立法会六题：尖沙咀河内道重建项目

以下为今日（三月十日）立法会会议上黄成智议员的提问和发展局局长林郑月娥的答复：

问题：

市区重建局（市建局）与一私人发展商合作进行的尖沙咀河内道重建项目，其重建和规划过程及销售情况最近引起社会关注。就此，政府可否告知本会，鉴于有报道指：

（一）城市规划委员会（城规会）批准该项目的土地由商业改为商住用途，以及批准高达１２．３６６的地积比率，而该比率较一般商住用途的地积比率１０或９为高，是否知悉城规会作出该等决定的理据、项目中的“酒店式住宅”单位为何获准出售、该做法有否违反任何规定或指引，以及与一般的审批程序有否不同；

（二）上述发展商是以受影响的业主身份与市建局的前身土地发展公司（土发公司）合作推行上述项目，而由土发公司或市建局负责的市区重建项目当中，至今只有该项目容许受影响业主参与，是否知悉为何该业主获准参与、为何没有透过公开招标的方式决定合作伙伴，以及有关原则或理由是否适用于日后的重建项目；及

（三）与该发展商大股东有关的公司曾于项目公开发售初期购入数个单位，但却没有公开有关资料，当局会否查核该项目的所有物业交易资料，以了解有没有其他类似的行为，以及调查该发展商有否借此制造混乱的市场讯息，以吸引买家购买该项目的其他单位？

答复：

主席：

河内道重建项目是前土地发展公司（土发公司）在一九九七年宣布会开展的重建项目。市区重建局（市建局）在二○○一年五月成立时接手该未完成项目。

就黄议员问题的三个部份，我回复如下：

（一）城市规划委员会（城规会）早于一九九五年五月在宪报公布土发公司尖沙咀河内道发展计划草图，把该地段划为“综合发展区”。根据有关发展计划草图的注释，该地段的最大发展地积比率为１２倍；注释并没有限制１２倍地积比率当中住用地积比率和非住用地积比率的比例。该发展计划亦按既定程序获城规会核准。其后，城规会在二○○三年十月把该“综合发展区”连同相连的一块原属“商业”地带的土地改划为“综合发展区（１）”，除保留相当于上述地积比率限制的最大总楼面面积外，并在注释列明容许建筑物可按《建筑物（规划）规例》第２２（１）或（２）条所列的情况获取额外的楼面面积。

现时，该重建项目已建成的地积比率为１２．３６６倍，当中包括了“综合发展区（１）”地带内容许的总楼面面积，及因发展商拨出沿么地道、河内道及加拿分道地面的临街部分作公众通道，而根据我刚才说的《建筑物（规划）规例》第２２（１）条获取的相等于地积比率０．３６６倍（约３,０００平方米）的额外总楼面面积。额外的总楼面面积是用以补偿楼宇建筑位置移后，提供宽阔的行人路供市民作公共通道用途。

有关发展项目的土地契约条款乃参照城规会所批准的总纲发展蓝图而制定。获城规会批准的土地用途包括酒店、零售和附服务设施住宅。一般而言，除了特殊用途例如酒店、医院、社会福利和加油站等外，土地契约是没有限制物业的转让，或分拆转让。在处理河内道项目的土地契约时，地政总署依照一贯惯例，只在酒店部份加设转让限制。换句话说，项目内的附服务设施住宅是没有转让限制的。

根据政府与市建局的财务安排，就前土发公司已开展的项目须按市价向地政总署补足地价。市建局已就土地契约内容许的总楼面面积，包括根据《建筑物（规划）规例》）第２２（１）条获取的额外楼面面积，补足地价。

换言之，上述项目的地积比率以及项目内附服务设施住宅的买卖，并没有违反当时任何适用的规定或指引，审批程序亦与一般的审批程序一致。

从以上的解释，可见这个发展项目的规划历史并无涉及如黄议员问题中所指的地段曾经由“商业”改为“商住用途”，但按城规会一贯的做法，当座落在“综合发展区”地带的项目完成后，有关地带会改划为与该分区计划大纲图最适合的用途。城规会随着这原则在二○○九年三月二十日将这发展项目的地点由“综合发展区（１）”地带改划为“商业（１０）”地带。

（二）在河内道重建项目之前，前土发公司曾经在上环皇后街的Ｈ１项目（现名为“帝后华庭”）的物业收购阶段，向超过１８０名业主建议引入“业主参与发展计划”。不过，有关业主对建议反应冷淡，前土发公司遂决定放弃“业主参与发展计划”，并把项目公开招标，以物色合作发展伙伴。就此可见，河内道重建项目并非土发公司唯一曾考虑以“业主参与发展计划”推行的重建项目。

根据我们透过市建局得到的资料，土发公司在推行河内道项目时，邀请了所有受影响的业主参加“业主参与发展计划”。在项目受影响的１４３个业权中，共有７０个业权人参加了“业主参与发展计划”；６４个业权人接受了现金赔偿；而馀下的9个业权人拒绝了“业主参与发展计划”，亦拒绝了现金赔偿，最后土发公司于一九九八年十一月向政府申请引用《收回土地条例》，收回有关土地业权。

参加了“业主参与发展计划”的７０个业权人涉及１０间公司，当中包括现时该项目的发展商。该发展商的相关公司在短时间内透过公司股权转让，成功控制了所有１０间公司，最后这项目只剩下发展商的相关公司和土发公司联合执行“业主参与发展计划”。按持有的物业价值计算，该发展商拥有这个项目的份数达百分之８０，而土发公司则只占项目的百分之２０。

就项目当时没有透过公开招标的方式决定合作伙伴一事，我们曾经向市建局查询，得悉有关安排是在市建局成立之前由土发公司敲定。土发公司董事会曾就此讨论，认为基于该发展商的相关公司在这个项目的物业价值份数达百分之８０，这项目按理应由该发展商进行发展。

我们现正进行市区重建策略检讨，“业主参与发展计划”的可行性和理据会是检讨众多议题其中之一。

（三）一如市建局的其他重建项目，位于尖沙咀河内道的重建项目“名铸”的所有住宅单位的订价须获得作为项目发展的其中一方，即市建局的批准。市建局亦有就每个单位的售价聘请两间独立国际估价师行进行估算，以确保单位的订价符合市场价格。发展商须依据经市建局批核的价格售楼，任何人士购买有关单位时都不会获得优惠及折扣。发展商亦有按一贯政府与香港地产建设商会同意的做法，在发售有关单位前公布价单。

市建局与该发展商签订的“业主参与发展计划”协议没有规定项目内的楼宇在公众销售阶段，购买者必须事先向市建局透露其身份或得到市建局的批准。但有鉴于社会大众和一些立法会议员的关注，市建局将与其董事会讨论，应否将实行于巿建局现行管制其职员购买市建局项目楼宇的措施（即所有职员如要购买市建局项目内楼宇，须事先得到行政总监书面批准）加诸于跟巿建局合作的合作伙伴，特别是合作伙伴的董事会成员、高级管理层及涉及售楼事宜的职员等。

完

２０１０年３月１０日（星期三）
香港时间１７时５５分


返回