立法会七题：优先发展尚未开发及发展不足的土地

以下是今日（五月十七日）在立法会会议上石礼谦议员的提问和发展局局长马绍祥的书面答复：

问题：

行政长官在二零一七年《施政报告》中宣布，他已要求当局探讨利用郊野公园内小量生态价值不高、公众享用价值较低，且位于边陲地带的土地作其他用途的可行性。然而，有市民强烈认为，鉴于香港现时有大量尚未开发及发展不足的土地，包括棕地，政府应该优先发展该等土地，而非破坏属本港珍贵天然资源的郊野公园。就此，政府可否告知本会：
 
（一）按照当局的最新预测，未来十年对商业、住宅及工业楼面面积的需求分别为何；
 
（二）就各法定分区计划大纲图（大纲图）所涵盖的用地而言，下表所述用地的下列详情：（i）尚未开发及／或发展不足的用地的数目、（ii）该等用地的总面积，以及（iii）根据相关大纲图及／或《建筑物（规划）规例》（第123章附属法例F）所载的发展参数计算所得的可供发展的总楼面面积；及
 

（三）当局有否计划藉各种方法，包括改变土地用途及／或修订契约，以优先并加快发展尚未开发及发展不足的用地，从而满足土地需求；如有，详情为何；如否，原因为何？

答复：

主席：

行政长官于二零一七年《施政报告》中提出，在增加生态保育及郊野公园土地总面积、提升康乐及教育价值的同时，思考利用郊野公园内小量生态价值不高、公众享用价值较低、位于边陲地带的土地用作公营房屋、非牟利的老人院等非地产用途。相关政策局及部门正跟进研究有关事宜，作为政府多管齐下土地供应策略，包括检讨土地用途、推行新发展区和新市镇扩展计划、发展棕地及填海等措施之外的一个选项。

倡议符合政府一贯的土地利用优次，即优先考虑现有市区及新市镇的已建设地区边缘、邻近现有道路及其他基建，以及保育价值和缓冲作用较低的土地，以及现时市区及新市镇内未批租或拨用、作短期租约，或其他不同的短期或政府用途，而有发展潜力的政府土地。对于有潜力作发展用途的土地，我们会按既定机制，检视和评估有关发展建议的可行性。而生态、景观及／或历史价值高的土地则应予以保护。

经谘询运输及房屋局及规划署后，就问题的各部分现谨答复如下：

（一）就房屋需求而言，按照二○一四年十二月公布的《长远房屋策略》（《长策》）下，政府会每年更新长远房屋需求推算，并订定逐年延展的十年房屋供应目标，以顾及随时间而改变的各种社会、经济及市场情况，并按需要适时作出调整。房屋需求推算涵盖四个主要需求因素，分别为住户数目淨增长、受重建影响的住户、居住环境欠佳的住户，以及其他因素的住屋需要。而政府根据各个需求因素的客观数据，推算出一个可以满足房屋需求的供应目标，并以此作为政府物色土地建屋的规划指标。

根据二○一六年底公布的最新房屋需求推算，政府采纳46万个单位为二○一七／一八至二○二六／二七年度十年期的总房屋供应目标，当中新增公私营房屋供应比例维持在60：40。按此，公营房屋供应目标为28万个单位，当中包括20万个公共出租房屋单位及八万个资助出售单位；而私营房屋供应目标为18万个单位。政府在物色土地建屋时，会以上述供应目标作为规划指标。

至于经济用地需求方面，规划署于今年初完成《检讨甲级写字楼、商贸及工业用地的需求》顾问研究（「工商用地需求研究」），为刚完结公众参与的《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》）提供五类市场主导经济用地的供求预测数据（包括商业核心区甲级写字楼（注一）、非商业核心区甲级写字楼、一般商贸（注二）、工业（注三）及特殊工业（注四））。「工商用地需求研究」采用了量化模型为五类用地进行由二○一三／一四年至二○二三年（短期）、二○三三年（中期）及二○四一年（长期）的供求评估，当中考虑了各项可能影响有关用地需求的因素，以及各项已落实、已规划或正规划当中的土地供应项目。有关评估的主要结果见附表。

（二）及（三）香港土地资源珍贵，政府一直透过持续的土地规划、拨用及管理工作，务求善用土地资源，以满足社会的各种发展需要。发展局在去年十一月十六日回复立法会提问（立法会二十二题）时，已详述政府规划、拨用及管理土地的一般机制。而发展局在二○一七年一月提交立法会发展事务委员会的第CB（1）461／16-17（01）号文件，亦详述土地需求及供应概况，政府多管齐下的土地供应策略，以及各项短、中和长期土地供应措施的最新进展。

政府并无定义或统计所谓「尚未开发或发展不足土地」。根据既定机制，土地由「生地」变成「熟地」（即可发展用地）须经过不同阶段和程序，例如土地用途检讨或其他规划及工程研究，以及就用地进行所需程序和工程，包括解决各种技术问题、寻求拨款、征收及清理土地、平整地盘和提供基础设施及配套等，过程需时。一般而言，在现时可发展土地短缺的情况下，当土地变成「熟地」并可作发展时，政府会尽快将土地批租或拨用。此外，未批租或拨用土地纯粹反映土地在落实长远规划用途过程中某个时间点的情况，而土地使用状况亦经常因应土地用途的规划工作不时转变，这些土地不应被简单视为尚未开发或发展不足土地。我们亦没有就法定图则上未批租或拨用土地进行统计。

在土地供应方面，政府全力推展多管齐下的土地供应策略。一般而言，被认为可行的土地供应建议，包括拓展现时未有发展计划、已无需作原来预留用途，又或未地尽其用的土地，都已纳入土地供应策略之内。例如规划署一直进行的各项土地用途检讨，已涵盖未批租或拨用、作短期租约，或其他不同的短期或政府用途，及其他现时未有发展计划的政府土地。本届政府透过持续的土地用途检讨所物色的210多幅短中期房屋用地，加上适度提高发展密度，以及落实启德发展区、钻石山综合发展区、三个石矿场的重用、铁路物业发展项目、市区重建项目等，预计于短中期内合共可提供逾38万个住宅单位，以及逾200万平方米经济用途楼面面积。

中长期方面，政府一直推动大型土地规划及开发项目，包括古洞北╱粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区，以及元朗南发展，同时亦研究探讨其他土地供应方案，包括将军澳第137区、港珠澳大桥香港口岸人工岛上盖发展，以及其他潜在的铁路物业发展项目等，预计于中长期内合共可提供逾22万个住宅单位，以及逾860万平方米经济用途楼面面积。当中善用棕地是土地供应策略的主要方向之一，上述正推展的洪水桥、元朗南、古洞北╱粉岭北三个项目，便会释放约340公顷棕地，连同周边土地透过综合规划，预计可提供合共超过940公顷的可发展土地。

为了香港的长远可持续发展，政府有需要以前瞻、务实及行动为本的方针，处理与香港未来发展息息相关的规划议题，并就最新的规划情况及将会面对的挑战，制订稳健的全港发展策略。规划署于二○一五年展开《香港2030+》，以更新全港发展策略。当中提出「规划宜居的高密度城市」、「迎接新的经济挑战与机遇」及「创造容量以达致可持续发展」三大元素，并建议东大屿都会及新界北两个长远的策略增长区，预计可以提供大约1 700公顷的土地，应付未来房屋、经济及社会发展的需要，提供空间改善宜居度，提供经济活动所需的土地，以及提供应付大规模市区更新的额外住屋需求。

在资源有限而全面规划相对较具成本效益的前提下，政府已考虑到不同土地及地区的情况，为土地的利用和发展订立优次，并正全力投放资源加快推展上述一系列土地供应措施，同时简化发展程序和继续推行「补地价仲裁先导计划」以利便私人发展／重建，务求持续而有效地增加香港的土地和楼面供应。然而事实是，我们没有单一的措施既可处理现时土地短缺问题，又能持续提供足够土地以满足所有短中长期的发展需要。因此，我们务必要继续采取多管齐下、稳健且灵活的方式，明智地增加土地供应和创造发展容量。实际而言，要应对香港未来发展的需要，现正推行的各项土地供应措施缺一不可，我们亦应当继续探讨任何可行的土地供应选项。
 
注一：这类别包括商业核心区内的甲级写字楼。就短期（即二○二三年）而言，商业核心区涵盖上环、中环、湾仔、铜锣湾和尖沙咀（包括佐敦道以南的西九龙填海区）。中长期方面，商业核心区的甲级写字楼供应则额外包括在九龙东的第二个商业核心区（即启德发展区及九龙湾和观塘商贸区）的发展项目。
 
注二：这类别包括非甲级写字楼，以及一些不涉及工业生产且对楼面空间要求具弹性的商贸活动。一般类别的研究和开发，以及检测和认证均属此类别。
 
注三：这类别包括制造业、仓储和其他工业活动，但不包括「特殊工业」。一般物流／仓储（包括一般仓库及货仓用途）均属这个类别。现代物流设施则不属此类，它们被归入「特殊工业」。有关需求预测主要源自一般物流／仓储。
 
注四：这类别包括因特定环境或其他考虑，而对地点及／或作业具特定要求的工业。有关用途一般需要设置在对建筑物规格较严格（例如较高负重量、较高楼底、较广阔整层楼面、较可靠并附有后备供应的电力供应，以及无尘环境）的特定处所。数据中心、现代物流、特殊类别的研究与开发，以及检测和认证均属此类别。

完

2017年5月17日（星期三）
香港时间14时30分


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