意书的数字往往出现偏差。我们所采用的八千一百个单位数目，是反映屋宇署已经接获物业地基动工通知的单位数目，不会包括重复计算的数字，所包括的工程数目亦应较单计算上盖建筑工程开工的数目为多）个新单位开始进行地基工程。大家可以留意到，虽然目前私人住宅供应仍然充裕，但近年建屋“高峰期”已经大致过去。以楼宇兴建由地基动工起计，一般需时三至四年完成来计算，动工量下降的趋势反映未来三年私人住宅楼宇落成数量下降的趋势。
私人住宅物业市场的供应情况
铁路沿线物业发展
至于其他方面的住宅供应，大家一直比较关注的是两铁沿线的物业发展项目。首先，有关九广铁路公司方面，九铁主席日前表示愿意和政府研究怎样将其住宅物业的发展权归还政府。政府会慎重考虑此事。由于有关课题涉及土地和运输政策，最终必须由行政会议讨论和决定，所以大家不要期待政府短期内在这方面有任何公布。
但另一方面，我想大家清楚明白事实的真相。九广铁路东线、马鞍山铁路支线及西铁沿线的确有为数不少的车站上盖可供兴建楼宇之用，总数大约为四万六千个单位。但是大家关注的不是会否兴建这些单位，因为答案是肯定的。我们关注的是楼宇兴建及落成的时间。我刚才提及的住宅发展施工数据中已包括九铁沿线物业上盖工程已经动工的项目。至于尚未开工的项目，在我们与九铁商讨物业发展权之际，必须重新检讨。因此，这些尚未开展的项目肯定不能于未来三至四年内投入房地产市场。
同样地，地下铁路公司机场快线和将军澳延线沿线物业上盖工程已经动工的项目亦已包括在有关的施工数据之中。至于尚未开展的项目主要是将军澳车厂的住宅发展，这是一个超过十年的长远发展，提供大约二万个住宅单位。按照地铁目前的发展时间表，未来数年不会有这个项目之下的单位落成。同时，地铁公司作为一家上市公司，其前任主席早前亦已公开表示会因应市场情况来厘定其物业发展项目的时间表。
其他的住宅供应
至于政府资助房屋方面，我想再一次明确表示，房屋委员会不会再兴建居屋出售。我们正积极落实如何处理剩馀居屋单位的可行方案。在可见未来，我们亦没有计划推出已出售居屋屋苑中的货尾单位。
至于房协方面，政府早已不再向房协批出土地，以兴建资助出售房屋。
另一方面，市区重建局的重建项目只涉及土地转换，在三数年内新增的单位数目亦不多。
私人住宅整体供应的现有数字（估计未来数年私人住宅物业市场的供应情况载于表四）
截至二○○三年六月三十日为止，经已开始地基工程及尚在兴建中的私人住宅为六万八千（差饷物业估价署有关私人住宅总存量和空置量包括村屋数目，但由于村屋在未补地价前不能在市场自由买卖，所以没有计算在已开始地基工程的私人住宅单位数字内）个单位，扣除已经通过楼花方式出售的九千个单位后，尚在兴建中并可在未来数年发售的住宅数目为五万九千个单位。加上二○○三年上半年或之前已落成但仍未售出大约二万个货尾单位，估计未来数年私人住宅物业市场供应数目约为七万九千个单位。
当然，市场供应数目取决于发展商兴建的数量。目前在发展商手上的“熟地”，即在短时间内可供发展的土地数量不多。发展商必定会视乎市场住宅楼宇的供求情况及其他的相关因素，决定是否进行个别发展项目。在整个发展过程中，涉及的程序还包括向城市规划委员会申请规划许可或修订法定图则、更改地契、按《建筑物条例》提交建筑图则、以及兴建工程等。假若发展商现时仍未就其发展项目展开地基工程，该项目也不能在未来三年间落成。以目前的情况来看，未来三年的楼宇供应量只会越来越少。事实上，从过去五年私人住宅物业成交的数字来看（私人住宅物业成交数字载于表五），总体成交数字变化不大，维持每年七万五千宗左右。
贯彻执行房屋政策
楼市的表现与经济息息相关。过去几个月，虽然香港经济及房地产市场受到“沙士”的冲击，但五、六月份的出口数字均有双位数字增幅，旅客来港的数目亦较在“沙士”前大幅回升。香港于六月底与内地签订更紧密经贸关系的安排，进一步推动经济活动。昨天金融管理局公布住宅按揭每月统计调查结果显示，六月份的住宅按揭贷款业务有所增长，上月新借出贷款微升百分之二点七至五十三亿港元。其中，新批出贷款大幅增加超过两成半，达六十八亿元。新办贷款申请宗数也录得两成的增幅。我深信只要政府贯彻执行和深化房屋政策，落实“大市场、小政府”的目标，当整体经济情况进一步改善，楼市定能逐步健康发展。我对楼市长远前景是审慎乐观的。
多谢大家。
完
二○○三年七月三十一日（星期四）