以下为房屋及规划地政局局长孙明扬今日（七月七日）在立法会会议上动议恢复二读辩论《土地业权条例草案》的致辞全文：
主席：
我首先要向努力不懈、积极参与《土地业权条例草案》工作的所有人致谢，全赖他们，有关条例草案今天才得以提交立法会恢复二读。我尤其感谢法案委员会主席吴霭仪议员，她坚定地领导委员会完成漫长的草案审议工作。我也感谢法案委员会各委员在过去１５个月举行的３９次会议上，处理了复杂的法律问题及具有相当经济重要性的事宜。
我也借此机会多谢以下各团体，包括律师会、大律师公会、消费者委员会、香港测量师学会、乡议局、地产建设商会、银行公会及其他关注团体，他们不仅付出自己的时间，还提供意见，协助把业权注册的益处引进香港。
经多年谘询之后，《土地业权条例草案》在２００２年１２月刊宪，这草案是当局向立法会第二次提交有关业权注册的草案。自此以后，各方就草案提出多项重大修改建议，当局对这些修改建议至今已全部加以考虑并与各方达成共识。这一点除了反映这项法例的重要性外，也显示出为谋求达到平衡各方利益关系所付出的真诚意愿及所要面对的困难。虽然草案委员会的讨论直至现时为止并没有引起公众太多的关注，但相信市民会非常欢迎制定这条条例，因为业权注册制度不仅为物业权益提供更大保障，并会简化物业交易程序。
主要建议
主席，我现在介绍草案的一些主要建议。
转制机制
我们面对最具挑战的问题之一是"转制"问题，即如何能够在符合以下条件的情况下，把２５０万个物业从目前的契约登记册转至业权注册纪录。我所说的条件是：不会不公平地损害现有权益、不须因重新审阅业权而花费大量公共开支、不会对物业市场的运作造成不利影响，及不会对律师施加新的法律责任。于２００２年刊宪的草案建议一个'逐步转制'机制，根据这个机制，现有物业在出售时规定必须转制，而在其他时候则容许自愿申请转至业权注册制度。法案委员会在审议工作进行期间，发现这个机制有一些不能克服的困难，其中最主要的是律师为发出“妥善业权证明书”所面临的的法律责任问题。
其后当局制定了一个新的'白昼转制'方案，而有关团体都接受这个新方案是一个合理的未来路向。根据这个方案，我们把在其他司法管辖区尝试过和测试过的多项措施，与我们自身的各项建议融合一起，创造了一个可解决我们独特情况的转制机制。'白昼转制'机制的特点如下：－
第一，条例生效后，所有'新土地'会即时纳入业权注册制度。我想强调'新土地'的意思不仅是经拍卖或投标而批出的未发展土地。除了少数例外情况外，在交还土地后新批出的政府租契所涵盖的全部土地，都属于该条例所指的'新土地'。例外情况仅指一些由原来旧租契经政府同意变更租期、条款或面积之后而演变出来的所谓新租契。
第二，条例生效后，所有现有政府租契的土地及该土地上的所有物业会在现行《土地注册条例》的契约注册制度下继续存在一段指定期间。草案订明这段期间为期１２年。一般意见认为１２年这个期限足以通告所有土地权益拥有人或申索人有关即将出现的改变。有些人士更建议应设立一个机制，以便当局经过实施条例初期取得经验后，如发现有需要缩减或延长期限时，可更改该期限的长短。政府同意法案委员会的建议，而第１０１条现时赋权予当局可以提出修改设定期限的附表。
第三，现时在草案中提出对《土地注册条例》作出重大修订，以便引入两个新机制，这些机制可保障申索物业权益人的权益在物业转换过渡至业权注册制度时免受损失的风险。
第一个机制是"知会备忘"。知会备忘为申索权益的人提供一个简单的通告申索权的方法，而该权益须属于由一项现时不可根据《土地注册条例》注册的事项而产生的权益，该通告在物业转制时会获保留，而在转制后会自动在业权注册纪录标记为'非同意警告书'。
第二个机制是'抗转换警告书'。这是一项工具，而任何对业权提出申索的人如果希望在物业转换至业权注册制度前先处理他们的申索，都可使用这个工具。只要注册一项抗转换警告书，物业便不可转制。鉴于这警告书产生的重要效果，警告书只有１２个月的时效，惟法庭可将有效期延长不多于另外１２个月。如申索人未能在有效期限内展开法律诉讼要求裁定其申索，'警告书'便会失效，而有关物业便会转换至新制。相反，如申索人已展开必需的法律诉讼，物业便会延迟转制直至诉讼审结为止。业权注册纪录会反映法庭诉讼最终裁定的物业拥有权及权益的状况。
第四，在'逐步转制'机制下订明的出售物业时强制申请转制，以及容许自愿申请转制的条文都已被删除。这做法是有必要的，因为它既可以消除与“妥善业权证明书”相关连的费用和风险，亦可免除一旦由土地注册处代表申请人负责调查业权所引起的费用和时间。
根据'白昼转制'机制，对某物业权益可提出申索的人已获给予充分时间和渠道保障他的权益。转制后，任何付出有值代价的买方一旦取得物业，成为注册拥有人之后，他的业权便获会得保证。换言之，在转制后处理物业的的所有人士，都可依赖业权注册纪录进行交易，使物业转易程序更明确、更简单。
更改转制机制的建议引致对草案作出多方面的重大更改。稍后我会动议提出下述的委员会审议阶段修正案（'修正案'）－
(i) 删除与'逐步转制'机制有关的多项条文或其中的部分内容；
(ii) 引入新的第2B部处理新土地的注册事宜；
(iii) 引入新的附表1A处理现有土地的转制事宜；及
(iv) 引入关于对《土地注册条例》作出修订的新的附表3。
更正及弥偿
业权注册纪录制度整体目标旨在提供确实可靠的业权资料。同时为了防范欺诈及方便改正无心之失的错误，我们也制定可以更正注册纪录的条文。草案也实施弥偿安排，保障因注册纪录出错或遗漏而蒙受损失的不知情业权人。就更正及弥偿条文提出的主要问题包括：
(i) 在欺诈个案设定弥偿上限的可认受性；
(ii) 法庭的酌情权权限；及
(iii) 对律师专业保险基金的影响。
当局会设立一个自负盈亏的弥偿基金，以确保市民对业权注册制度的信心。基金的经常收入来自注册的征费。土地注册处营运基金也会支持弥偿基金，负担因土地注册处出错或遗漏而引致的任何损失。为使征费率保持在各方人士都可负担及预见的水平，政府一向认为必须对欺诈个案设定弥偿基金赔偿上限，每宗个案的上限在初期会设定为3000万元。现时超过百分之九十九的物业交易价值都在这个上限之下，因此，这些物业都可得到十足弥偿。如得到财务委员会批准，我们建议为弥偿基金设立一个1亿5千万元的后备政府贷款，以便在建立足够储备前支付申索。
我希望回应就欺诈个案设弥偿上限是违宪的意见。如吴霭仪议员在发言时已指出，这课题已被广泛地讨论，当局的立场亦十分清晰。我们的法律顾问确认，新计划不会造成褫夺物业的情况，因此设上限完全符合基本法。只有在欺诈导致真诚的双方均声称拥有同一物业时，才须动用弥偿基金。在现行法例下，其中一方会取得物业，另一方则一无所有，除非事件中能够查出谁人欺诈，并向他取回资产。根据土地业权条例草案，未取得物业的真诚一方符合资格申索弥偿。这为真诚一方提供更大保障。
有些团体原则上对建议上限的可认受性提出质疑。经审慎研究该问题后，政府仍认为上限符合法理。然而，在研究上限的影响时，我们留意到原有建议出现的一些情况，即在某类欺诈个案中，不知情业权拥有人会处于较现行法律下相对不利的处境。我们曾承诺在这类个案中，不知情业权拥有人得到的保障应与现行法律所给予的保障一样。稍后我们会对草案第81(3)条提出修正案表明这一点。
我也会提出修正案修订第81条其他部分，收紧法庭的酌情权，使业权拥有人及买方更清楚明确知道当涉及不知情各方时，法庭会如何处理更正业权的申索。此项修订是回应律师会及大律师公会的申述及法案委员会委员的要求而作出的。
我留意到地产建设商会仍关注对第81及81A条的修订能否达到预期的作用。在这方面我们须小心平衡各方的利益，确保不会对受影响各方不利或不当地有利。我们相信所提的各项修订建议能达到所须的平衡，但我们仍会继续与地产建设商会和其他人士商讨，以消除尚存的疑虑。我稍后提出修订第81条的修正案将会消除石礼谦议员对这条条款的疑虑。
由于赋权弥偿基金可向须负责损失的各方追讨损失，有意见特别关注到对律师专业保险计划提出双重申索的可能性。我会动议修正案删除第82(5)条及修订第86条，删除草案内任何引起这类关注的内容。我明白到律师会或许会对规管他们专业保险计划的规则作出所需修订。
为配合转制机制而须作出更改及为澄清若干事项，尤其是有关弥偿基金的运作，我也会动议其他一些修正案修订有关更正及弥偿方面的条文。
草案的组织
法案委员会提出多项有助改善草案的建议。草拟专员亦做了出色的工作，他广泛而全面地审阅整条草案，进行简化草案的表达方式及确保获保留的条文与新条文之间的一贯性。我会动议相当多的修正案以便实施这些条文草拟上的更改。
结语
在过去数月大家都进行了大量修订工作，以达致我刚才提及的各项更改。我很高兴现在得到各方面大力支持通过草案。
我认同在注册制度生效前，许多准备工作及教育是必须的。我可以向议员保证，当局会努力进行有关工作。土地注册处处长及其下属和所有有关的专业团体，已开始合力安排进行有关工作。
主席，最后我想再一次向法案委员会主席及各委员致谢，感谢他们持之以恒努力地完成草案的审议工作。虽然在立法会上对公务员同事的工作作出嘉勉并非属于惯常的做法，但今次情况颇为特殊，很值得公开认同土地注册处处长及他所带领的政府官员队伍所作的努力。引进业权注册制度是香港土地法律发展的里程碑。若草案获得通过，香港便有机会获得业权注册制度的好处。日后有关人士在处理物业交易时所享有的确定性，安全性及高效率将可与世界其他地方的最高标准看齐。业权注册会使香港成为一个更理想的置业安居及营商的好地方。
我谨希望各委员支持草案及我稍后建议的修正案。
多谢主席。
完
二○○四年七月七日（星期三）