以下是今日（十一月七日）在立法会会议上谢伟铨议员的提问和发展局局长黄伟纶的书面答复：
问题：
据悉，土地业权人与地政总署未能就土地补价（补价）金额达成共识，以致地契修订／换地申请拖延多年的个案屡见不鲜。有鉴于此，政府于二○一四年十月推出补地价仲裁先导计划（先导计划）。政府可邀请申请地契修订／换地的人士（申请人）参与先导计划，以便有关其申请的补价事宜可透过仲裁解决。就此，政府可否告知本会：
（一）地政总署根据甚么准则决定是否邀请申请人参与先导计划；
（二）由二○一四年十月至今，地政总署分别接获及处理了多少宗地契修订／换地申请，以及当中：
（i）有多少宗个案的申请人获邀参与先导计划；该等个案当中，申请人接受邀请、正／已进行仲裁，以及仲裁已作结的个案数目分别为何；仲裁已作结的个案所用仲裁时间，以及相关公共开支金额；申请人拒绝了邀请并其后与地政总署就补价金额达成共识的个案数目，以及该等个案的最短、最长及平均商议时间分别为何；及
（ii）有多少宗个案的申请人未获邀参与先导计划但与地政总署就补价金额达成共识，以及该等个案的最短、最长及平均商议时间分别为何；
（三）有否检讨先导计划的成效；若有，预计会在何时完成；
（四）鉴于有意见指出，先导计划下可仲裁的事项只限于补价金额令该计划欠缺吸引力，政府会否研究扩大该计划下可仲裁事项的范围；及
（五）会否检讨补价金额的计算方式，并把有关地段上现有建筑物和经济活动的价值，以及清拆建筑物所需费用列为考虑因素；若否，原因为何？
答复：
主席：
政府于二○一四年十月推出补地价仲裁先导计划，旨在为土地契约修订／ 换地申请人（申请人）及地政总署提供额外途径，加快双方就土地契约修订／ 换地个案的补地价金额完成商议。仲裁机制容许独立而公正的第三方按照双方议定的仲裁条款和条件，就补地价金额作出裁决，最终有助加快房屋和其他用途土地的供应。
我就问题的各部分，分别回复如下：
（一）在申请人及政府经过实质交换意见后，一般而言，在申请人提出至少两次补地价金额上诉后，仍无法就补地价金额达成协议时，申请人或政府均可提出透过仲裁解决补地价争议。地政总署会采取一些准则为个案订定优先次序，例如︰
（甲）以住宅单位数目的净增长（例如不少于200个）或非住宅楼面总面积的净增长（例如不少于20 000平方米）计算，“产量较高”的个案获优先处理；
（乙）补地价金额争议的差异较大的个案获优先处理；以及
（丙）争议事项较少或争议性质较为直接简单的个案获优先处理。
采用仲裁方式解决补地价争议必须在双方同意下才能进行。
（二）由二○一四年十月至今年九月底，地政总署共接获218宗有效土地契约修订／换地申请个案。同期就补地价金额达成协议的个案（包括那些不涉及增加住宅或其他楼面供应的技术修订）共达396宗（期间接获申请的个案未必与达成协议的个案相同）。就期间经处理的个案当中：
（i）地政总署共向土地契约修订／换地个案的申请人发出32次邀请（涉及16个项目，部分项目于不同阶段获邀多于一次），邀请有关申请人考虑根据先导计划透过仲裁解决洽谈补地价事宜。在该等邀请涉及的16个项目当中，一宗个案已于二○一五年十二月完成仲裁。该宗个案由成立仲裁庭至发出裁决，在约11个星期内完成，所牵涉的开支（包括政府付出的仲裁费用和专业开支）约130万元，当中并未计入政府内部负责处理有关事宜的人手及资源。
在其馀的15个项目当中，有两个项目的申请人曾经原则上接受仲裁邀请，但后来在个案进入仲裁程序前，决定透过一般的商议补地价机制接纳地政总署的补地价建议，因此无须仲裁。馀下13个项目发出的邀请未获申请人接纳，当中七宗个案最终能透过一般的商议补地价机制，就补地价金额与政府达成协议，有关个案所需的最短及最长商议时间分别约为两年和十年，平均中位需时约为四年。现时，馀下有四宗个案申请人选择与地政总署继续商议补地价，另有馀下两宗个案申请人撤回其土地契约修订／换地申请。
此外，地政总署曾经接获一宗仲裁申请，但因该申请不符合增加土地供应政策目标，不获地政总署接纳，该个案其后透过一般商议补地价程序完成。
（ii）自二○一四年十月起，共有386宗个案（大部分因还未到达“已经两次上诉”的门槛及／或不涉及增加住宅或其他楼面供应的技术修订）未获邀参与先导计划，但最终与地政总署就补价金额达成共识。根据现有资料，有关个案所需的最短及最长商议时间分别约为三个月和八年，平均中位需时约为一年半。
（三）由于完成仲裁个案不多，并鉴于持份者普遍支持保留可供仲裁的途径，政府于二○一八年十月十九日公布延长先导计划两年至二○二○年十月二十三日。我们备悉有持份者关注经仲裁裁决的补地价金额不设上限，会减低申请人参与仲裁的意欲，另有建议放宽启动仲裁的门槛等。我们正在探讨是否有空间改良推行细节，并会适时谘询有关专业人士及持份者，以便于延长期内推动申请，让政府及各持份者透过处理实际个案累积更多经验。
（四）目前补地价仲裁先导计划集中于仲裁补地价金额上，而不适用于对政策问题或对土地契约诠释有争议的情况。申请人对政府既定计算补地价准则的异议，关乎政策及影响整个行业的根本问题，不在仲裁庭裁决的范围内。若申请人对土地契约的诠释有争议，则属于法律问题，应诉诸现有法律途径。
（五）就一般发展及重建项目修订土地契约（或换地）的情况而言，补地价金额为拟批出新契约的净土地价值与原有契约的净土地价值，在估算当时的十足市值差额。在估算净土地价值时会考虑原有地契和新地契的不同条件，以及当时适用的规划、建筑物条例限制及市况下于原地契和新地契下可进行的发展模式、发展参数、物业市场及整体经济情况等因素，而现址建筑物的清拆费用一般会计算在重建项目的发展成本内。我们认为政府沿用的补地价估值基础行之久远有效，有关估值原则亦公平合理。
完
2018年11月7日（星期三）
香港时间14时30分