以下为房屋及规划地政局局长孙明扬今日（二月五日）在立法会会议上就施政报告辩论发言全文：
主席：
我想向大家总结一下，房屋及规划地政局未来三年半的工作目标和施政策略。
规划和土地政策
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改善楼宇失修
首先，在规划和土地政策方面，为鼓励社会各界就楼宇失修这个切身的课题进行讨论，以寻求全面而长远的解决方法，我们已于去年底就楼宇管理及维修进行谘询。谘询文件一方面就业主应负责确保楼宇整体状况良好，并负担所需费用这个基本原则，寻求共识；同时就融合楼宇的管理和维修，和鼓励业界提供迎合业主需要的一站式服务这两项政策建议，谘询公众。
我们希望透过今次的谘询和讨论，就如何解决楼宇失修问题，寻求社会的共识，好让我们进一步研究政策推行的细节。
《市区重建策略》检讨
此外，我们亦会开展《市区重建策略》检讨。在解决市区老化问题方面，市区重建局一直担任重要角色，负责全面、综合地更新市区。不过，单靠拆卸和重建屋宇，并不足以赶上市区老化的速度。同时，所牵涉的庞大财政负担又是否应单靠公共资源以维持？再者，并非所有旧楼都需要拆卸，大部分是可以维修和翻新的。因此，我们的一贯政策是透过拆卸重建、楼宇复修、复兴旧区和保存有价值的建筑物，去全面改善市区老化问题，和更新整体社区。
政府已为市区更新工作投入可观的资源，包括预留了一百亿元作为注资市区重建局。截至去年底，市建局共展开了十三个拆卸重建项目，以及五个复兴旧区项目。而该局的楼宇复修试验计划，亦已扩展至八十多幢大厦。
在未来的市区更新工作中，我们将要面对不少挑战。市区重建涉及相当高风险，按照现时物业情况，发展商未必有兴趣参与。鉴于现时政府的紧绌财政状况，若政府要再投入更大的资源，我们实在需要仔细考虑长远对本港财政的影响。因此，我们有必要检视市区更新政策，以配合社会不断转变的需求。在来年有关《市区重建策略》的检讨中，我们会研究加快市区更新的不同可行方法。研究范围包括促进业主维修保养楼宇的落实措施；市建局在市区更新各项工作范畴的比重；不同界别在市区更新过程中的角色及如何促进业界参与；以及政府政策上的配合。我们会就建议广泛谘询公众意见。
房屋政策
在房屋方面，政府已经厘定一套清晰、全面、贯彻始终和透明度高的政策。我们会继续根据市场需求，协调土地和房屋的供应，以维持一个公平和稳定的环境，让房地产市场持续健康发展。
在公共房屋政策方面，我们的主要工作包括 －
（一）为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭，提供“实而不华”的租住公屋；
（二）制订一个逐年延展的建屋计划，每年加以调整，使公屋轮候时间能够维持在平均三年的水平；及
（三）检讨公屋租金政策，以寻求一套可行、合理、可加可减的租金厘订机制。
我现在想集中提一提有关租金检讨的问题。
租金检讨
现行《房屋条例》中限制公屋租金调整的条文，以及有关公屋租金的司法复核，对房屋委员会的整体运作构成前所未有的困局。政府及房屋委员会一向清楚表示，《房屋条例》第１６（１Ａ）条有关租金与入息比例中位数的规定，不单严重地限制了调整租金的弹性，更扭曲了整体租金政策的合理性及持续性。要完全了解有关条文的运作及其对整体公屋政策的影响并不容易，这不单涉及法律条文的诠释及租金政策背后的理念，更需要对“中位数”这个统计学概念有一定认识。
首先，我想澄清一部分人士对这中位数的一些误解。整体公屋租金与入息比例中位数并不等同于个别公屋租户的租金与入息比例。个别租户的租金与入息比例按大小排列，排在正中间的数值便是中间数值。因此，约一半公屋住户的租金与入息比例数值会高于这个中位数，而另一半住户的数值则会低于此数。《房屋条例》所要求的是厘定任何租金调整时，调整后的整体租金与入息比例中位数，不能高于百分之十，但这并不代表每个租户的租金与入息比例不能超逾百分之十。换句话说，条例并没有限定每个租户所交的租金，不能超过其入息百分之十。
更重要的是我们需认真检讨导致租金与入息比例中位数近年大幅上升的原因。事实上，房屋委员会自一九九八年起并没有实施过任何租金调整。中位数不断上升，主要是受到一系列复杂而互相牵连的因素影响。但由于租金没有调整，其中最明显的其他一个因素当然是租户收入下降。但我不能忽视其他几个为人所未能体会到，但同样或更重要的因素。这包括下列数点：
（一） 随面积较大的单位供应增多，公屋的人均室内居住面积由一九九八年的九点八平方米大幅增加到现时的十一点四平方米。住户选择入住的较大单位的租金当然较高。我们粗略估计，单是由于居住面积显着改善已足以令中位数在过去五年上升百分之二。
（二） 在整体重建计划下，旧屋相继拆卸，取而代之的新屋，设施当然较佳、面积当然较大，但租金亦较高。因此，当旧屋相继拆卸，而新屋不断落成，整体租金的中位数超过百分之十实在是必然的现象。重建旧屋在过往五年大约将中位数推高百分之一。
（三） 申请综援的公屋住户数目亦由一九九八年占全港公屋住户的百分之十二点四大幅升至现时的百分之十九点三。虽然综援户的租金一般全数由政府支付，并没有租金负担的问题，但其住所的租值及所领取的综援金额却一并包括在中位数的计算之内。假如将综援户对“租金与入息比例”的影响剔除中位数的计算之外，二○○三年第二季的公屋住户的租金与入息比例中位数会下调约百分之二左右。
（四） 经济条件较佳的住户透过各种置业资助计划而迁离公屋，而同时收入较低的长者及小家庭在公屋中所占的比例又不断上升，亦是另外两个引致中位数持续上升的理由。
由此可见，租金与入息比例中位数上升，很大程度是由于与公屋租金或租户收入无关的其他外在因素所导致，因而不能视为一个准确反映租户负担能力的指标。正如我刚才提及，公屋租金过去几年没有调整。现行的租金调整法律条文，只是针对租户收入这其中一个导致中位数上升的因由，但最重要的是大家都不能预见该中位数亦会受到上述的其他外在因素所影响。公屋发展经历过去几年的转变，不论在居民的居住环境或人均居住面积方面都有不少改善。在现今的情况下，我们实在有需要仔细考虑公屋居民是否应为他们多年来得到的生活质素改善及居住面积的增加，作出适当的财政承担？而不是要房屋委员会独力承担。
以往在调整租金时，除了居民的负担能力，房屋委员会亦同时会考虑其他有关因素，例如通胀／通缩、薪金变化、管理／维修的开支以及房屋委员会的财政等，以维持一个合理的租金制度及确保公屋计划能持续发展。但自九七年修改法例后，租金与入息比例中位数便成为是否须调整租金及其调整幅度的唯一决定性因素。
我们明白到，过去数年香港经济情况较为困难，而公屋居民的收入亦普遍下降。公屋居民对减租的诉求，是完全可以理解的。事实上，政府及房屋委员会亦希望可以适当地将公屋的租金下调，以纾解居民所面对的困难。但在现行法例的限制下，我们不能轻易因应租户的收入下降而进行合理的、较针对性的租金调整。具体来说，一刀切减租以令中位数下降至百分之十以内，即意味有关的减租幅度涵盖我上述所提到的租户收入下降以及其他各种外在因素的影响。假如要令中位数下降至百分之十以内，我们便必须即时调减租金达三成以上。在房屋委员会现时的财政状况下，这实在是难以承担的。
再者，长远来说，假如我们继续以同样形式去考虑以上各种导致中位数大幅升的因素，我们便必须不断地作出大幅度的减租，才能够符合法例下中位数不可超越百分之十的要求。这样下去，大家可以预见房屋委员会只会面对更大的财政困难。试问在现时的经济环境和政府的财政状况下，我们是否可以作出这么庞大的财政承担？而这样做，又是否对整体社会公平呢？
为了彻底解决现时的困局，房屋委员会已经成立了一个专责小组，全面检讨现行公屋租金政策，以寻求一套可行、合理、更能反映居民负担能力的租金厘订机制，以确保公屋计划能持续发展。我们初步的构思是参考消费物价指数或公屋居民的收入而厘定一个“可加可减”的指标以调整公屋租金。我期望专责小组在今年稍后时间提出具体方案谘询公众。我最近亦曾就租金的课题与关注基层居民团体初步交换意见，并就检讨可能牵涉修改法例的问题听取居民的意见。我有信心与社会各界在互信的基础上，寻求共识，以达到一个政府、立法会和公屋居民都接受的三赢局面。
刚才议员提到剩馀居屋，我现在回应一下。我们现正探讨多个方案处理剩馀居屋单位。其中个别未售出或回购约一万多个居屋单位，由于地契所限，这些单位只可作为居屋出售。我们已在去年十月宣布不会在二○○六年底前出售这些单位。此外，已落成或兴建中但从未推售的居屋单位，我们正积极考虑将这些单位转作其他用途。
去年，我们已经将二千一百个单位转作公共租住房屋。现正积极研究其他处理剩馀居屋单位的方案。这些方案有几个，其中部分议员也提及。这些方案包括将其中四千多个单位转作纪律部队的宿舍，我们现正与有关的政策局及部门商讨；再将三千个单位转作租住公营房屋等。所以，我们会尽快处理剩馀居屋单位的问题，而不会出现“有屋无人住”的情况。
租者置其屋单位
此外，何俊仁议员提到的租者置其屋计划。仍未发售的有关单位约有四万多个。房屋署在过去几个月进行有关排水系统的勘察工程，有关工程接近完成，我们将在不久的将来向房屋委员会资助房屋小组建议恢复出售第六期甲约二万多个单位，其中第一个屋可望于五月出售，至于馀下三个屋则会在第一个屋成功推出后出售。
结语
总括而言，我未来的工作将会眼于如何灵活和有效地运用宝贵的房屋和土地资源，以配合香港社会的转变。我不会低估上述工作的难度，但我衷心期望大家能够就这些共同关心的课题进行理性的讨论。我们会继续听取市民的意见，寻求立法会的支持，落实有关的政策和工作。
多谢主席。
完
二○○四年二月五日（星期四）