以下为发展局局长林郑月娥今日（十月十五日）在记者会上介绍善用工业大厦新措施的开场发言：
发展局局长：各位早晨，去年立法会动议辩论旧工业区转型这个课题，我在总结发言时表示，旧工业区转型是相当复杂的题目，但当时我亦承诺会尽量争取在本届政府任期的早阶段能够制定一些可行方案。很高兴经过发展局及相关部门的努力，及专业团体过去一年给我们的意见，以至地区工商组织向我们的反映，我们制定了一篮子方案，以释放超过一千幢工业大厦的潜力。经济机遇委员会于年初建议用土地的资源，来配合及推动六项优势产业，对我们的工作注入了新动力，亦令我们今日建议的措施更进取。行政长官于昨天的施政报告已公布这些措施，我今早很高兴为大家详细介绍。
香港的制造业于八十年代随工业转往内地已开始萎缩，大家可从这图表见到，紫红色这条线，是制造业占本地生产总值比重，已由八十年代高峰期超过百分之二十，至二零零八年，我们的制造业只占本地生产总值百分之二点五；但于同期香港工业楼宇的总存量并没有相应减少。蓝色这条线，是我们工业楼宇以楼面面积计算的总存量，可看到至九十年代开始“平了”，但没有相应减少。于二零零八年底，香港的工业楼宇，即私人多层工厂大厦，不包括于工业的特定大厦，亦不包括房屋委员会的工业大厦，总存量于二零零八年底是一千七百四十万平方米，较本港所有写字楼的总存量还要高。本港于二零零八年底私人写字楼的总存量，只是一千三十九万平方米，同样较本港所有商业楼宇总存量高，本港商业楼宇的总存量于二零零八年底只是一千零五十九万平方米。于二零零八年底，工厦的空置率是百分之六点五，这数字看来不算是很高，但仍占一百一十万平方米总楼面面积。而且我们相信，很多正在使用的工业楼房，仍然未尽其用，或正违规使用。甚么叫违规使用？就是一些处于这些工业楼宇的非工业用途，可能未取得规划许可，或是符合规划许可，但未经正式程序修改地契，因为有豁免费的问题。我们很关注这种存在的违规使用情况。过去十多年，我们已从规划的角度，尝试处理工厦过剩的问题，在各区的分区计划大纲图（Outline Zoning Plan）内，现在的工业用地（Industrial Zone），已由八十年代末期约八百公顷，大幅下降至现在的三百公顷。换句话说，有五百公顷的前工业用地，已转划作其他用途。于二零零一年，我们更引进一个新地带，称“其他指定用途”注明“商贸”，简称Other Uses （Business），为令工厦转型提供更大的灵活性。随这些规划工作完成，大家可看到今日剩存的一千四百六十七幢工厦当中，很大部分已经不处于工厦用途的地带，只有四百四十一幢仍处于工业地带，即绿色的部分。有超过八百幢的现存工厦，其实已处于非工业地带，换句话说从规划角度，我们期望它们会转变，应该转作商贸用途。
在这项工作中，我想大家感兴趣的是工厦地区的分布，究竟我们转划了用途的工厦地区分布是怎样？这图分了香港岛、九龙及新界，大家可看到整个九龙区，无论是观塘、长沙湾、旺角、新蒲岗，所有在九龙区见到的工业大厦，其实已转了用途，成为其他非工业用途。但工业大厦即使经过我们规划上的改变，其转型的速度是缓慢的。我们分析后认为有四大原因。
第一，这些分层私人工业大厦的业权是相当分散，即卖散了，不容易取得全部业主的同意，以进行拆卸重建，或整幢的改装工作。但若只能局部改装、局部转型一幢工厦，又会带来其他问题，例如互不协调，例如一些工业用途仍然存在于大厦内，但另外一些单位改作人流较密集的非工业用途，在这情况下，往往不能取得规划许可。因为城规会非常担心，把工商业用途放在同一幢大厦，会带来消防安全的顾虑。
第二，由于重建要付十足补地价，而在改装安排下亦要申请豁免费，这个豁免费的计算方法，是增值后要付十足的增值价值。在豁免费方面，我想和大家解释，除了一些标准的豁免费外，如果工厦转变用途，是在地下、地库或阁楼，这些标准费是不适用的。换句话说，业主如要申请改在地面的工厦单位，要每一个向地政总署申请，而地政总署是会每一个审批和计算豁免费。由于这原因，会为改装过程带来一些不明朗因素，正如业界所说，程序亦较繁复，时间亦较长。
第三个原因令工厦转型较缓慢，是我们估计很多工厦的业主不大乐意做工业区转型的先行者，先把自己的工厦转型，因他见到周边的环境仍是一个工业区，在这方面作先行者，当然有利有弊，在弊方面可能担心承受商业的风险。第四个原因，是工业单位的拥有者，往往不是大地产商，可能是以前的工业家，或一些中小企的商户，所以在筹措资金或融资方面去进行大幅的改建和重建，都会遇上困难。
所以基于我们对现在工厦转型缓慢问题的分析，我们提出了四项措施。我们觉得这四项措施能针对性解决我们以上分析的问题。在这四项措施中，有三项适用于重建，一项适用于改装。在适用于重建工厦的三项措施中，第一，刚才我说过业权分散的问题，所以第一项措施希望更容易组合工厦的业权，我们建议将土地为重新发展而强制售卖条例下，申请向土地审裁处拍卖楼宇的门槛，由百分之九十下降至百分之八十，这适用于三十年楼龄或以上的工厦，及位处于已改作非工业用途的地带。我们估计可以受惠于这政策的工业楼宇，有五百八十幢。第二个措施是一个较创新的概念，叫“按实补价”，英文称pay for what you build。如果大家记得，其中一个转型的问题，是要付十足的地价，这些工业大厦的地积比率往往相当高，因为是很久之前兴建，而当时容许很高的地积比率，达至十五或十二倍。我们一向的土地政策是地尽其用，换句话说，土地的收入亦要尽量地尽其用。无论业主选择兴建多少倍的楼宇面积，例如他不想建至十五倍，建至八倍已足够个人用途，我们在补地价方面，都是以最高的十五倍地积比率征收地价，所以令到重建要付地价的入场费相当高。“按实补价”的新概念，是由业主自己提出希望兴建的密度、楼面面积等，地政总署会按照他们希望兴建的楼面面积征收补地价。
第三方面的措施是处理融资问题。业主如果申请修订地契而补地价，如补地价超过二千万元，我们容许分五年来摊付补地价。具体来说，首先需要付百分之二十的首期，剩馀的百分之八十可以分五年，在每年年尾缴交。我们会征收固定的利率，固定利率以三间发钞银行最优惠利率再加百分之二成为固定年息，这三个措施适合申请重建工厦。
至于有些业主选择不拆卸重建而是改装，只要他的工厦是位于以下三种地段，包括工业地段、商业地段或商贸地段，而楼龄十五年或以上，在得到规划许可，可申请改装整幢工厦。我在这里必须强调申请改装必须要整幢大厦进行，不能个别单位进行，或个别楼层进行，因为这正正要针对性处理我刚才说的混合用途带来的风险。我们不希望于今次活化工厦中令这风险继续存在，甚至增加。
在满足楼龄及符合地带要求后，便可以免收豁免费进行改装，免收期是整幢大厦的使用期，即楼宇有几长寿命便可以免除豁免费改新用途，或者是于地契届满之前，因为每幅政府土地都有地契。我们现在估计受惠这措施的楼宇数目最多，因为门槛只定于十五年，应该有一千一百五十幢现存的工厦是可以受惠于这个政策，可以申请改装。而我认为只是改装可能比重建更富吸引力，因为目前来说我们都主张环保，有大量拆卸制造物料会为我们带来问题。
上述提到的四项措施，除了是要用附属法例修改申请强制拍卖的门槛，即由九成到八成的措施是需要经过附属法例来修改，这是永久性的措施，其他三项措施的适用期是三年，由二零一零年四月一日开始，于三年内符合资格的业主可以提出申请。于申请获得批准之后，我们要求重建项目须于五年内完成，而整幢改装的项目须于三年内完工。
如果大家记得行政长官在介绍这套活化工厦的措施时，强调我们仍然是紧守“大市场、小政府”这个原则，由市场来回应经济发展的需要。我在这里作出解释，第一，大家会留意到其实我们透过这些措施去促成的新用途并不局限于六项的优势产业，而是以城规地带许可的用途作依归。因此我们很尊重经济及市场的需要，不是由我们决定多少楼面面积应该用于检测中心、多少应该放在创意产业。这实际上也不是太可行，以局限性的用途处理活化工厦。因为如果尝试这样做，便牵涉个别审批，即要清楚说出用途。我们亦要查清楚是否这用途，地契亦要写得很死，写明这个用途。往后执法，执行地契亦是很大问题。用城规地带的许可可以有很大的灵活性，亦符合城规的政策。这些措施有利于香港的经济发展，如果大家看看我们今日发出的单张，起题是活化工厦来满足香港的经济及社会的需要。有些甚么的社会需要可以进入活化了的工厦，在这些改划了的地带，笼统来说容许的用途很多，例如宗教聚会用途、福利用途，唯一不可以的是有住宅成分的福利用途，例如安老院便不可以，但日间中心、青年中心都可以；娱乐场所、康体设施也可设于活化了的工厦内作为一种社会用途。
另外最重要的一点是六项优势产业，以致社会用途，大部分都不需要再向城规会申请。这些用途于改装或重建的工厦，而属于我刚才提到的非工业地带，一般都是经常准许（always permitted uses）。
第二项尊重市场的回应是我们并没有规定哪一个工业区要转成为哪一种产物的用途，或哪一条街，甚至哪一座大厦要作什么用途，这一种做法是不尊重市场，亦是过分干预香港的经济发展。
我亦想再笼统形容今次这一套活化工厦的措施，在最近一些讨论有人谈到行政长官如何配合这六个优势产业的发展，曾经寄望我们今次推出的措施，特别于土地楼房方面能够做到“快”、“准”、“狠”。我觉得我们今次的措施都能够满足这三个形容词。为何是“快”？四个措施内，除了一项是牵涉附属法例，其他都是行政的措施，即使这个牵涉附属法例的措施都是采取一种“先刊宪，后审议”方式提交立法会，因为九成到八成的法例规定于主体法例已经存在，我们只需要用相对简单的“先刊宪，后审议”（negative vetting）方法便可以执行。我们估计于明年四月一日整套活化工厦措施生效的时候，这附属法例应该可以做得到。
第二，申请为何是“快”？这措施是非常容易去执行，也很客观，只要符合了一些条件，亦不需要研究每一个申请是否符合我们想的用途，只要能符合城市规划图则内的用途便可以进行。由于我们免收豁免费，亦不存在今日比较费时的工作，要逐个研究，逐个量度楼面面积，从而要收取多少豁免费。另一个“快”是地政总署会成立专责小组，处理所有重建及改装工厦的申请。
这一套措施能够做到准确，因为措施是针对经我们分析的四个问题，从而希望逐一解决这些问题。我深信这些措施针对过往妨碍工厦转型的问题，应该可以达致一定成效。
至于“狠”方面，不是我们对人“狠”，正如行政长官昨天所说，我们是相当大手笔。有人曾经提议于优惠方面可否打折，例如半价收豁免费，但今次我们几经详细考虑，选择完全免收豁免费，所以希望做到更大的即时效果。而“狠”方面，免收豁免费不单是钱的问题，正如刚才与大家解释，如果只要牵涉收取一些费用，程序便会接踵而来。因为涉及收费便需要有机制去收费用，要逐个考虑收多少，所以便不能做到另一个准则，希望这一套方案是快、准、客观、公平及公正的。
最后我想说，大家都看到行政长官今次的施政报告称为“策创新天”，而这一套的活化工厦的措施能否成功达致原本的效果，必须要群策群力，所以我希望拥有工厦单位的业主和租客于未来的日子同心同德，努力诚恳的磋商，希望能把握我们这套活化工厦提出的措施，达致为香港的经济注入新的动力。
完
２００９年１０月１５日（星期四）
香港时间１９时０６分
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