以下为今日（一月二十三日）立法会会议上蒋丽芸议员的提问和发展局局长陈茂波的答复：
问题：
目前，不论要增加供应的是公屋、居者有其屋计划，还是私人住宅单位，政府所面对的问题都是如何提供土地，尤以市区土地更加难求。然而，有居住在公务员建屋合作计划下的楼宇（公务员楼宇）的退休公务员向我反映，他们居住的地段的地积比率没有用尽，值得市区重建局（市建局）收购该地段作重建之用，为市区提供更多中小型住宅单位。据了解，这类公务员楼宇有４０至５０年楼龄，楼高约五层但没有电梯，而且每层只有数个单位。由于大部分业主都是长者，上落楼梯极困难，并难以承担庞大的大厦维修费用，他们希望市建局可以早日收购他们的单位，以迁往居住环境较佳的居所。就此，政府可否告知本会：
（一） 目前全港共有多少个公务员建屋合作社、公务员楼宇的总土地面积、估计空置率，以及预计重建后可提供的中小型单位数量为何；
（二） 是否知悉市建局会否考虑设立一个新的先导计划，主动收购公务员楼宇以进行重建，从而增建更多中小型住宅；若会，详情为何；若否，原因为何；及
（三） 公务员楼宇的重建项目和其他住宅土地的重建项目有否不同的土地补价安排；若有，原因为何；若否，是否知悉市建局会否考虑统一处理所有公务员楼宇的重建项目，以节省重建所需时间及行政费？
答复：
主席：
公务员事务局负责制定并执行管理公务员队伍的政策，管理的范围包括属公务员房屋福利之一的公务员建屋合作社（合作社）。至于修订土地契约及补地价事宜，属地政总署的管理范畴。
公务员建屋合作社计划始于一九五二年，计划的主要目的是为合作社社员及其家属提供居所。合作社根据《合作社条例》成立及经合作社注册官注册。在计划下，政府会以特惠价格批出土地，一般是地价的三分之一，让当时合资格的公务员以合作社形式兴建房屋。合作社拥有有关土地及楼宇的业权，并承担楼宇管理及维修等责任。合作社社员根据与合作社签订的租契占用有关单位，但他们并不拥有有关单位的业权。以这个形式兴建的合作社房屋，已于一九八○年代中终止。
因应合作社社员的要求，政府在一九八七年推出一个名为《公务员建屋合作社及政府为公务员兴建楼宇计划单位的土地业权转让予个别社员及分契持有人指引》（即《交回及重批办法指引》），在这机制之下，容许合作社在取得所有社员同意下解散，并将楼宇及土地业权转让予个别社员。由于要取得所有社员的同意存在相当困难，在一九九三年当局推出《公务员建屋合作社单位的土地业权转让予个别社员指引》（即《修订官地租契办法指引》）以取代《交回及重批办法指引》。合作社只要得到百分之七十五的社员同意，可根据指引内的程序申请解散合作社，继而进行分契手续取得其楼宇及土地业权。有关指引当时已发放给各合作社。
就问题的三个部分，我的回复如下：
（一） 目前全港共有２３８个公务员建屋合作社，当中１７７个已经解散，尚有６１个未解散。在１７７个已解散的合作社中，１３个已就辖下的楼宇向地政总署补地价，当中１１个辖下的楼宇已重建（未就辖下楼宇补地价的合作社有１６４个）。２３８个合作社涉及的总土地面积约３０公顷。至于合作社楼宇空置率的问题，根据合作社附例及转让契约订明，未解散的合作社的社员及已解散但未补地价的前合作社单位业主须符合“入住要求”，即社员／业主须居住于有关单位内。至于那些已向地政总署补地价的前合作社社员的单位，我们并没有其空置率的资料。
假设扣除１１个其辖下楼宇已重建的合作社，即馀下的２２７个合作社均重建其辖下楼宇，按有关的各个地段容许的地积比率计算，推算最多约可提供９６万３千平方米总住宅楼面面积。
（二） 根据二○一一年二月公布的《市区重建策略》，市区重建局（市建局）推展重建项目，可由该局自行提出，或为回应业主诉求而进行，即通过市建局“需求主导”重建计划进行。
无论是市建局自行开展的项目或根据“需求主导”计划开展的重建项目，该局首要考虑是项目楼宇是否严重失修和项目内居民的居住条件是否恶劣。
基于必须有效运用资源及考虑项目的迫切性，目前市建局自行开展的重建项目，主要是楼龄超过５０年的失修私人楼宇，当中违例建筑情况相当普遍，而居民居住条件亦欠佳。
市建局认为，若有关的公务员合作社已解散，当该合作社前社员已取得相关业权后，他们可考虑向市建局申请，通过“需求主导”计划，进行重建。根据市建局的“需求主导”先导计划，该局会以一套统一的准则选取已提出申请的合适楼宇进行重建，包括楼宇状况及居民居住条件等。
现时，该局暂无打算设立一个新的先导计划去重建合作社楼宇。
（三） 正如上文所述，因应合作社社员的要求，政府在一九九三年发出指引，合作社只要得到百分之七十五的社员同意，可根据指引内的程序申请解散合作社，继而进行分契手续取得其楼宇及土地业权。
已解散的前合作社社员在取得其楼宇及土地业权后，有关楼宇会以法定押记形式，押记予财政司司长法团，楼宇的业权契据由政府保管，并受到让与限制，即不得转让、抵押、出租、放弃管有或以其他方式处置他们的单位，或就此签订任何协议。如要撤销让与限制，前合作社社员可向地政总署申请，在缴付一笔由地政总署根据地契所厘定的土地补价后，政府可批准撤销该单位的让与限制，解除有关单位的法定押记，业权契据会交还业主，他们可自由转售其单位。有关程序包括：
（１） 解散合作社；
（２） 完成修订官地租契；
（３） 审批大厦公契；
（４） 清盘人签立大厦公契并与个别前社员签立单位楼宇契；个别前社员把其单位法定押记予财政司司长法团（即进行分契手续取得其楼宇及土地业权）；
（５） 前社员成立业主立案法团；
（６） 个别前社员申请撤销单位的转让限制并缴付土地补价。
如个别前合作社社员有财政困难，可向公务员事务局申请短期豁免其单位的让与限制，不反对他们在缴付土地补价前签定买卖合约。除非事先已获得有关批准，否则前合作社社员不能在缴付土地补价前与任何有兴趣的买家或发展商协议签署或订立任何买卖协议或将单位出售。
如获全体业主同意，整幢楼宇亦可拆卸重建，但重建的发展潜力仍可能受有关土地契约内其他条款限制，情况与任何其他共有业权的旧式楼宇没有分别。地段所有业权人可共同向地政总署申请修订契约及缴付补地价，以修订契约条款，在符合城市规划的要求下，尽量使用土地的潜力。至于重建发展需补缴地价数额，会根据该地段在契约修订之前和之后价值的差额厘定。此做法与其他重建楼宇的做法没有分别。
目前，撤销转让限制的申请由地政总署总部集中处理。至于契约修订申请，则由相关的各区地政处负责处理，情况犹如其他类似的契约修订申请，并无分别。
至于问题第三部分提出市建局会否考虑统一处理所有合作社楼宇的重建，以节省重建时间及行政费，正如上文回复问题第二部分所述，市建局基于资源有限和项目迫切性的考虑，目前暂未有计划统一处理合作社楼宇的重建。
完
２０１３年１月２３日（星期三）
香港时间１６时０９分