发展局局长在公布二０一０至一一年度供申请售卖土地表记者会上的开场发言（只有中文）

以下为发展局局长林郑月娥今日（二月二十五日）在公布2010-11年度供申请售卖土地表的记者会上的开场发言：

各位传媒朋友，如过往两年一样，我今天联同地政总署署长和规划署署长公布2010-11年度供申请售卖土地表，或我们俗称的“勾地表”，我亦会借此机会详细介绍财政司司长在财政预算案中提出的两项优化土地供应的措施。

2010-11年度“勾地表”

正如财政司司长所说，我们仍然采用以市场主导的“勾地表”为供应政府土地的主要机制。在制定2010-11年度的“勾地表”时，我们亦一如既往保持清晰、明确和一致的安排。我们已把所有在2010-11年度可供申请作发展用途的土地全数纳入“勾地表”，换句话说，我们并没有屯积任何一块土地，因“勾地表”的精神是将可供发展的土地供发展商按市场情况，决定申请勾那一幅及何时申请。此外，我们认为现行用公开市值80%作勾地门槛的做法是适当的，所以我们无意改变勾地门槛。在厘订土地价格时，地政总署的产业测量师会对地价作出专业评估，我们不会故意调高或调低地价。在制定“勾地表”时，我们继续着重在经济发展和提供优质生活取得平衡。我们已审慎检视2010-11年度“勾地表”内每幅土地，并会按我们的检视在卖地条件内订明合适的发展参数。当中我们降低发展密度的用地共十四幅，减幅由8.4%至57.1%不等，虽然这做法无可避免会令地价收入有所减少，但我们认为这是符合公众利益和值得的，亦与行政长官在本届政府强调的“进步发展观”理念吻合。

今天公布的2010-11年度“勾地表”是即时生效的，亦会马上取代了去年度的“勾地表”。“勾地表”内一共有六十二幅用地，四十六幅属于住宅用地，八幅是商业和商贸用地，八幅是“限作酒店发展”用地。视乎最终发展项目的实际设计，四十六幅住宅用地预计可兴建约9,000个单位。以地域计，分布较平均，位于港岛的有九幅、九龙的有十幅、新界及离岛则有二十七幅。以面积而言，属小型（面积为 0.5公顷或以下）的有二十二幅、中型的用地（面积介乎大于0.5公顷至1公顷）有十四幅，以及大型的（面积大于1公顷）则有十幅。 而八幅商业／商贸用地的总楼面面积约为322,200平方米（有待最终测量核实），而八幅“限作酒店发展”用地则可提供约6,160个酒店房间。

在这六十二幅用地中，五十一幅是由去年度的“勾地表”中滚存过来的，另外，我们注入了十一幅新的住宅用地。一如以往，我采取透明度较高的方法向大家介绍“勾地表”，因此未有滚存过来的用地，我亦会在此介绍。

十幅未有滚存过来的用地中，其中4幅已于2009-10年度出售了，包括一幅上水的商业及住宅用地、两幅白石角的住宅用地以及刚于本周一卖出的一幅位于将军澳的住宅用地。另外六幅是从今年的“勾地表”抽起，以考虑作其他用途，配合政府多方面的政策目标。它们分别是：

（ａ）中环街市：这幅用地是行政长官在去年《施政报告》中宣布的“保育中环”的其中一个重要项目，会交由市区重建局修?及活化成为“城市绿洲”。

（ｂ）两幅分别位于西营盘医院道一幅小型用地和粉岭皇后山一幅非常大的用地，将改用为支持本地专上教育发展，前者会交给香港大学作发展学生宿舍用途，而后者（占地十六公顷的大型土地）则可为自资高等院校在香港的发展注入新的动力。皇后山的用地非常大，估计可建的实用楼面面积最小有十万平方米，这只是最小的面积，我们深信作为院校发展，在规划上应可容许一个更大的楼面面积，十万平方米的楼面面积，据教育局估计，足够建设有宿舍、予八千位学生使用的专上院校。

（ｃ）三幅位于沙田石门的商贸用地：鉴于活化工厦政策可释放相当多楼面面积作商贸用途，我们会重新考虑这三幅相连土地作其他用途，这三幅相连商贸地带合共有2.3公顷，可提供的楼面面积接近115,000平方米，而且位置非常方便，位于马铁石门站旁，因此我们觉得可暂时将它剔出“勾地表”，重新考虑其最佳用途，例如支持本地酒店业或其他属行政长官公布的六项优势产业的发展。

旅游业是香港其中一个重要的经济支柱，2010-11年度“勾地表”中仍包括八幅“限作酒店发展”的用地。政府在2008-09年度首次推出“限作酒店发展”用地的试验计划，并在去年度“勾地表”延续一年。虽然到目前为止未有收到勾地申请，但另一方面，此措施亦适用于由业主提出修订地契限作酒店用途，这共有三宗有关酒店发展的契约修订或换地申请受惠于“限作酒店发展”用地的补地价估算制度。无论旅游界和酒店及地产业界都希望我们在2010-11年度“勾地表”中，及在土地契约修订或换地申请中，延续“限作酒店发展”用地的试验计划，我们亦觉得这安排是合适的。

其实在“勾地表”以外，我们亦会物色适合的土地作酒店发展之用。在这方面，由于发展局亦负责文物保育工作，我觉得属于文物或有特色的建筑很有潜质。行政长官于去年《施政报告》公布一系列“保育中环”的项目，当中便包括改装美利大厦作酒店用途，市场和公众反应良好。我们的跟进工作进展顺利，会于短期内展开改划有关土地用途的相关城规程序，因这用地现属政府用地，即GIC，我们要将它改变用途才能作酒店发展；待有关程序完成后，该项目会由地政总署透过公开招标方式出售。另一方面，我们亦打算把位于湾仔告士打道的湾仔警署在现有警署搬出后保育及活化，并正积极考虑把该地及邻近的湾仔警察宿舍用地公开招标作酒店及/或商业、社区及文化用途，以便更有效地运用这两幅相邻的土地。发展的条款中将会要求发展商必须原址保留及活化湾仔警署这个获评为二级的历史建筑。加上即将动工改装原属大澳警署的精品酒店，相信可以丰富本港的旅游资源，带来新景象，吸引更多海外和内地游客。

优化土地供应措施

财政司司长在财政预算案中提到优化土地供应措施，两项优化措施是属于财政司司长提出，在四方面处理资产泡沬问题有关楼宇供应方面的措施，其他三方面是税务、按揭信贷及物业市场销售的资讯。财政司司长在财政预算案中提出两项措施优化私人物业市场的土地供应安排，首先让我交代政府的考虑和最新楼宇供应的状况。

海外和香港过去经验告诉我们，住宅物业价格大幅波动，对经济和社会民生都会造成极大震荡。所以，政府政策是希望楼市平稳发展，透过提供充足的土地供应，令物业市场因应供求情况有效调节。行政长官在去年的《施政报告》中表示，政府留意到市民关注楼宇供应、置业困难和楼市泡沫等问题，会密切监察往后数月的变化，并在有需要时优化土地供应的安排。不同的政党和社会团体，亦就这个极为敏感的课题向政府提出了意见。

我们做了甚么监察工作？去年住宅物业价格劲升27%，当中大单位的升幅更达29%，升幅实属少见。外围及本地经济逐步复苏，固然是楼市向好的一个原因。但庞大的资金流入，以及随之而来的低息环境，也进一步推高了楼价。近年住宅供应相对滞后于需求，令市民担心供不应求，更是推动价格急升的重要基本因素。我们留意到楼市成交和价格升势在去年第四季略为放缓之后，在去年年尾时又再重拾升势，一月成交量已重上10,000宗以上水平；而整体楼价在今年一、二月亦进一步攀升，当中又以豪宅升幅最为显着。

楼市过去一年的升势一定程度上是由于低息环境刺激了房地产的投资需求。而过去两年住宅供应偏紧，令市场担心供应短缺，相信也是推高楼价的重要因素。故此，即使目前房地产市场整体上尚算稳健，但在全球资金充裕，低息环境可能仍会维持一段时间的情形下，房地产市场泡沫风险是不容忽视的。所以，正如财政司司长说，我们必须未雨绸缪，防范未然，一方面尽量减低楼市泡沫风险，另一方面也要顾及外围仍有变数，所以我们需审慎行事。

在楼宇供应方面，我绝对同意，正如今日有些报章报道，市民是需要准确的数字，因此运输及房屋局是按季发布“私人住宅一手市场供应统计数字”，此报告是按季发布的，大家可于运输及房屋局的网页看到，最新的一份是截至2009年12月31日的情况。按这份报告，私人住宅落成量在2009年的确是偏低，全年只有7,200个单位。但正如财政司司长在预算案演辞指出，今年（2010年）的落成量会回升至14,300个单位，而计及今年的落成量，估计在未来三至四年预计总共约有53,000个私人住宅单位供应。这53,000个一手市场的私人住宅单位来自三个方面：

＊　8,000个已落成但未售出的所谓“货尾”单位；
＊　40,000个建筑中但未售出的单位（即已扣除预售“楼花”的单位）；和
＊　5,000个已批出土地但仍未动工（即所谓“熟地”）的单位。
我想重申上述数字都可以在运输及房屋局的季度报告找得到。

但由于时间差距而未被纳入上述报告的，而预计未来数年的新楼供应仍有11,000个单位，这些单位可加到刚才提到的53,000个单位上。这个就是财政司司长在预算案演辞（第25段）指出“在过去数月，地产商勾地及完成契约修订及换地申请较前积极，港铁及市建局亦应政府的要求，加快推出住宅土地”，这11,000个单位便反映了最新情况。这些新增总数达11,000个一手市场单位的供应来自本周一卖出的将军澳住宅用地、数个达成补地价协议的土地契约修订和换地项目，及港铁和市建局的招标项目。

考虑到这批预计在未来几年陆续落成的一手市场单位可能仍较低于过去十年的平均落成量，过去十年的平均落成量每年约有19,100单位，而住宅单位空置率从2003年的6.8%持续下降至2009年的4.3%，我们认为政府在提供土地作住宅发展方面须采取适当的措施。

其中一个优化土地供应的措施就是有限度地由政府主动推出土地拍卖或招标，以增加土地供应。在大家手上的2010-11年度“勾地表”，我们已清楚列出六幅市区住宅用地，倘若这些土地未获勾出作公开出售，我们会因应情况，由我们主动在未来两年推出这些土地作公开拍卖或招标，例如每隔五、六个月进行一次拍卖或招标，每次发售一幅或两幅土地。

这六幅用地分别位于山顶聂歌信山道、何文田佛光街与忠孝街交界、九龙塘延文礼士道、西半山波老道、北角油街前政府物料仓库用地和司徒拔道前岭南书院地盘。前五幅即时已可供试勾，而新加入勾地表的前岭南书院地盘的卖地条款亦会在2010-11年度内准备好。这些优质的市区用地，相信是不会无人问津的，只是发展商可能基于不同的考虑因素而未有把土地勾出。由政府按情况主动售卖这些土地，应更能配合稳定提供土地的政策目标。

值得一提的是以“勾地表”和政府主动卖地并行提供土地并非新生事物。在1999至2002年期间，我们也是采取这个并行做法。

反之，另外一个优化措施是一个新尝试，我翻查记录，亦找不到以前曾实行此措施，便是回应普罗大众对初次置业的期望和对较小型住宅的诉求。这新尝试是将位于元朗的一幅土地限制作兴建中小型住宅单位。

我们留意到最近两年在新落成私人住宅单位方面，实用楼面面积在70平方米以下单位占整个落成量总数的百分率，与过去几年即2004年至2007年的数字作比较，有下降的趋势。而新楼供应量的减少在40平方米以下单位则更为显着。根据我们现在掌握的数据，这些无论40以下或70以下的中小型新楼单位的新楼供应在未来几年亦会稍低于前几年的平均数字 。

有见及此，我们另一项优化土地供应的措施，就是推行试验计划，我在此再强调这是一个试验计划，不是一次过做完便算，如果试验成功，我们是可以继续源用这个优化土地的措施。以元朗一幅大型的住宅用地，尝试透过卖地条款限制，增加中小型单位的供应。这幅前元朗邨用地除其中四分之一用作公屋发展外，其馀四分之三是作私人房屋发展。用地邻近西铁朗屏站，交通相当方便，我们觉得很适合作发展中小型单位。我们会透过在卖地条款中指定要兴建的单位的最低数目及单位的最细和最大的实用楼面面积，并以招标方式推出市场。所以这块地大家看不到在勾地表上，因为我们会主动招标来卖地。我们稍后会进一步作内部分析，才决定究竟应规定的单位面积多大。此外，政府亦会与港铁公司及市建局磋商，分别就在港铁的西铁物业项目及市区重建项目，增加中小型单位的供应。以市建局为例，昨天我与张震远主席公布了的马头围道重建项目亦会以供应500平方呎以下的小型单位为主。

土地供应是稳定楼市的重要一环，所以最后我想谈一谈整体住宅楼宇的土地供应和我们相关的工作。

铁路沿线和旧区重建都是新楼供应的重要来源，发展局会继续分别与港铁和市建局保持密切联系，按情况将准备就绪的土地推出市场招标。

此外，地政总署在过去几年推出不同的措施，以加快处理契约修订、换地的申请及补地价的磋商，事实证明他们在这方面的努力有助增加住宅单位的供应。

在潜在供应量方面，根据规划署已经确实的规划项目，预计可提供私人住宅发展土地，可供应约90,000个单位，当中包括市建局及港铁的发展项目，及一些政府正进行基建工程开拓的土地，我给大家几个例子：例如将军澳市中心南面正进行的基建工程，可提供土地兴建约6,000多个单位；在屯门东可提供的土地可兴建约4,000个单位；在启德，大家都知道启德已进入建筑期，是可以提供土地兴建近16,000个住宅单位等。

除了透过进行基建工程以提供的土地外，我们亦积极进行用地的规划研究，其中包括安达臣道及蓝地这石矿场的规划研究，这些石矿场在采完矿石后，其实是一个可用的土地，这两个石矿场的采矿合约大概都是到2015、2016年便会完结，所以这个是一个好好的时侯，规划署会启动有关的规划研究去拟备一些详细的土地用途，让我们采矿合约完结之后，便可以把这些地作房屋发展。此外，我们会继续检讨不同地区的土地用途，例如一些现存的工业用地，包括位于坚尼地城、荃湾及沙田等区内的政府或私人拥有的工业用地，我们都会检讨能否转为住宅用途，来应付社会需求。

更长远而言，大家都知道我们已经开展了规划研究，关于新发展区，特别是新界东北新发展区（包括古洞北、粉岭北及坪𪨶／打鼓岭），另外一个稍后会启动的研究便是新界西北洪水桥新发展区，以及现正谘询，关于边境禁区开发作一个低密度的乡郊地区发展，这些都是中长期提供香港的住宅用地。

完

２０１０年２月２５日（星期四）
香港时间２１时１９分

 

 

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