以下为发展局局长林郑月娥今日（三月三日）在立法会会议上，就“改善旧区居住环境”议案辩论的总结发言全文：
主席，今日动议辩论的议题非常广泛。连同涂谨申议员提出的修订，在十七方面均希望可以改善旧区的居住环境。由于时间所限，各位议员都选择自己最关心的议题发言，我恐怕要集中回应数点，未必能就每一位发言的议员作回应，希望各位议员谅解，但我深信有关改善旧区居民居住环境的课题在未来的一段日子，会有更多场合讨论。我还记得刘秀成议员提议仍然希望有一个特别的小组联合有关的政策局和部门可以探讨这些议题。
一月二十九日发生这样严重的塌楼事件，造成人命伤亡，令整个社会更加关心旧区的居住环境和楼宇失修，这是可以理解的。但今日有发言的议员，指这个政府是否“不死人，不做事”，或如汤家骅议员刚才说，为何到马头围事件才察觉问题存在。我认为这种说法有欠公允。在二月三日，即当事件发生数天后，李议员已经得到主席批准，以休会辩论的形式进行辩论。正如我刚才第一次发言表示，我当日先后发言接近一小时，我于首次发言提供给议员一个详细的附件，内有十四个列表，讲及我们在过去十年，在改善楼宇安全、执法、及支援的工作。总结发言的时候，我亦特别回应当日吴霭仪议员提到有没有政策，我在四方面交代了我们的政策，包括立法、执法、配套支援及公众教育。当然一个负责任的政府会随着市民的诉求、社会情况的改变而更新政策、加强措施，这是我们必须做的。但如果将我们多年以来众多同事的努力，简单化成为我们只是在发生如此严重的事故才关心楼宇安全，正如我刚才表达，我认为这是有欠公允的。
事实上，议员的发言也有探讨很多不同的持份者于改善旧区环境中大家不同的角色，当然我和曾德成局长都强调楼宇维修是业主的责任，我亦听到有些议员认同这个大原则，但这并非等如我们说政府没有责任，我相信我和曾局长也没有讲过政府没有责任，政府有一个很重要的角色，亦都是透过我刚才所讲我们不同的工作范畴，突显了政府的责任。政府一定不会想“甩身”，所以甘乃威议员不需要担心我们会乘机“甩身”，不再处理香港旧区的环境或居民于失修楼宇内的状况。我们的责任，就是突显我刚才所讲的四方面，这主要是针对发展局的范畴，我深信曾局长亦会再讲述于民政事务、楼宇管理的方面，政府扮演什么角色。但这四方面的责任中，我们也要平衡一些因素。甘乃威议员质疑为何提供财政支援需要入息审查，这是因为我们提供的支援中，我们也要将公帑用得其所，对于一些弱势业主，特别是长者业主，我们于二○○八年率先引进了一个津贴计划，换句话说，我们将纳税人交给政府的税款，通过政府的计划，交给一些有需要的业主。这当然是将这些支援给予有需要的业主，所以一个简单的入息审查是完全可以理解的，实际上今日特区政府提供很多的财政支援，议员都接受有一定的入息审查，但对于一些鼓励性的借贷，我们免除这种入息审查，但某程度上我们又再细分如果有能力付出利息，我们都要求他们于贷款上付出利息，但如果没有能力的，如综援人士及长者，我们都是免除入息审查。但无论如何，我已承诺就今日无论是透过特区政府、市区重建局或香港房屋协会提供的各式各样支援，我都会整合一次，看看有没有互相借镜的地方，可以将这些支援的计划做得更加到位，可以帮助有需要的业主。
有两、三位议员提及市区重建局的角色，市区重建局的角色将于今次启动了的市区重建策略检讨中严肃处理。无可否认，我对于市建局是有一定的期望，这两年多我和市建局的合作亦突显了我希望市建局是扮演一个相当有社会使命的角色，这是大家可以看到的。但在衡量市建局未来扮演什么角色，正如我刚才讲，衡量政府的角色我们都要平衡其他因素，因为毕竟市建局都是用同样的公众资源帮助业主做重建或维修的工作。业主的责任，我刚才已经提到，这个责任我们真的需要好像几位议员，包括吴霭仪议员或其他议员讲，要加强对自己责任的认识及认知，不能将自己的责任推卸得一干二净。
最后，专业人士于市区更新中其实是扮演一个非常重要的角色，所以我非常高兴听到民政事务局可以联同香港房屋协会，及数个专业团体，透过专业义工计划，强化我们提供给业主的支援。
有数位议员都支持我们今次特事特办，启动马头围这个重建项目。在此，我表示感激。这个项目当然有一定的启发性，在这个项目进行之初，我给市区重建局三个要求，市区重建局完全接纳了。第一，这项目要以建小型单位为主。在红磡社区能提供小型单位给业主，是配合财政司司长于今年的预算案演辞，我们对于物业价格及中小型楼宇供应的关注。第二，这项目要突显我们新的思维，就是重建应该以地区为本，所以我们已经第一时间告诉九龙城区议会，我们是有一个重建的初稿，但这只是一个概念的发展，我们很乐意与九龙城区议会谘询从地区上，希望见到这个重建项目是如何进行。其实初步我们也听到一些意见，他们欢迎小型单位，希望于春田街、马头围道、鹤园街保留一些街铺的特色，亦欢迎我们于相对比较细面积的项目能提供两个很重要的公共设施，就是这五百平方米于地面的休憩空间及一千平方米大概于一楼平台的给予政府、社团及机构用的楼面面积。第三，是我首次要求市建局今次进行这个重建项目要独自进行，不需要招标和发展商联合发展。当然除了很乐意接受我这三个建议，市建局令我更加喜出望外，是于市建局的讨论中，加入一些特殊的措施，包括马上启动安置这些租户及商户，大家争取已久的“先安置，先赔偿，后审批，后规划”，今次于马头围道这项目内实现了。但将这些特殊措施和其他议员都赞成的方案是否能够幅射到所有其他市建局的项目，必须要从长计议，所以我们说今次是特事特办，考虑到塌楼事件为附近一带的居民带来焦虑和忧心，这是以人为本精神下特事特办的工作，但于市区更新策略整个检讨中，我一定会将我们认为实践过、好的建议注入新的市区重建策略方面。
马头围事件另一个启示是无论我们如何爱护一个社区或希望维持社会网络，但重建是市区更新一个无可避免的手段。虽然市区重建策略中有４Ｒs，除了重建亦可以复修，亦可以保育文物，亦可以活化社区，但毕竟重建是一个非常需要的手段，因为楼宇老化的数字很多议员也讲过我亦不需要重复，所以正如甘议员问我重建往后的定位是如何，重建仍然是一个很重要的手段，但正如财政司司长于去年的财政预算案中表示，看来它不会是唯一的手段，我们必须要做到在各区有４Ｒs的业务平衡，更加要反映地区的特色。
就几位议员提到土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告的工作，几位议员均详细发言，包括王国兴议员指希望听到我的回应，所以我会花少少时间回应，当然亦因为这公告的讨论在议会亦接近尾声，由于它是以先刊宪，后审议进行的法律公告，如没有议员提出反对，在三月十七日便会成为法例。我已有心理准备，知道届时会有表决，因为相信会有议员提出反对公告。
就有关讨论，今日我想回应三点。第一，所谓“强拍”条例的公告，针对三类地段的楼宇，将“强拍”门槛由百分之九十下降到百分之八十是否强抢民产？第二，整件工作是否仓猝行事？第三，我怎样能够在已做的工作上再做一些工作，去释除议员的疑虑？我就这三点作出回应。
第一，今次的公告是一个附属法例，我们并没有移动主体法例，所以要考虑原本建立这个法案的精神，最有效是参考当时通过这法例的说法，当日条例草案恢复二读时，条例草案委员会主席发言时表示，条例草案的名称其实已清楚说明条例草案的目的，我重复一次条例草案的名称，是“土地（为重新发展而强制售卖）”，条例草案委员会是全力支持这条条例草案的政策目的，利便私人参与加快市区重建的工作，以改善环境，并提供市民渴求的房屋的同时，同样关注到要设立一个机制，适当及公平地处理私人产权被依法征用的赔偿问题。所以，无可避免，法例的精神是牵涉私人产权。当时的委员会是明白这一点的。但重要的是要成立一个机制，适当及公平地处理私人产权被依法征用时所产生的问题。
究竟在这主要的条文内怎样能够体现公平及适当机制？第一，有土地审裁处，一个法治的机关来做把关的工作。所谓降低门槛，只是降低向土审处提出申请强拍的门槛，而审裁处处理强制售卖个案时是一定有一位资深的测量师，以审裁处审裁员的身份，与审裁处的法官一同处理每一宗个案。所以审裁处在处理所有同类个案时，是有非常高的专业支援，无论在法律专业上，或在测量专业上。此外无论在条例的条文或判词，我们均清楚看到一个相当完备的机制，及妥善执行的情况。
条例条文对小业主的保障有多方面。第一，就强制售卖申请向少数份数拥有人发出通知是有严谨的规定。第二，条例规定审裁处在作出任何强制售卖申请裁决前，必须先就少数份数拥有人就这项申请的估值的任何争议进行聆讯及作出裁决。第三，在审议的过程中，条例规定审裁处必须在尽职审查后，信纳基于指定的因素，地段是理应重建，否则审裁处不得作出售卖令，指定的因素是包括这地段上有发展的龄期、楼龄或其维修状况，以及多数份数拥有人已采取合理步骤而获取这地段所有不分割的份数。第四，条例规定审裁处发出售卖令后，地段需要根据条例列明的方法进行公开拍卖，包括预设底价，底价亦要顾及地段本身的重新发展潜力，底价亦需要获审裁处批准。过去二十个个案的底价平均是当时楼宇价值的2.5倍，所以没有出现如刚才汤家骅议员担心，五十年楼的底价是五十年楼，所以买不回来，不是这个情况。第五，售卖后地段的售卖收益需要根据法例规定，就地段上每名多数份数拥有人及每名少数份数拥有人各自在这个地段上的物业所评估的现有用途价值，按比例分摊。
审裁处就条例裁定的十一宗有书面判词的案例可看到，虽然处理了二十宗，或二十一宗，因最后有一宗不用强拍，只有十一宗有书面判词，审裁处在执行有关条例条文时，根据这些判词，写得非常审慎及仔细。我们在小组委员会第二次会议时，同事已提交有关个案判词分析，亦在上星期的小组委员会会议上让议员透过判词的择录，进一步了解审裁处在考虑申请一方及答辩一方的专家评估报告时考虑的因素及反复的研究，并作出一个独立的判断。
我想在这里特别提出，一般人说现时社会不是很关心立法会的事务，所以立法会的讨论没有人提，我可以证明就强拍条例方面并不是这回事。过去数星期，大家就强拍条例的讨论，引发很多市民的来信。有些是给立法会的，我只有副本。这批来信全是支持政府的工作，很多信是自己写的，很多错白字。我随便读几封给大家听，证明这件事并非强抢民产，而是维护小业主的权益，亦是希望真正回应小业主的诉求。这亦是我唯一作为发展局局长处理强拍条例，我脑海里出现的只有这批小业主的诉求及对他们的关怀。
其中一位这样说，我居住在某某楼宇，是有地址的，可以查到，我们楼上楼下认识了很多年，年纪不少，行动也不方便，没有甚么要求，希望转换环境方便走动。本来两年前发展商上门提供收购计划，价钱也算合理，我同上上下下数户业主也赞成出售，但无奈楼下铺位业主叫价太高，收购最终失败，所以希望局长能把九成降低至八成，让我们收购重建的希望可以达成，帮助我们这些穷人，协助催促立法会修例，通过解决重建计划这个新方案，让我可以改善环境。
另一位就更加看到我面对议员的质询及有些议员不支持，而为我打打气，他说局长你不需要因为见到有人安排在报章大字标题：“林郑，唔好再益发展商”的声明，他指文中以煽动的语句说降低强制拍卖门槛至八成是利益输送，实在令人感到做实事的政府官员往往被人误会及诽谤，深感不值，最后，他希望我尽我的努力，他说知道我未必会成功，但他请我尽我的努力游说立法会支持。
所以我在这里恳切同大家讲，可否一次信任我们的这件工作是为公众利益，是为维护小业主，不是输送利益的工作。我只要求这次你相信我们在做合符公众利益、维护小业主工作，亦希望解决我刚才读出的一些小业主的困惑，希望改善他们的环境。
第二项要回应的课题是，在很多小组委员会及电台，有不赞成的议员说我们仓猝行事，指我们在一月二十二日才提交公告，为何要急切在四月一日生效，为何不能待市区重建策略完成后才慢慢谘询。我在这里必须花一点时间，请主席容忍我，说一说这次降低门槛的谘询过程及施政的工作。
法例在一九九九年生效，至今为止只批准了二十宗强拍申请。由一九九九年至二○○六年土地审裁处只处理了很少个案，但已听到很多小业主的声音，指这条例不行，九成的门槛太高。因此在二○○六年四月至五月期间，当时仍是上一届政府，不是我当局长，政府就降低指明地段类别申请门槛的建议谘询公众，在二○○六年开启公众谘询，包括公众论坛、业主团体讨论会、小组讨论、谘询立法会的事务委员会及区议会。在二○○六年四月我们进行了电话意见调查，五月十一日谘询了立法会的规划地政及工程事务委员会，当时提出了就三类地段降低门槛至百分之八十，第一，是地段上只剩馀一个单位未能收购；第二，是地段上所有楼宇的楼龄达四十年或以上；第三，是地段上有业主下落不明或无法联络。所以吴霭仪议员要留意，原本的九成不是针对找不到业主的问题，其实找不到业主才是我们当日希望能降低门槛至八成。但当日的讨论，无论在我们的意见调查、谘询或立法会的讨论，大家亦觉得有点保留，尤其对业主下落不明或无法联络，他们认为这一点不稳当，因这些业主可能只是暂时联络不上，如因联络不上业主而降低门槛拍卖，这可能不是他们可以支持的，因此要求我们多做功夫。
我在接手后继续进行谘询工作，至二○○八年一月我再次提交建议至立法会发展事务委员会，以降低申请门槛至八成，当时我们已撤回了第三类，即无法联络业主这一类，只希望就两类地段来降低门槛至八成，第一，是地段上只剩馀一个单位未能收购；第二是地段上所有楼宇的楼龄达四十年或以上。立法会一如既往举办了公听会，听取公众人士的申述及其他团体的意见。在谘询结果中，委员普遍支持地段上只剩馀一个单位未能收购的建议类别是可以接受，但对于建议降低地段上所有楼宇的楼龄达四十年或以上便可以八成门槛强拍却意见纷纭，有些委员支持，认为可以促进以私人主导的重新发展残旧失修的楼宇，但亦有一些委员反对，认为对于少数份数拥有人的保障不足。于是我再次承诺，我们会再谨慎地研究委员及团体的意见与建议。在二○○八年初至今，我们已完成的工作包括在市区重建策略内，亦研究其他亚洲城市就强行售卖是如何进行，我们亦鼓励专业学院讨论此课题及教育公众。所以香港测量师学会在二○○九年举行了研讨会，亦出版了有关强制售卖的通用小册子。我们在二○○九年再次进行了电话调查，访问了一千人，我们亦与区议会主席及副主席讨论了此议题。特别有启发性的是，在二○○九年进行的意见调查中，很明显可看到大部份人支持降低门槛是适用于最后一个单位，但在楼龄方面，如果只是四十年楼龄便可降低门槛，当时的支持度只有百分之四十二，反对是百分之三十四，但如将它提升至五十年楼龄才可降低门槛，支持率上升至百分之六十，反对只有百分之十七。于是在二○○九年六月，我们再次在立法会发展事务委员会，建议在宪报公告订明以下三类类别的地段可采用不少于八成的较低申请门槛，我们从善如流，将楼龄一项提升至五十年以上才可享用八成的降低门槛，另外两个类别的地段是大家一直支持的，只剩馀一个单位未能收购的类别，及注入了似乎争议性不是太大的工业大厦，是座落于非工业地带但建有楼龄达三十年以上的工业大厦地段，亦可有八成降低门槛的安排。接着的工作当然是草拟公告，及请行政长官会同行政会议通过此公告刊宪。很抱歉，我花了一些时间，但这是重要的，让大家知道此事并非仓猝行事，这是深思熟虑，亦反映了各议员过往给我们的意见及社会上的声音。我恐怕若要撤回此公告，或大家不愿意就此公告表决，便属议而不决。
但我亦承认，因我已在政府工作了三十年，到了跟议会讨论议案，很多时候不用写进法例的，你都要做一些事情令议员释除疑虑，我亦是随着这态度与议员合作，因为我觉得行政立法的关系实在非常重要，有时候大家欠缺一些互信令有些原本大家原则上支持的法例都做不到。我亦吩咐了同事以此态度跟议员在委员会探索有甚么承诺或有甚么我们可以做以释除议员的疑虑。
我知道有两、三方面的工作议员希望我们考虑。第一，可否在五十年楼龄的指明地段再加入另一种要求，就是楼宇有欠安全、有危险，故可以用较低的门槛。我恐怕这个我们做不到，即使做完了亦不是好事，因为往往若要等到楼宇失修，楼宇安全出了问题，或已变成危楼后才用强拍条例，根本如涂谨申议员谈到另一条《建筑物管理条例》第40C的看法，即“远水不能救近火”。我们不可以用强拍条例来解决楼宇失修的问题，楼宇出现了危险问题一定要靠《建筑物条例》由屋宇署执行机构才能处理。另外，如真要规定五十年或以上楼龄要确定为危楼才能满足强拍条例下的要求，我恐怕只会鼓励大部分希望将楼宇透过条例拍卖的业主，更刻意让其楼宇老化，变成破烂，以符合这规定，相信这不是大家想见到的情况，这亦恐怕是各位有时会骂政府“好心做坏事”的情况。
第二个要求是代主席女士刘健仪议员提出的，就是希望在五十年楼龄的地段下加上维修状况，即土审处亦要考虑维修状况。因为议员关心现时条例的写法，审裁处的考虑是楼宇的龄期或维修状况，而不是龄期和维修状况。议员担心一旦附属法例生效以后，审裁处会单单依赖楼龄而信纳了地段理应重建而发强制售卖令。我想重申，基于以往个案的判词，尽管条例的写法是“或”，即楼龄或维修状况，但审裁处是两个条件都考虑，所以代主席女士可放心。降低申请门槛至八成没有取代这条例的其他要求，所以我不认为有需要重复加上维修状况这个条件。但我了解议员对条文字眼的担心，我亦已告诉我的同事可以在小组委员会跟议员说，我今日亦再次重申，我承诺在日后我们有了实践经验，我们需要复检主体法案的执行时，会一并考虑将字眼作修订。因为基本上我相信我和议员、土审处就着这方面亦没有甚么异议，大家都觉得在强拍的申请获批前，一定要看整体楼宇状况，但看楼宇状况与楼宇是否危楼是两码子的事，所以我在前者，即危楼的要求，不能接受，但在维修状况，我是可以在有机会修订主体法案时去做。
最后，我希望回应关于调解。调解工作在楼宇纷争里是非常有利的。我知悉小组委员会建议在强制售卖之前要设立调解机制。刚才王国兴议员重申了他的看法，让多数份数拥有人和少数份数拥有人可以决定将这个争议提到审裁处前经过调解程序。我很高兴向议员指出或汇报，我们已与律政司和司法机构的政务长初步联络，双方均积极回应我们的建议。我们会尽快与律政司和司法机构方面详细研究如何按调解工作小组报告里，即这本由黄仁龙司长领导的调解工作小组报告的第九项建议，正是针对楼宇的问题去落实这个调解机制，就重建和屋宇范围出现的争议推行调解试验计划，我会在适当时候向立法会发展事务委员会汇报。事实上，我对调解工作的支持已超离了自己的范畴。我留意到这个调解工作小组希望找一些楼房在各区成立社区调解中心（Commmunity mediation centre），我亦率先跟黄仁龙司长说会替他留意。事实上，在马头围重建项目，我刚才提过有一千平方米、位处非常方便的楼面面积，若得到九龙城区议会的支持，我和巿区重建局希望在那里成立一个典范式、综合性、一站式的楼宇管理资源中心，届时我们很容易拨数个房间作为社区调解中心，来协助地区人士在一个很方便的地方进行有关屋宇问题的调解，包括刘秀成议员很担心的渗水问题可能也需要大力利用调解才能解决。但无论如何，调解机制的落实与将强制拍卖的门槛由九成降至八成是应该并行的，事实上，调解最有效就是当他知道若调解不成功会有下一着，等如现在巿区重建局每次来向我申请用《土地收回条例》，其实它亦做不到九成，它只做到八成多。但当其他未能达成协议收购的人知道若做不成，最终有“尚方宝剑”，叫做《土地收回条例》，往往可以促成更多业主去落实执行，最终受惠是整个重建项目可以如期进行，有关业主能够透过重建去改善其生活环境。
代主席女士，各位议员，正如我所说，改善旧区居民环境的工作是持续性的工作，发展局联同我们的部门一定会尽心尽力将香港的旧区做好。多谢代主席女士。
完
２０１０年３月３日（星期三）
香港时间２３时５２分