以下是今日（十一月九日）立法会会议上朱凯廸议员的提问和发展局局长陈茂波的书面答复︰
问题：
关于新界土地的规划和发展事宜，政府可否告知本会：
（一）就锦田南房屋发展项目而言，
（i）鉴于当局于二○一四年四月已完成锦田南及八乡土地用途检讨，而行政长官会同行政会议已于二○一六年九月核准锦田南分区计划大纲草图，当局迄今仍未就该项目进行公众谘询的原因及依据为何；当局就规划新巿镇及大型发展项目进行公众谘询的程序和指引的详情为何，并列出过去三年按有关指引进行公众谘询的项目名称；及
（ii）当局是否将以传统新市镇发展模式（传统模式）（即以公帑收地以发展有关地区）进行该项目；若是，详情为何；若否，该项目下的发展须否符合《香港规划标准与准则》第二章第3.4.2段所订明的乡郊住宅发展密度限制（即“第1区涉及层数最多为12层的中层住宅大厦，并且最多只可以有两层低层的商用楼层。这是适宜在非市区地方采用的最高发展密度……（最高地积比率为3.6倍）”）；及
（二）就新界东北新发展区规划而言，鉴于在二○一二年六月时任发展局局长表示，当局决定以传统模式进行该项目，而不以公私营合作发展模式（合作模式）进行该项目，而在同年九月，现任发展局局长表示，会考虑采用合作模式进行该项目，以及在二○一三年七月，当局公布采用加强版传统新市镇发展模式（加强模式）进行该项目：
（i）哪些新巿镇分别以传统模式、合作模式及加强模式发展而成，以及该等新巿镇的土地面积分别为何；
（ii）修订该项目发展模式的整个决策过程为何（列出所有相关会议的日期、与会人士、有关理据，以及各项决定的具体日期）；
（iii）预计该项目以上述三种发展模式进行所得的卖地收入及土地补价收入分别为何；及
（iv）当局在不同阶段的谘询（包括非正式谘询、公众谘询，以及城巿规划委员会进行不同形式的公众参与活动）期间，就该项目收到反对及赞成采用合作模式／加强模式的主要意见分别为何（并分类列出）？
答复：
主席：
有关问题主要涉及锦田南的房屋发展和古洞北／粉岭北新发展区两个项目，现分别回复如下：
（一）（i）正如政府于本年十一月二日回复立法会质询（第十八题）时说明，当局在筹备发展规划、发展研究及土地用途检讨时，会因应项目的个别情况及考虑有关规划目标、涵盖范围、发展用途、规模及落实时间表等，作出适当的公众谘询工作安排，借此收集公众意见。因应个别规划发展研究及土地用途检讨，公众谘询可以透过不同形式及多种途径进行，包括公众论坛、社区工作坊、简报会、焦点小组会议和书面意见收集等，并视乎内容谘询不同层次的代议及谘询组织包括立法会、区议会、乡议局、乡事委员会等。
就提问提及的锦田南的房屋发展，是指二○一四年完成的“锦田南及八乡区土地用途检讨”。该土地用途检讨属地区性的土地用途检讨和规划工作，主要是检讨西铁锦上路站和八乡维修中心的发展潜力，以及研究周边土地作房屋发展的可能性。正如上文提及的立法会质询回复中所述，由于规划用途及规模等与其他大型土地发展项目有别，因此政府就“锦田南及八乡区土地用途检讨”所作公众谘询安排时，谘询范围主要为地区的持份者，包括区议会、乡事委员会及居民／关注组织等。
就“锦田南及八乡区土地用途检讨”，规划署已将收集到的意见，经综合分析及作出适当回应，提交元朗区议会及城市规划委员会﹙城规会﹚辖下的乡郊及新市镇规划小组委员会（小组委员会），有关的区议会及小组委员会文件亦已上载至相关网页供公众查阅。
乡郊及新市镇规划小组文件︰
www.info.gov.hk/tpb/en/papers/RNTPC/532-rntpc_6-15.pdf（只有英文版本）
元朗区议会文件︰
www.districtcouncils.gov.hk/yl/doc/2012_2015/tc/dc_meetings
_doc/611/dc_paper_2015_027.pdf（只有中文版本）
就提问提及的锦田南分区计划大纲图，规划署于二○一五年建议修订该分区计划大纲图，有关建议是为了配合西铁锦上路站和八乡维修中心两幅西铁用地的住宅发展，而该两幅用地的发展亦是按照规划署二○一四年完成的“锦田南及八乡区土地用途检讨”而推展。就有关图则修订，规划署已遵照一贯程序，于二○一五年四月分别谘询锦田乡事委员会、八乡乡事委员会，以及元朗区议会，并于二○一五年五月向城规会辖下的小组委员会建议修订该分区计划大纲图，经修订的大纲图亦于二○一五年五月二十九日刊宪，让公众提出申述和意见。城规会共收到55份申述和330份意见书，并安排提交申述及意见者出席聆听会。经考虑有关申述和意见后，城规会决定不因应申述和意见进一步修订大纲图，并将修订大纲图连同有关申述和意见，呈交行政长官会同行政会议。修订大纲图于二○一六年八月获核准。
（一）（ii）正如上述，“锦田南及八乡区土地用途检讨”主要属地区性的土地用途检讨和规划工作，并非新发展区或新市镇扩展规划及工程研究。该土地用途检讨建议八乡维修中心、西铁锦上路站及附近用地（五幅拟议公共房屋用地）最高地积比率为3倍。而远离铁路站的发展密度则逐渐递减（最高地积比率为2.1倍到0.8倍），以配合附近的乡郊环境。有关建议已参照载于《香港规划标准与准则》的乡郊市镇商业中心最高住宅地积比率，并考虑以铁路为基础的可持续发展概念和相关的地区规划因素。
上述两幅西铁用地的住宅发展，将根据西铁物业发展模式，由九铁公司和香港铁路有限公司（作为前者的代理人）推行。政府亦现正按照该土地用途检讨建议，就锦田南三幅拟作公营房屋发展的用地，进行详细工程可行性研究，有关项目将以收回私人土地方式进行发展。至于该土地用途检讨范围内的其馀用地，根据过往评估未能确定可以提供足够基建容量支援发展，因此现时未有任何发展计划。
（二）新界东北新发展区规划及工程研究在二○○八年开展、二○一三年完成，研究过程曾先后进行三个阶段的公众参与活动，分别就新发展区的愿景及期望、初步发展大纲图及建议发展大纲图谘询公众。政府在三阶段公众参与期间，就新发展区的发展实施模式收到不同意见。当局已编制公众谘询报告，把三个阶段的公众的建议和政府的回应收录在内，当中包括就新发展区的发展实施模式收到的意见。谘询报告是整个过程的记录，已上载至有关研究的网页供公众查阅（www.nentnda.gov.hk/chi/public_1.html；
www.nentnda.gov.hk/chi/public_2.html；及
www.nentnda.gov.hk/chi/public_3.html）。
具体而言，考虑到新界东北新发展区内超过一半的可发展土地为私人拥有，政府在第一、二阶段公众参与中，曾邀请公众就落实计划安排提出意见，并建议探讨在传统新市镇发展模式（即由政府收地、清拆和平整土地、提供基础设施，然后批出土地进行各项发展）以外，其他包括私营机构参与发展的可行发展模式。在开始第三阶段公众参与时，政府表示考虑继续以传统新市镇模式作为发展实施模式。然而，社会对此有不同意见，有意见反对采用传统新市镇模式并促请政府容许换地，亦有意见欢迎政府以收地方式实施新发展区计划。例如，政府于二○一二年六月二十八日就第三阶段公众参与谘询立法会发展事务委员会时，有议员表示支持采用传统新市镇模式，但亦有议员关注政府排除公私营合作模式或私人机构参与发展模式。有议员表示须于私人产权和公众利益之间取得平衡，但亦有议员认为传统新市镇模式不利土地业权人，建议政府考虑邀请土地业权人参与推行部分新发展区项目，甚至有议员反对强制性征用私人土地，剥夺土地业权人自行发展土地的权利。
经考虑三个阶段公众参与所收集的意见后，当局于二○一三年七月公布新界东北新发展区的实施方案，建议首先推展古洞北及粉岭北两个新发展区，作为粉岭／上水新市镇的扩展部分，并整合为粉岭／上水／古洞新市镇。考虑到公众人士在第三阶段公众參与所发表的意見，政府决定采取“加强版”的“传统新市镇发展模式”，由政府主导推行两个新市镇扩展部分的发展计划，因应规划用途征用私人土地进行发展，同时在符合特定条件下为私人土地业权人提供发展弹性，容许他们以契约修订申请（包括原址换地）形式发展个别私人项目。有关决定已在二○一三年七月十五日提交予立法会发展事务委员会的讨論文件中，作出详细说明（www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/panels/dev/papers/dev0715cb1-1461-1-c.pdf）。
须留意的是，“加强版”的“传统新市镇发展模式”并非公私营合作模式。在这模式下，新发展区仍会由政府主导，将已规划作公共工程项目、公共房屋及私人发展的私人土地收回，并进行清拆及土地平整，提供基础设施，再拨出土地作各种用途，包括把划作私人发展的土地推出市场。但在符合特定准则和条件的情况下，当局会以比过往更高的要求处理“有条件契约修订申请”（包括原址换地）。这与过往新市镇例如沙田、粉岭／上水及将军澳新市镇的发展中，当局负责大部分的征用私人土地工作，但同时容许私人土地业权人以契约修订申请（包括原址换地）形式发展个别私人项目，并无二致。而订立更高的要求（因此称为“加强版”），目的是为了确保私人发展符合新发展区规划及发展时间表，不会影响全面规划及适时有序地提供政府、机构及社区设施，能及早提供房屋供应，并保障现时在私人土地上的占用人能获得公平对待。有关要求主要包括以下四项︰
（1）只有规划作私人发展的土地，方可提出契约修订申请（包括原址换地）以自行发展，其他私人土地将由政府收回发展。
（2）有关申请须符合特定准则和条件，包括拟议用地面积不少于4,000平方米及统一业权，以确保规划完整和全面。
（3）私人发展必须能确保适时供应房屋和其他设施，而于原订发展计划时限前未能完成的申请，有关私人土地将由政府收回发展。
（4）提出契约修订申请的土地业权人，须公平对待租户／占用人，包括须提供与政府补偿安排相若的现金补偿方案。
过往新市镇发展主要以传统新市镇模式作为发展实施模式，而到现时为止只有古洞北及粉岭北新发展区以“加强版”的“传统新市镇发展模式”推行。我们并无另行统计以不同形式推行的新市镇土地面积。而由于古洞北及粉岭北新发展区最终能够进行原址换地的用地及数目均无法预计，因此政府无法就不同发展实施模式下的卖地收入或土地补价收入差距作出估算。
完
2016年11月9日（星期三）
香港时间16时15分