以下为房屋及规划地政局局长孙明扬今日（六月十九日）出席由香港房屋经理学会举办的“新时代、新思维”房屋会议以“众说纷纭 审慎求真：房地产市场篇”为题的致辞全文（中译本）：
邱会长、各位嘉宾：
早晨！今天能够与各位一起出席香港房屋经理学会举办的“新时代、新思维”房屋会议，我深感荣幸。今年适逢贵会成立15周年志庆，我谨此衷心致贺。这次会议旨在为内地和海外的房屋管理专业人员提供机会，互相交流工作经验和心得，以及提升专业技能和知识，以应付新时代的种种挑战。此外，我们亦可趁此机会清楚认识可持续发展的重要，以及研究如何实践有关原则，令各自所属的地区日后可以受惠。
物业市场
在论述香港的可持续发展这个课题之前，我想谈谈一个大部分人都关心的题目，就是香港的物业市场。近日公众的注意力，均集中在两次卖地结果及市场对未来楼宇供应量的不同预测。今天适逢其会，我会向大家提供一些有关私人物业市场的最新数据，以及谈谈我们如何在重新定位的房屋政策方面作全面配合。
重新定位的房屋政策
政府曾于2002年11月公布经检讨后的房屋政策声明，清楚说明政府与私人物业市场所担当的不同角色，以及强调政府日后只会为没有能力负担私人楼宇昂贵租金的家庭提供租住公屋。政府亦在声明中特别指出，维持自由和稳定的环境，让物业市场可以在公平竞争的情况下持续健康发展，至为重要。我相信大部分市民均认同政府在声明中所表明的立场。因此，政府有责任令市民坚信，政府会维持上述清晰、全面和贯彻始终的房屋政策，以继续保持市民和投资者对物业市场的信心。
声明发表至今已近20个月，我很高兴告诉大家，声明中提及的措施均已推行，包括透过“勾地表”制度恢复卖地、协调两间铁路公司沿线物业发展推出市场的步伐，以及停售和停建居者有其屋计划单位。此外，租者置其屋计划在先前宣布的第六期计划推出后将会终止，而置业资助贷款计划已予检讨。另一方面，有关删除现行《业主与租客（综合）条例》下过分保障租住权的条文的工作，亦快将完成。这项措施旨在协助私人物业租务市场重现活力。有关的立法会法案委员会刚刚完成审议修订这条条例草案的工作，我希望在本月底，有关修订可以顺利在立法会获得通过。过去12个月的数据显示，物业市场已经逐步复苏，负资产个案数字大幅减少，而市民和投资者对物业市场亦已渐渐重获信心。事实证明，重新定位的房屋政策方向正确。
新楼宇供应量持续下降
不过，物业市场何时接近供求平衡，仍然是公众关注的议题。过去数周，市场对未来私人楼宇供应量有不同预测，而对政府在去年10月和今年4月所评估2007年新楼供应量的数字，同样意见纷纭。
正如我以往多次提及，我们在使用数字方面，必须十分谨慎。一直以来，个别物业代理和地产分析员往往会拟备各种大相迳庭的数据。他们的数据与我们的有颇大分别，而他们彼此之间亦不相同，原因是大家可能采用截然不同的假设，以迎合不同的对象和目的。若将这些数据和预测草率比较，难免会歪曲实际的情况，或令公众产生混乱。简单来说，橙不能跟苹果和梨相比。
19世纪英国小说家西特韦尔说过：“只要不是本于真相的说法，众都会相信。”我今天并非要说服各位相信我以往对于楼宇供应的说法，我认为事实胜于雄辩，应让公众自行判断。
我们定期制备数据，包括基于批准地基工程开展而计算的动工量，以及基于批准上盖建筑物工程而计算的动工量。现行法例规定，发展商须就其上盖建筑工程每项重大变动重新申请签发施工同意书。因此，当上盖工程项目出现一项或多项重大变动时，有关批准数字便会包含双重甚或多重计算。由于这个原因，采用基于批准地基工程开展而计算的动工量，作为计算私人单位的供应量较为合理。根据这个计算标准，并以楼宇由开始进行地基工程至落成一般需时约3年计算，我们在任何时间均可合理地预测未来的楼宇供应量。
为说明这点，现在请大家看看这个图表，表上显示截至今年5月底私人楼宇建屋量的实际情况。红线标志私人楼宇动工量在所示各个年度之间的波幅，而粉蓝格子则标志每年实际落成单位的数量。以1999年至2001年为例，这段期间动工兴建的单位总数为79 700个，而在2002年至2004年期间，落成的单位总共有83 900个。阁下可能会对这两个相若数字感到奇怪。事实上，这证明我们在作出上述推算时，将私人物业发展项目由施工至落成设定需时3年是合理的。
下一图表显示我们对未来3年的预测。大家会看见，我们估计今年落成的新单位约有26 000个，明年约有21 000个，其后，2006年和2007年分别约有16 000个和11 000个。也许有人会感到奇怪，为何今次有关2007年的预测数字高于本人在4月所提的数字。原因很简单，就是在4月至5月底这段期间有新的地基工程动工。最新的数字正好反映了新增的工程数目。同样，再往后看，本年底预测有关2007年的数字时，由于要计及目前至年底新地基工程的动工数目，亦会与今天所公布的不同。换而言之，以某一年开始计算的任何一个3年周期来说，我们在预测最末一年的数字时，必须要在该某一年年底才可得出最末一年的全年数字。
事实上，每年的单位供应量，亦会受到其他一系列因素影响，当中包括兴建时间、过往年度累计的未售单位数量，以及私人发展商就何时动工兴建上层结构所作的商业决定。此外，每年的单位供应量亦视乎发展商推售多少楼花或现成单位，而这方面又会受当时的市况影响。
市场调节力量
我在2002年11月的房屋政策声明中指出的楼宇供应过剩问题，到现时仍然存在。不过，公众普遍认为，有关情况正逐步纾缓。在政府不干预市场的前提下，市场现时可以因应供求情况的变化而作出更佳的调节，而且是纯粹通过市场内部的力量作出调节。的而且确，随本年首季住宅楼宇销量飙升，市场在过去数月已显示出有能力自行调节。在传媒大事报道销情畅旺之下，年初时有人忧虑，一手市场的物业投机活动转趋活跃，可能会令楼市过热，假如豪宅物业价格继续上升，问题可能更大。不过，炽热的气氛转瞬消逝；楼宇买卖在3月份达到超逾11 000宗的顶峰后，已经掉头回落，一手市场销量下调的情况，在4、5月份最为明显。不过，如果你们留意到，交易量上升的同时，需求量其实并无相应增加，便不会对销情逆转感到惊讶。不过，值得注意的是，虽然近期一手市场销量下跌，本年首5个月一手市场的登记交易总数，仍较去年同期高出47％，主要原因是一手市场的销量于本年首3个月大幅攀升。
近年楼市的变迁，市民从中汲取了宝贵的教训：纵然楼宇销售数字大幅上升，可令市场一下子充满亢奋气氛，但如果真正用家的需求没有增加，转眼便会打回原形。现在，真正自住买家更加认识到，市况骤然畅旺，其实暗藏风险。因此，他们在决定是否置业时，已经较为谨慎。我相信，物业市场的表现，已比以前成熟和理性，这对维持住宅物业市场稳定十分重要。另一方面，我们亦看到，市场对近期卖地的结果，反应相当审慎。这再一次证明市场力量所发挥的作用，确保市场由供求主导，而非受市场情绪的突然转变所牵动。
“勾地表”制度
展望未来，我们必须确保住宅物业市场稳健发展，避免非理性的波动。我相信，香港的住宅物业市场，定能朝这个方向发展。政府会继续透过“勾地表”制度提供充足的土地，并确保土地组合均衡，以满足市场需求。“勾地表”制度以市场为主导，让市场可以灵活地决定拍卖土地的数量和时间表。
“勾地表”制度是一个具透明度的机制，市场亦对有关的运作程序非常熟悉。发展商如有意购买“勾地表”内任何一幅土地，可向政府申请出售有关土地，但发展商须提出一个最低价格，并承诺会付出该最低价格购买有关土地。如政府认为发展商就有关土地提出的最低价格与市值相符并可以接受，便会以价高者得为原则，以拍卖或招标方式把有关土地公开发售。透过这个程序，政府便会获得最佳的土地收益，而有关土地的市值亦能得到反映。
2004/05年度的“勾地表”共有14幅不同地盘面积和发展密度的住宅用地，我们已售出其中3幅土地。该14幅住宅用地中，有9幅土地的面积少于1公顷。这个安排，应可照顾不同发展商，包括中小型发展商的需要。此外，表内亦有7幅土地适合用作发展豪宅项目。当然，除“勾地表”外，发展商亦可透过其他途径，例如修订契约和市区重建局项目等获得土地。政府在明年年初制定2005/06年度的“勾地表”时，会仔细考虑当时的市场情况和发展需要。我们亦会考虑其他有关的因素，例如土地的吸引力、地点及种类，以切合不同发展商的不同兴趣。
政府会坚定维持一套清晰、贯彻始终和具透明度的房屋政策，让物业市场得以长期平稳发展。从宏观角度来看，香港的经济已有良好的复苏迹象。根据最新的预测数字显示，今年香港的本地生产总值将有高达6％的增长，不少证券及投资机构，均预测相若或甚至更大的增幅。通缩率及失业率亦逐渐下降。香港的经济前景乐观，加上政府坚持贯彻执行重新定位的房屋政策，相信可以进一步加强市民对物业市场的信心。
楼宇管理和维修
谈到可持续发展，我想一提，妥善的楼宇管理和维修，是迈向这个目标的重要元素。在香港，我们最近就这个课题进行一项公众谘询。谘询工作已在本年4月中结束。香港房屋经理学会就这次谘询提交的意见，既详细又实用，我由衷感谢。
我和政府内部的同事，现正分析贵会及公众人士提出的意见。我们已经初步分析谘询期内最常提出的意见，而我很高兴藉今次的机会，与各位分享当中的一些分析。根据公众的意见，社会上已有共识，认为需要及时行动，解决楼宇失修造成的问题。许多业主和业主立案法团成员，均表示愿意承担管理和维修楼宇的责任。他们同时希望得到更多支援，去履行责任。此外，也有人提议对业主实施一些强制规定，作为长远措施，确保业主妥善管理和维修自己的物业。
根据公众的意见，我们得出一个重要结论，就是失修旧楼不仅是“楼宇结构”的问题。事实上，牵涉其中的还有复杂的社会问题。举例来说，我们要设法协助年老无依的业主支付管理和维修方面的经常开支。纯粹采取“商业”方式，不足以解决此独特问题。
我们的其中一个初步构思是，在有足够公共资源的情况下，邀请非政府机构，向居住在失修楼宇的年老无依业主，提供适当的支援和协助，例如协助他们成立业主立案法团、委聘承办商进行管理及维修工程，以及联同有关的专业人士，向他们提供楼宇管理及维修的技术支援。非政府机构遇到确有需要的业主，也可转介他们到各有关的政府部门。长远来说，此举亦会便利楼宇管理和维修行业，直接向业主提供他们需要的服务。我们会与非政府机构和业界探讨这个做法是否可行，并会考虑推行试验计划，以测试成效。我知道贵会致力促进妥善管理楼宇，最近在深水推行两项类似的试验计划，分别是支援业主综合计划和兼善里大厦管理赞助试验计划。我深信贵会一定乐意与我们分享这两方面的经验，协助我们设定试验计划的形式。
在未来几个月，我们会详细考虑在谘询过程中发表的各种意见，并以这些意见为基础，订定更为明确的取向。然后，我们会就不同的方案，再次谘询有关各方。我们在建议定稿之前，也会进一步谘询公众。
总结
最后，我谨祝是次会议成功，希望各位可以从是次会议的讨论中多所获益，从而在各自的岗位上发挥所长。
多谢各位。
完
二○○四年六月十九日（星期六）