以下是发展局局长林郑月娥今日（二月四日）在立法会休会待续议案“２０１０年１月２９日马头围道塌楼事件，以及如何立即加强旧楼安全，防止塌楼惨剧再次发生”的总结发言全文：
主席，首先我非常感谢二十位议员在昨日及今早的发言，各位议员提供的意见非常有建设性，无论是本会专业的议员，或是非常有地区经验的议员，这些意见有助我们进一步处理楼宇失修问题，而这个问题极为重要，因为它与民生息息相关。
综合二十位议员的发言，大概有几个重要观点。第一，议员大体上同意在香港旧楼失修是一个非常复杂的问题，而这问题只会随着楼宇老化日趋严重；第二，我很安慰很多议员都认同政府在这方面是有做工作的，但恐怕做得不足，亦不够彻底去解决这问题；第三，议员提出要有效解决这问题，恐怕不是发展局可以独力处理，需要政府多个局、多个部门的合作，亦要加大我们统筹的能力。
我的看法跟议员是完全一致的。在一月二十九日事发当晚，或者更加准确说，翌日的凌晨，我就这事件向行政长官发出一个电邮，主要的内容有这几点：第一，我告诉行政长官，我与我的同事感到非常难过，难过当然是由于这件事造成人命伤亡，但难过亦因为原来我们过去多年的努力，香港楼宇安全的意识仍然是相当薄弱，这样严重的事故仍然会在香港这国际都会发生。第二点，我与行政长官分享，今次塌楼事件，其实突显了不单是失修楼宇问题，亦是一个很严重的社会问题，这些失修最严重的旧楼中，住了香港最弱势的社群，最需要我们特区政府关怀。第三，我亦指出，政府内部需要更加一致、更加齐心、更加有决心才能够彻底处理这个问题。我向他汇报发展局会联同有关的同事，特别是民政事务局来做好这工作。如果需要在政府内部担当统筹角色，发展局是乐意承担。我作为问责的局长亦责无旁贷。
一个月前我接受传媒专访，总结过去两年半，大概任期的一半我的工作，然后回应在馀下任期觉得最大的挑战是什么，我回答是市区更新。市区更新的广义当然包括楼宇失修这重要的课题，但是否需要好像李慧议员提议设一个统筹的专员，我要小心考虑，因为可能造成架床叠屋，亦不想引来一些批评指发展局过度膨胀。
吴霭仪议员问究竟我们处理旧楼失修是采取甚么政策，其实这政策是相当清晰的。我们知道要处理旧楼失修问题，必需要从四方面入手。第一是立法，第二是执法，第三是支援配套，第四是公众教育。我尝试从这四方面回应我于昨日及今早听到各位议员的意见。
在立法的工作，我昨日的发言已向各位交代。在二○○七年十一月至二○○八年年底，经过各位议员努力，已经完成小型工程的法例规管，无论是主体法例或是附属法例都已经做好，我们亦马上启动小型工程承建商的注册制度。这个小型工程承建商的注册制度对于做楼宇维修非常有用，特别是甘乃威议员提到它与装修工人的关系。目前非常简单的装修工程，例如油漆、贴墙纸及一些普通的批荡，它们是豁免于法例规管的，不过如果这些装修工程涉及建筑物的构件，例如安装一些窗户、装设冷气机支架或清拆僭建物，便属往后要规管的小型工程，或是需要屋宇署事先批准的大型工程。在小型工程规管架构未成立之前，很多人士觉得太麻烦，因为大小工程都要用同一套先入则，聘请认可人士处理，所以便没有诱因或者有借口，不按法例要求聘请合资格人士处理。但现在小型工程的分类已经清楚载列于法例，以及屋宇署发给业界参考的作业备考之内，工程必须由注册承建商进行。小型工程注册承建商除了包括公司外，还包括个人，亦包括从事较低技术工程的个人承建商，他们要完成一个必修的补充培训课程才可以注册。为了鼓励他们接受培训课程及注册，我们回应了特别是来自工会的议员要求，会津贴他们上培训课程，课程内容包括法例要求及工程安全的守则，课程亦会提醒承建商不能够进行自己未有注册的小型工程，所以我相信部分装修工人及公司都会注册成为小型工程的注册承建商。
我昨日亦提交了强制验楼及强制验窗的修订草案，在此我非常感激各位发言的议员都支持这条例草案的精神，亦都作出配合，希望能够加快审议。当然在审议的过程，议员一定会就草案内容的细节提出一些质询，甚至是需要的修订，好像甘乃威议员提到，如果在验楼过程发现了僭建物应该是如何处理，我们有一个方案，但我们亦乐意听取各位议员的意见，如果有需要及真的可行时，法例审议的结果是应该作出修订的。这条修订法例的审议如果能够加快进行，对于我们强化香港楼宇安全是非常有利。
第三个立法工作，有几位议员也提到，包括林健锋议员、陈鉴林议员及叶国谦议员，是我上星期提交的土地为重新发展而强制售卖公告，这是附属法例，建议把申请强制售卖的门槛，就五十年楼龄或以上的旧楼，由９０％下降到８０％。其实我在做这工作时，很多人都提醒我这个风险很大，如果把门槛降低，很容易被批评为方便地产商收楼，剥削小业主业权，我深信各位议员在一些个案会议，或者往后审议这附属法例的时候，亦会听到一些小业主大联盟提出相近的理据，我们反复研究这课题，亦接到很多意见书，其实这是一个多份数及少份数的问题，不是大地产商及小业主的问题。我知道有很多长者业主，他们现时被困于他们唯一拥有的旧楼资产，没有电梯、没有管理、没有保安，过着一些条件非常不好的生活。但如果我们能够方便到收购活动，他们便能够把这个本来对他们没有甚么剩馀价值的资产“现金化”，改善他们的生活。本着这种以人为本的精神，我亦冒点风险提出这个公告。希望议员成立的小组委员会能理解我们这份理据。
为何要做这个土地为重新发展而强制售卖条例，当然是由于香港需要重建的个案越来越多，这些重建工作没有可能全部由市建局做。立法会是很好的，我们有几位前及现任市建局成员，包括涂谨申议员、陈鉴林议员及叶国谦议员，他们随口都可以讲出市建局自二○○一年成立至今，大体都只是做了四十多个重建项目，牵涉都不外乎五百多幢旧楼，相对于我昨日同大家分享的数字，指从现在开始，香港每一年会增加五百幢超过五十年楼龄的旧楼，这步伐根本无法追得上，所以在适当的环境及个案，由私人发展商扮演重建的角色是无可避免，亦是必需要的。
有一项事情我一定要作出澄清，涂谨申议员今天不在，他昨天指市建局有时面对有些重建地域，如果已经有发展商在收购，政府会“禁住”市建局，不准做这些项目，乍听起来这些肯定属于“官商勾结”的指控，所以我今日必须作出澄清。我昨晚深夜要求同事翻查市建局递交我们每一年的商业报告（Business Plan），这是绝无其事，是绝无其事。因为市建局成立的目的，是一个社会的使命，重建项目是决定于重建范围楼宇及居民的情况，所以市区重建策略上是要求市建局就每一个重建项目做社会影响评估，并无要它做一个地产商评估。所以这事情，尤其是来自涂谨申议员的口，他今日仍是市建局董事局成员，我必须作出澄清。
很多议员都知道，我们由二○○八年中开展市区重建策略的检讨，这除了检讨我们给予市建局的使命，亦包括许多细节。现时我们已进入市区重建策略检讨的第三阶段“建立共识”，为了进一步与市民沟通及建立共识，我会由本周六开始，一连四个星期六，参与一个电台节目，希望能与市民有更直接的沟通。
至目前为止，有几位议员，特别是陈鉴林议员及刚才何秀兰议员，提出往后市区重建的大体原则，都已有一些共识。这几个原则，不外乎是应该更加由下而上，不是由上而下地自已决定一些项目，便去做这些项目。在4R即保育、重建、复修及活化方面，要取得一个更加以地区为本的平衡，有些地区要多做重建，另一区可能要多做复修工作，亦应该更加让受影响的业主有一个选择权，但这选择权所谓“楼换楼”、“铺换铺”是一个较为口号式的选择权，跟进工作是要去实体化甚么是“楼换楼”、“铺换铺”。大体上这几个重要的原则，正是发展局在第三阶段“建立共识”会倡议的原则。
如果在市区重建策略检讨后发觉市区重建局条例要作出任何修订，我完全持开放的态度，因为这项立法工作亦属于处理香港楼宇失修重要的一环。
第二方面是执法工作，在我昨天提交的资料文件中，表一至表十表列屋宇署多年的执法工作，数字上看似很多，一年检控三千多宗，拆四万多个僭建物，但似乎议员都觉得在执法工作方面仍需更严厉，或在法例上要更具阻吓力。
吴霭仪议员的理解是完全正确的，由于《建筑物条例》牵涉人命安全，包括业主以外公众的安全，所以《建筑物条例》赋予建筑事务监督的权力非常广泛，根据《建筑物条例》第22条，建筑事务监督是有权进入任何处所及土地的权力，只要他们认为有危险构筑物，或经平整过或人工建筑的土地会构成危险或变得危险。同样地，条例第26条亦赋予建筑事务监督进行紧急工程的权力，如何能更加有效利用法例赋予建筑事务监督的权力去做好执法工作，是我往后会与屋宇署署长研究的课题。
我特别欢迎李永达议员及梁美芬议员就执法方面提供的建议，我在此不详细回应，因需要慢慢研究。但原则上李议员提到业主有好有坏，在执法的过程里，如何区分好业主及不好的业主，即一些有法不依的，这有一定的难度，但我们会去跟进研究。
第三方面的工作是支援配套。何秀兰议员提到，做法例并非不好，强制也可能需要，但要小心一点，业主有不同阶层，但在法例上要作细致的分野有一定的困难。我们现时采取的措施是，法例上有一套标准，但配套支援有很大的分野。配套支援是针对一些没有能力的业主，为他们提供帮助。大家可以看到，过去几年我们在这方面下了很多功夫，从“长者维修自住物业津贴计划”到“楼宇更新大行动”，因为我们知道纯萃靠法律是不可能处理弱势业主的问题。所以先把支援配套到位，然后再处理法律，是较容易“过关”的施政策略。
甘乃威议员提到目前贷款往后能否考虑免息，其实现时屋宇署辖下的贷款计划，对综援人士及长者均是免息的。长者的还款期更是延长，由一般的三十六个月可以延长到七十二个月，甚至如果长者说偿还不到，我们便“钉契”，迟些再算。为何我们在二○○八年推出“长者维修自住物业津贴计划”，用津贴形式帮助合资格的长者，我希望花点时间同大家分享，这正是特区政府时常强调“以人为本”的精神。在二○○七年底到二○○八年初，我们探望了不少长者，屋宇署的同事亦有向我们反映，在贷款计划下，长者是有很大的困扰，因为他们唯一的资产便是他们那幢比较旧的楼，另外靠高龄津贴，即所谓“生果金”来生活。如果每次要他们去筹钱，他们筹不到，要他们去借钱，是要偿还的。我见过一对夫妇令我深受感动，他们说一定要还钱，我们已教他们不用还，我们可以“钉契”，但他们说一定要还，于是他们每个月悭五十元至一百元，以偿还欠款。所以我们觉得必须要处理这问题，便出了这“长者维修自住物业津贴计划”。不知道大家有没有留意，其他计划从未试过有追溯力，我处理过不少贷款或津贴计划，这是唯一有追溯力的。甚么是有追溯力，是在计划推出当日，业主之前已借钱做维修，我们容许他们在这个贷款计划拿取津贴偿还以前的欠款。希望这例子能让各位议员明白到，我们做政策，并非做大政策，是做一些细微、细致的政策，只有这样才能令政策到位。
多位议员认同及赞赏“楼宇更新大行动”，但我在这里必须附注，这样优惠的计划不能长期推行，因为政府要把持一个原则，用纳?人的钱去帮助别人，都是一些不能自助的人，一个完全无入息审查，甚至可以帮到商铺、商户业主的计划，当时是为了创造就业而推出。这二十亿元的“楼宇更新大行动”，的确是反映了一些新的思维，但这些新思维应该有限制，否则与我们时常提到业主?修自住物业是业主责任有一定的冲突。无论如何，我们在“楼宇更新大行动”下，仍有相当馀力可以处理业主提出的申请，或在今次四千幢五十年楼龄楼宇巡查中，如果发现楼宇没有业主立案法团但需进行维修，亦可用“楼宇更新大行动”的馀钱应付。至于能否“加码”，这是比较困难的问题，但叶国谦议员希望加快，这是可以的。现时仍有千多幢未开展的工作，纯萃是因有业主立案法团提出，所以要开会、招标、审标及批出的工作。
在招标及审标方面，今次“楼宇更新大行动”给予我们一个很好的契机，在防贪方面做更多的工作。甘乃威议员提到，用几千元聘顾问公司，其实我曾见过一个例子，是用一千二百元聘顾问公司做屋宇维修，这顾问知道日后一定是他们取得标书的，这些所谓“违标”的行为，今次在“楼宇更新大行动”下，已针对性地处理了，廉政公署在这方面亦给予我们很大的支持。
我想谈谈香港房屋协会的角色。房协多年来给予政府很大很大的支持，在做楼宇管理和维修的工作方面，全港十个物业管理谘询中心正为有需要的业主提供技术支援。昨天房协的行政总裁接受传媒访问，说会加强力度配合强制验楼和强制验窗工作，房协亦投入资源配合“楼宇更新大行动”的一亿五千万，亦承诺在法例生效后，首次验楼津贴由房协提供，大概有八成业主会得到首次验楼津贴。房协亦会在法例生效前大概六个月，推行自愿楼宇评级计划，如楼宇自己验身，取得证明书，往后可豁免于强制验楼计划之外。
巿建局的角色随巿区重建策略检讨可能会有些调较，但无论如何，调较的角色一定是加重了巿建局的社会使命，不是它的赚钱功能。所以陈鉴林议员提到的反向的重建程序，由下而上、以地区为本，或梁美芬议员提到巿建局应否扮演一个促成者，一个 facilitator 的角色，都是在今次巿区重建策略检讨的范围。我在本月的发展事务委员会亦会提交进度报告，届时希望再听到议员就巿区重建策略的意见。
我花了点时间说配套支援，因为这是很重要的，我深信法例不是唯一解决问题的方法，但即使有最良好的法例、最好的支援，如有人罔顾安全、无知犯错、走捷径、赚快钱，恐怕这些社会问题仍会继续存在，所以我们政策的第四个环节是公众教育。要接受教育的公众包括业主，首先一定是业主，业主要负责。第二，住客亦要小心选择，如果他怀疑业主提供的楼宇有改动导致危险，一定不要租住这些楼宇。第三，有议员提出我们要教育管理员，如看到有不法的装修进行，是否应该举报。我们亦要教育承建商，要尽责和依法。我们亦希望增强装修工人的认知，在适合的情况下才进行装修工程。所以我刚才提及的小型工程承建商注册和培训课程将非常有利于这些公众教育的工作。
刘秀成议员是教授，他提出几点对我们的跟进工作很有用。第一是要发一些简单易明的指引，让业主、住客、小型承建商、装修工人都知道装修和楼宇结构是甚么一回事。他亦提到希望在网上看到图则，其实是有的。在二○○九年九月，屋宇署正式投入“百楼图网”的服务，英文叫 BRAVO，Building Records Access and Viewing On-line。透过这个新系统，巿民只要开设一个网上户口，便可透过互联网，查阅全港超过二百万份私人建筑物的建筑图则和相关文件。刘教授提了一个建议，将建筑安全注入中小学的课程，这是很好的意见。事实上，随教育“三三四”，发展局已鼓励辖下的部门参与支持通识教育这一环，所以目前来说，设立了教材套的发展局工作包括斜坡安全、巿区更新，正在制作教材套供小学使用的包括文物保育和水务工程。
同样谈电脑化，我可能要令王国兴议员失望，王议员提到要将僭建物的资料电脑化，我们署方的同事认为这是不符合成本效益的工作，所以在多项优先处理的项目内，暂时无意启动这工作。
我介绍了政策的四方面，希望回应数点议员提出的问题。第一是楼宇检查的标准。正如我昨日强调，马头围事件是非常罕见，刚才刘健仪议员亦有同样的看法。但正由于事件这么罕见，无论是警务处或屋宇署的同事均要很小心地深入调查。我在这里再呼吁公众，在未查明真相和没有全面信息前，希望大家不要作揣测，认为我们的巡查粗疏，所以导致此事件。
第二，我感谢李国麟议员提出石棉瓦的问题。昨日我们有关部门已作了公布，指化验结果发现风险是非常低的，但他们会继续保持监察，令大家不会因这问题产生关注。
有些议员亦提出有咸水楼或板间房，或现在称为“房”的问题。屋宇署没有咸水楼的定义或统计，一般理解为当时用咸水或海水制成，如刘议员昨日说的“一份水、四份沙”一二四混凝土建造的楼宇。现行建筑物建造规例已就新建造楼宇的混凝土配料的氯化物总含量订明了限度，至于以前曾以这模式造成的混凝土可能含有的氯化物比较多而令到其钢筋混凝土内的钢筋?蚀更加严重，反映于混凝土的剥落，在我们的巡查中应该可以看到。
改装或分隔单位，俗称为“房”的问题，恐怕是一个要正视的社会问题。当然，我们首先要问，为何有家庭会进入这些单位居住，而明知道可能会有危险。目前根据《建筑物条例》，在任何住宅单位进行内部建筑工程，包括将单位改建为分间单位或板间房，如涉及楼宇结构，包括荷载的规定、公众走火通道、排水系统等问题，均需事先得到建筑事务监督的批准和同意，否则有关工程属于违例建筑工程。当发现这些违例建筑工程，屋宇署会根据现行清拆僭建物的政策采取执法行动，包括对那些对生命财产明显构成威胁或有迫切危险的违例建筑物采取优先的执法行动。但当然最大的问题是屋宇署作为执法机构，未必知悉有这些个案，或当接到投诉再上门调查时，根本未能进入单位内巡查。但无论如何，在我们执法工作方面，这是需要探讨的课题。
冯议员提到特别多的楼宇管理问题，当然反映了他多年来对这个课题的关心，民政事务局的同事亦就此表达了意见。在强制成立业主立案法团方面，民政事务局认为当年，即二○○五年一月发表楼宇管理及维修公众谘询报告书，其中曾经就强制成立业主立案法团的可行性作谘询，大众普遍认为业主立案法团是协助处理楼宇管理维修工作的基本管理架构，但他们同时指出成立业主立案法团，并不能保证楼宇一定得到妥善管理，法团的效用主要是视乎业主和业主之间的立案法团本身是否有决心，和得到所需要的专业支援以管理和维修楼宇，有名无实的业主立案法团对于楼宇的妥善管理和维修是全无帮助。
另外，亦有议员建议民政事务局局长可以根据《建筑物管理条例》第４０c条，在楼宇处于危险或可能处于危险的情况下，向土地审裁署作出申请，指定一位业主作为召集人，委任建筑物的管理代理人，当楼宇出现危险的时候，这个做法不及由建筑事务监督，即是按我的《建筑物条例》，以即时直接介入的处理方法有效，因为需要通过多重关卡，尽管土地审裁署已根据第4条发出的命令，有关建筑物仍未有管理委员会根据《建筑物管理条例》第3条3a及第4条的情况，第40c条才适用，所以正如涂谨申议员昨天所说，第４０c条，恐怕于建筑物出现危险或可能处于危险的情况下，是远水不能救近火。
就资源问题，潘医生及叶伟明议员均就屋宇署的人手表示关注，这个我可以理解。因为两位议员长期关心工务部门同事的工作，但我亦亲自透过潘议员及叶议员和我自己的前线同事开会，但我想在此解释，第一，我们不是解雇这五百多名同事，而是这五百多名同事，是当年一个十年的清拆僭建物工作给我们的资源，这项清拆僭建物工作将于明年初完成，所以按理是不能够保留这些资源。但是否有其他工作可以吸纳这些富有经验的同事，正正是这未来十多个月，我要亲自处理的课题。不过既然潘医生打了一个比喻，我完全同意医生减少了不等如病人减少，但如果所有医生都放在手术室，亦不能保证我们身体健康，所以我们的做法是一定要重新审视屋宇署在不同工作方面的优先次序及比重，可能应该做更多的预防性工作，我认为潘医生也会同意应该把更多的资源投放在基层的健康方面，把好关，便不用病人在医院受苦，我不是指医院的情况不好，只是说如果要病人进行手术，毕竟是很大的苦楚。
何秀兰议员关心到铁路会否影响香港陈旧的楼宇，这方面邱副局长也提点我，香港的铁路工程都是受《建筑物条例》及相关的法例规管，无论是于工程展开前、工程进行期间或工程完成后，有关部门都会密切监察工程的施工，特别是针对何议员关心的高铁及西港岛线，将工程对社区的影响减至最低。
最后让我作出总结，在处理楼宇失修问题，我必须强调，真是不能单靠政府可以完全处理，我们需要整个社会的共同努力将楼宇安全做好。我期望在未来的日子，联同各位议员，无论是透过各事务委员会，或刘秀成议员提出的特别委员会，跟进今次休会辩论各位议员提出非常有建设性的意见。
多谢主席。
完
２０１０年２月４日（星期四）
香港时间２０时４２分