立法会十二题：向三无大厦的业主提供支援

以下是今日（一月十五日）在立法会会议上梁美芬议员的提问和民政事务局局长刘江华的书面答复：

问题：

据悉，现时有不少没有业主立案法团（法团）、没有任何形式的居民组织及没有聘用物业管理公司（物管公司）的大厦（俗称“三无大厦”）的楼宇管理不善，因而衍生卫生、保安、消防安全、大厦维修等问题，以致有关居民难以安居。就此，政府可否告知本会：

（一）是否知悉现时全港有多少幢三无大厦，并按区议会分区列出分项数字；

（二）民政事务总署自二○一一年推行的大厦管理专业顾问服务计划至今分别协助多少个法团成立及重新启动，并按区议会分区列出分项数字；

（三）过去六个月，民政事务总署有否检讨（ｉ）大厦管理专业顾问服务计划及（ｉｉ）居民联络大使计划的推行成效；如有，检讨的结果为何；如否，原因为何；

（四）会否考虑推行大厦联管先导计划，聘请物管公司在指定时限内（ｉ）为多幢相邻三无大厦提供物业管理服务，以及（ｉｉ）协助该等大厦的业主成立或重新启动法团；如会，详情为何；如否，原因为何；及

（五）会否参考楼宇更新大行动及优化升降机资助计划，向三无大厦的业主提供财政支援，以协助他们解决因楼宇管理不善而衍生的卫生、保安等问题？

答复：

主席：

就梁议员提问的五个部分，我现回复如下：

（一）“三无大厦”指没有业主立案法团（法团）或任何形式的居民组织，亦没有聘用物业管理公司（物管公司）管理的大厦。截至二○一九年十月，全港约有5 300幢“三无大厦”。按区议会分区的“三无大厦”数目载列于附表一。

（二）及（三）由于“三无大厦”业主和住户缺乏平台讨论和处理共同关注的问题，往往难以有效管理这些大厦。相对较旧的“三无大厦”若缺乏适当管理和维修，可能导致楼宇失修，也可能影响楼宇和公众安全。

就此，民政事务总署（民政总署）于二○一一年十一月推出了“大厦管理专业顾问服务计划”（顾问服务计划）和“居民联络大使计划”，为“三无大厦”提供支援服务。

顾问服务计划现时为第三期（由二○一七年四月至二○二○年三月）。在顾问服务计划下，民政总署委聘物管公司为合资格的旧楼（即楼龄30年或以上的住宅或综合用途大厦，住宅单位每年的平均应课差饷租值不高于指定水平，大厦的公用部分因失修或破损而需要进行保养及维修工程）业主，特别是“三无大厦”的业主，免费提供一系列大厦管理专业意见及跟进服务。这些服务包括协助成立法团或协助法团恢复运作、协助招募居民联络大使、出席法团会议，提供专业意见和文书支援服务、协助法团申请各类维修资助和贷款计划、协助法团投购第三者风险保险，以及提供大厦管理培训等。透过上述服务，物管公司协助业主克服起步和统筹方面的困难，并循序渐进地培训业主以承担管理责任。

“居民联络大使计划”则旨在透过招募居住在楼龄30年或以上的“三无大厦”的业主或租客，成为居民联络大使，以建立居民联络网络，推广有效管理大厦的信息。居民联络大使会协助居民商讨和处理日常的大厦管理事宜（例如大厦的清洁、保安及消防安全等），以及鼓励居民分享大厦管理的经验和知识。他们亦会协助政府部门联络居民，以传达大厦管理相关事宜的信息。

自顾问服务计划推出以来，物管公司已接触约3 800幢大厦（涉及58 000个单位）和成功进行约18 000次家访，涵盖计划下全部合资格的“三无大厦”。顾问服务计划成效重点综合如下：
  截至二○一九年十月
已成立／重新启动的法团数目 530
获协助申请维修贷款／资助的大厦数目 341
获协助就维修工程聘任工程顾问公司／承建商的大厦数目 207
获协助投购第三者风险保险的法团数目 297
招募居民联络大使数目 约2700

按区议会分区的已成立／重新启动的法团数目载列于附表二。

至于“居民联络大使计划”方面，自推出以来，已招募逾4 000名居民联络大使。截至二○一九年十月，透过居民联络大使参与协助成立的法团共有474个。

透过持续推广良好大厦管理与推行上述支援措施，“三无大厦”的数目在过去数年逐渐减少，由二○一一年年中约6 600幢减少至二○一九年十月约5 300幢。鉴于顾问服务计划受到目标大厦业主及社会有关人士欢迎，认为计划有助旧楼业主改善大厦管理、居住环境及楼宇安全，正如二○一九年施政报告附篇提到，我们会将顾问服务计划恒常化；我们也会继续推展“居民联络大使计划”，以持续为“三无大厦”和旧楼业主提供支援。

（四）大厦管理日常运作涉及不同的范畴，包括常见的环境卫生、大厦保安、公用设施保养等，这些工作所牵涉的安排及费用，理应经由大厦业主商讨，并按照公契的规定处理。若由政府委聘物管公司代为决定，一方面有违业主负责管理和维修私人大厦的原则，亦可能会引起不必要的争拗甚至诉讼。

此外，大厦公契除了订明大厦的公用部分、个别业主的专用部分和各个单位的不可分割业权份数之外，也会就很多大厦管理事宜作出详细的规定及指引。大厦公契是因应大厦本身的情况而订立的私人合约，由于大厦有其各自的公契，不同大厦的公契所订明的业主责任及权利亦有所不同。　　

因此，任何采用“大厦联管”的方案，必须透过所有相关大厦的业主共同商议并达成共识方能成事。考虑到“三无大厦”的实际处境，要在没有任何居民组织的情况下理顺不同大厦因公契条文所衍生的管理问题，从而以“大厦联管”方式进行管理，未必切实可行。即使由政府委聘物管公司为相邻的“三无大厦”提供统一的物业管理服务，亦不能解决不同大厦的公契所订明的业主责任及权利有异而需要相关大厦的业主共同商议并达成共识的根本问题。

至于协助业主成立或重新启动法团方面，正如前文所述，顾问服务计划下的物管公司已透过家访和招募居民联络大使等提供协助。我们会继续透过顾问服务计划和“居民联络大使计划”协助“三无大厦”的业主成立法团。

（五）在财政支援方面，发展局表示，“楼宇更新大行动2.0”向合资格楼宇的自住业主提供财政及技术支援，以协助他们进行强制验楼计划的订明检验和修葺工程。至于“优化升降机资助计划”，则向合资格楼宇业主提供经济诱因及适切的专业支援，鼓励他们优化旧式升降机。上述计划的主要目的是希望透过资助计划，鼓励业主进行相关的大厦维修及升降机优化工程，以保障公众安全；有关计划适用于合资格楼宇，并非针对“三无大厦”。

而“三无大厦”方面，顾问服务计划下委聘的物管公司一直有协助法团申请各类维修资助和贷款计划，包括“楼宇更新大行动2.0”及“优化升降机资助计划”，借此鼓励“三无大厦”成立法团。

此外，民政总署已透过“关爱基金──旧楼业主立案法团津贴计划”提供资助，以减轻旧楼法团在日常运作开支的负担，并协助法团遵行法例的相关规定，此举同样有助鼓励“三无大厦”的业主成立法团。视乎“三无大厦”的状况和需要，部分民政事务处亦会提供协助，例如透过“地区主导行动计划”，为“三无大厦”提供一次性的清洁服务，以示范良好大厦管理的成效，鼓励住户参与大厦管理工作。

完
2020年1月15日（星期三）
香港时间16时05分

 


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