立法会：发展局局长就《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》议案辩论的开场发言（只有中文）

以下为发展局局长林郑月娥今日（三月十七日）在立法会会议上，就《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》议案辩论的开场发言全文：

代主席女士，我首先感谢立法会就《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》作出的讨论。十七位议员参加了审议这个公告的小组委员会，在延长审议期至今天（三月十七日），短短的几星期内，一共开了七次会议，花了接近十六个小时讨论。这讨论是非常有需要的，因为我们做这件工作是非常敏感，这个我是完全明白的。这件工作带来的意见相当纷纭，所以我于二月三日当小组委员会未开展讨论的时候，已经率先在由李慧琼议员提出关于塌楼事件的休会辩论中，首先表明了我做这件事的态度，因为风险实在很高。

我当时这样说，因为讨论内有几位议员包括林健锋议员、陈鉴林议员和叶国谦议员当天分别提到，其实要整体处理香港的旧区，要靠私人发展来重建。我提到我已经于几日前提交了这个公告给议会讨论。做这项工作，很多人都提醒我风险很大，如果将门槛降低，很容易被批评为方便地产商收楼，剥削小业主的业权。我深信各位议员于稍后的个案会议和往后审议这个附属法例的时候，亦会听到一些小业主或大联盟提出相近的理据。但我们反复研究这个课题，亦接到很多意见书，其实这是一个多份数及少份数的问题，我们明白虽然是一个敏感的课题，但亦是要处理的。更新香港的旧区，是一个整体社会利益，大家要处理的问题，我们做这件事除了是整体社会的问题，亦是所谓占大多数业主渴求透过重新发展或出售旧楼，改善生活环境的小业主，是这个渴求督促我即使处理这样敏感的课题，亦应该不要再拖延，这件事是要做的。

　　
我和我的同事在过去几星期都很努力地解说，因为“数够票”不是我们的立场。如果今日有议员认为我们既然数够票，所以很多事情都不解不答，不但没有理解我们这份办事的心情，亦对今日稍后支持政府立场的议员有欠公允。其实每一位立法会议员在审议这样敏感的课题，都是尽心尽力，问我们有甚么看法。我们在议会内、议会外，甚至透过传媒都不断解说。就以我个人为例，于过去一星期，我接受了五个报章的访问，做了三个电台的节目，三月十一日我写给每位议员长达十一页的信件，都突显了我是非常重视议员及公众就这敏感课题的看法。

这个课题为何会这样敏感呢，我想是有几个方面的。第一，有几位议员都提到，它是涉及私有产权被合法地褫夺，亦即是为何这条例会有“强制”二字，叫做“强制售卖”，虽然简单来说常叫作“强拍”，不是很好听，但毕竟它是有强制的含意。

第二个敏感的地方是由于物业权，特别是香港，是人一生中最大的资产。所以如何处理这物业的私有产权，无可避免是一个很敏感的课题。

第三，物业经过重新发展，当然是说一个地产项目。香港对于本地的地产商有一定的看法，我不需要重复这些看法，因为刚才起码有涂谨申议员和李永达议员都表达了他们的意见，或他们反映社会上对于香港地产商的看法。正正由于我在开初已经明白这个议题是很敏感，我是很小心处理的。

这个议题的酝酿是由二○○六年开始，之后我们于二○○八年、二○○九年都和议会讨论。所以刚才何秀兰议员都比较以前有些说法公道些，有些不公道的说法说我们为何这样急，说我们于二○一○年一月二十二日才提出，四月一日要生效。何议员比较公道，说我们于二○○九年六月已经对议会说经过早前的酝酿，稍后我们会提出以公告的形式落实执行。但其实我们是由二○○六年开始讨论，二○○八年再来，二○○九年再来。

用公告达至今天就着三类地段的门槛由九成降至八成，并非政府或行政当局自己今次选择的方法，这是于主体法案内，当日除了是所有地段在集齐九成后可以申请强拍，是就着一些特定的地段赋予了行政长官会同行政会议可以公告的形式将它下降至八成，所以这是立法的一部分。

要认真讨论和理解这样敏感的课题，我觉得应该着重一些比较理性的分析，不能够让感情凌驾理性，否则一件原本是属于大多数的小业主，相对于少数小业主的事，很容易因为事件的敏感性被描述成为一个强抢民产、大地产商欺凌小业主、官商勾结的局面。

要认真理性讨论这样敏感的一件事，必须要建基于我们对于香港楼宇业权的认识。像余若薇议员一样，我要开宗名义讲，一定要理解这条例及香港的楼宇业权，才可以知道我们讲的是甚么。楼宇内的个别单位业权，是源于土地的业权，而在多层大厦内，大家都知道是一个分层契的条文，个别的小业主并没有直接拥有由政府作为大地主批出的土地权，小业主只是拥有在地段上不分割的份数（undivided shares），小业主是要共同管理除了自己个别专用单位以外的不可分割的情况，例如一些公用地方的管理、物业管理、保安、物业维修，以至最后如果物业要重新发展。所以于这敏感的课题讨论中，我听到有些朋友说“你不能强抢民产，我如果有一件很珍贵的古董，或有一个很心爱、很有纪念价值的手表，不能被你用八成、九成或多数少数来抢走”。但这个比喻是完全不合适的，因为古董和手表都是你独自专用拥有，但土地业权和我刚才讲的不分割份数是一个共同拥有的概念。

所以这个法例的订定，是协助这些业主如何共同作出决定，当然要有合理可行的机制。在涉及共同利益的时候，大体上社会上都接受这原则，就是少数服从多数。但甚么是少数？甚么是多数？相信都要因情况而言。例如于议决成立业主立案法团，或委任管理委员会这些决定的时候，建筑物管理条例内说明只需要不少于百分之三十的总业权份数便可以做。但当然到要褫夺资产权，甚至业主要迁徙，这是很严重的情况，亦因为重建是涉及征用私有产权，需要更加高的门槛，所以当日《土地（为重新发展而强制售卖）》条例，是将这地段的门槛放在百分之九十，换句话说（在土地须重新发展这重大议题上），百分之十的业权人的意愿，是于这条法例下受制于百分之九十业权人的意愿，今次公告的效果，建议针对三类的地段，将这门槛降至百分之八十。换句话说，即是要求大多数业主的比例仍然要高达百分之八十。所以这个业权的利益和小业主于处理业权上的意愿，政府不能只顾这些少数业主，甚至个别业主的意见，而忽略大多数业主，无论是九成或八成，同样是小业主的心声。但无论如何，即使是于少数服从多数的情况下，政府都要确保这些少数的小业主是应获得一个合理公平的赔偿。这一点，在我们《土地（为重新发展而强制售卖）》的条例下，已经是照顾得到。三月三日的动议辩论，我已详细说明法例是可以如何保障这些少数份数拥有人的权益，并且由一个司法机关，一个香港最引以为傲、我们最有信心的司法机关来把关。我不打算重复我于三月三日动议辩论说的保障，但我给各位议员信件内已经详细交代。

接着我想回应由六位议员提出的十四项动议，无论是废除、延迟公告生效日期或修订公告指明的地段，但代主席女士，你可以看到这些动议有一定重复性及重叠性，我不会逐点回应，我会以我的方法，把这十四项动议分为五个类别逐一回应。

第一类修订是加入一些额外条文，要跨过这个门槛，即除了百分之八十的业权，还要有其他条文，大体上这类别的条文要求与楼宇安全、公众安全、公众利益有关的条文。袁民忠副秘书长出席小组委员会时表示，其实今次的公告不是直接同楼宇安全有关，袁秘书长也受了些压力，这段说话也被刊登在广告，但这是正确的，我作为局长，今日站在这里也要“撑”我的秘书长他是正确的。因为这条例当初订定，以至今日的公告，都没有如何议员所说，我们亦翻查文件，看有否误导议员，当日提这公告由九成降低至八成是为了楼宇安全或处理危楼，我们没有这样说过。我们很清晰转述当日订立这条例的精神，就是要促成在私人业主有重建空间，从而处理香港日益楼宇失修及旧区需改善环境的问题。所以，这是较广义上与香港楼宇安全有关，但非狭义上或透过降低至八成可较易重建，所以香港便再没危楼，不是这种看法。

事实上，我致各位议员的信亦解释了，如强拍门槛下降至八成，楼宇要受到如涂谨申议员的修订，在《建筑物条例》26条或26A条，第26条是有关危险建筑物，26A条是有关欠妥的建筑物，由建筑事务监督发出书面命令，便可跨过门槛。第一，我对此有保留是这不是原议案的精神，事实上，如果楼宇涉及26条，涂议员，这是非常严峻的，第26条是凡建筑事务监督认为因为火警、风、雨、破旧使用、缺乏走火通道或其他因由而令建筑物变得危险或可以变得危险，建筑事务监督要马上发出书面命令，即楼宇修葺令，立即处理。所以如要用26条成为跨进门槛的其中一个额外条文，我要套用涂议员在另一节的讨论，表示《建筑物条例》第40C条指可强制成立业主立案法团，但要楼宇出现即时危险，当时涂议员指这是远水不能救近火，我今日也是这个看法。如要把26条挂上跨入门槛让土审处以这两个理由考虑是否批准申请是不适当的，是正如你所说的远水不能救近火，处理不到我刚才读出的那类危险或有即时危险的建筑物问题。

第26A条刚刚是另一面，是指欠妥的建筑物，按26A条发出的书面命令只是一个勘测令，叫业主看看自已的楼宇然后处理，正如涂议员刚才说，屋宇署署长告诉他，有些时候有一个铝窗松脱，故此要勘测，否则便会掉下来，但这不能成为重建的门槛，这是很容易处理的楼宇欠妥当的问题。故此这两方面是不可以与重建挂钩。反之，我有更大的担心，就是如有人很认真跟涂议员的修订去做，假设修订能通过，而他自已又很想重建，他便会无意识、无意欲去维修他的楼宇，结果适得其反，不利于香港楼宇维修的政策目标，与我们现时推行的预防性楼宇安全工作背道而驰。至于指要同公众安全、公众利益有关，我刚才开宗明义说是不可以的，因为这条例只处理这地段上的建筑物的各自业主需要共同作出一个决定，不能说第三、第四者对你的地段有意见，便要一并考虑他的看法。实际上，土审处其中一个不批准的个案，是一个47年楼龄的个案，申请人即大多数份数拥有人，请土审处的裁判官考虑他其他两个理由以批准他的申请，一个理由是经济价值，地段重建后经济价值高很多，另一个理由是建筑物重建后对周边环境有改善，土审处根本不理会他，裁判官指出这两个根本不是他会考虑的理由，因为在主体法案内，赋予能考虑的理由只有两个，一是楼宇楼龄或维修状况是否应该重建，另一个是申请人即大多数份数拥有人有否用合理方法去购买地段，无其他第三、第四个理由可以去考虑，所以加入公众安全、公众利益条文是不妥当的做法。

关于议员提出的第二类修订很有趣，指如不属于上述一些较客观，由屋宇署发出维修令或其他条文，便由土地审裁处信纳一些额外的理由，或甚至由我作为发展局局长指明，你指明你说可以便可以了，你觉得这是需要重新发展的区，你觉得有公众理由、公众利益等。前者，经土地审裁处信纳，我觉得是架床叠屋，整条条例建基于跨过了门槛，便由土地审裁处按专业意见，审裁处亦有一位测量界的专业在旁一同处理，会看估价报告，亦会看由申请人提交的楼宇状况报告，以作出其决定。所以在门槛上再要审裁处自己把关一次，是双重把关，看不到有何价值。而交由发展局局长在没有客观准确的标准，好像要我行使酌情权及判断力以处理私人产权，真的多谢各位议员抬举。这赋予一个官员太大的权力，亦等如最近在不同场合听到议员说要信制度，最好不要信人，一定要信制度。

在此容许我作出一些澄清。我自从在三月三日的动议辩论中说过请各位信任，便引来一些回响，我知道一些同事在小组委员会亦承受了一些揶揄的说法。当日我是这样说的，我亦特别请同事听了录音带。我当日恳切地对大家说，可否一次信任我们这件工作是为了公众利益，是维护小业主，不是输送利益的工作。我怎会这样愚蠢请各位信我一个个人，我是希望大家信特区政府，特区政府在这如此敏感的工作中一定以广大市民的利益为依归。但你今日问我，好像涂议员说有人有时候说话会遗憾或后悔，那我有否后悔？我是没有的，没有的原因是，其实大家与我共事了长时间，质询了这样长时间，都知道我很少有讲稿，为甚么我很少有讲稿，因我觉得要尊重议员，议员的说话我尽量在这里写笔记回应，所以我的发言往往令人感觉比较生动活泼一点，或即兴一点，说得难听点的是我“不经大脑”。但我觉得用心与各位议员沟通，与广大市民沟通，是今日对于官员的要求。所以如我这“信任”言辞令各位议员在提议案修订时注入了议案，我在此表示抱歉。

第三类的修订，我一定要较详细阐述，因为在芸芸的修订中，这是我最没办法明白的。除了涂谨申议员，李永达议员亦有注入这个，就是要跨过这门槛，所谓大多数份数拥有人，他们拥有的不单止是不分割份数的八成，还要是当时物业估价报告内不少于八成的巿值，即是两个八成，这是我的理解。

第一，在很多地权里，地铺的不分割份数跟楼上每个住宅的不分割份数是一致的，若以股票来解释，大家都是一股。所以在公平、合理、合法的环境下，共同处理面对的问题，一人一份是公道的。平时交管理费或处理其他问题，都是以份数计算。我刚才已说，成立业主立案法团、委派管理公司都是以份数来计算，就是一人一份。所以我举个例子，这亦是实例，在一幢旧楼内有一个商业地铺，楼上有七个住宅单位，这是没有电梯，恐怕亦没有管理、维修的旧楼。在现时的情形下，地铺和住宅每人都是八分之一的话事权，来共同决定这楼宇由维修到重建发展应如何做。大家应知道，在这些旧区，因为人流广泛，地铺是相当值钱。我又假设当日提交予土审处的物业估价报告说这物业楼上的住宅是一百万一间，甚至是越高便越低，因为要上七层楼梯，可能一百万也没有。但为了简单明白，楼上的住宅单位每个一百万，楼下的地铺是三百万，其实已很保守，一般都不止三倍。所以若按涂谨申议员如不用份数而用价值，即是说地铺的话事权比楼上每一个住宅业主的话事权多三倍。在这情形下，楼上七个业主若都同意，在份数之下，他们便有高达百分之八十七点五，还未做到强拍，因为现在是九成门槛，但若以巿值，他们只有百分之七十，公告生效之后，亦是做不到。是甚么理由议员会支持，或可以说服我，商铺这一个不分割份数应有三倍的话事权？他天天在做生意，他没有上楼梯、火警诸如此类的问题，为何我们要牺牲楼上七个小业主的共同意愿，而阻碍他们透过重新发展和发展商的收购来改善他们的生活？这个是我最不明白的，因为我一向也很尊敬涂谨申议员的正义感、公义心，以及对旧区的关心，亦是这个原因，我一口答应替他在旧区的办事处开幕，因为这是服务巿民最好的地方之一。

第四类修订是在额外的条文内要求有书面证明这个案已进行调解，调解的内容亦包括余若薇议员提出，以及刚才冯检基议员亦要求澄清的牵涉赔偿的安排，如调解里必须要考虑可否在新发展项目后，对于这些少数份数人拥有的不分割份数，在新发展项目中给他们同样的不分割份数。其实余若薇议员刚才说她的例子时，大家都知道这是行不通。如果在旧有地段上，这个少数份数人拥有五分之一的份数，在新的又给他五分之一，由一间屋变成十间屋，那里还有商业契机或诱因做任何商业重建项目？大家“企咗喺度”。但若大家不是指份数，而是呎数，是“楼换楼”，可能可以做到，因为以往的丽星楼亦有这些例子。但我对这个（修订）有保留，在这阶段不可以支持的原因，是因为整体香港对调解的看法未到这个阶段。当然调解的优点包括让争议各方能迅速解决他们的纠纷，节省他们用在诉讼的时间和金钱，减少诉讼的风险，维护尊严，减轻压力，维系关系。我相信亦是这些种种好处令王国兴议员锲而不舍地要求我要在调解方面做好这工作。我亦深信有技巧的调解员很多时都能达成双方满意的结果，令双方最终能握手言和，以大家最满意的条件解决纠纷。但正如律政司司长领导的跨界别调解工作小组在二月份的报告内指出，我们现在不应有强制的调解。在报告书里的第七章里这样说，调解在香港的发展仍处于早期的阶段，在引入强制性调解前必须有充足的支援和资源，调解工作小组不建议在现阶段引入强制性调解，但建议当日后香港的调解发展较为成熟的时候可以再作研究。因此，对于建议用今日动议来改变立法的方法，将调解作为强制性，或向土地审裁处提出申请的门槛的必要条件之一，我们不能认同。但我们认为事实上是可以积极引入这调解机制，来协助强制售卖申请的双方面去解决纠纷。一如土地审裁处在处理另一类关于建筑物管理的案件时，其实已试行了调解的试验计划，大体上亦认为是有效的。所以我们会马上展开筹备这些调解机制试验计划的工作，希望透过调解机制便不需要在土地审裁处作出裁决。而在调解机制的设计模式和内容，我保证一定会吸纳各位议员提出的意见，例如我刚才所说调解最终的结果希望得到双方满意的结果，这个双方满意的结果是否能够包括议员提出，除了今日大体上用现金赔偿的安排外，并有“楼换楼”，或是以某一份数换某一份数的方法，但若是要求完全一样的份数，我相信没可能发生重建工作。所以在调解方面，我是不支持将此写入法例，是强制性，因为大体香港未到这地步，但就实质内容，我和议员大体没大分别，我们会很努力去做。

第五类亦即最后一类的修订，便是废除三类地段或其中两类地段，即不包括工厦的地段，或延迟一年实施。

在早前三月三日的动议辩论，我已预测到有人会要求我撤回公告，所以我当日花了很多时间解释，经过三年多的努力、酝酿、讨论及修订，我们认为再不作出一个决定某程度上是议而不决。我亦觉得作为负责任的官员，有需要在某些关键位将立场讲得更清晰。最近我的“三不”言论被广泛报道，其实没有甚么新意，因为我已全部讲过，我不会撤回公告、不会修订公告，我亦曾讲过，如这次经过议员认真的讨论与辩论后被否决，我在任内亦不会再提出。我强调是在我任内，不能说整个政府以后再不会提出。原因我已解释过，近日这一件事令我更加感受到作为政治官员与公务员的分别，公务员是流水的官，我们不知道明日会到那里上班，因为会being posted到另一处工作，亦不知道新的上司对此事的看法如何。但我作为问责官员，既然这事在我范畴内，我有能力作出更清晰明确的信息给社会，因为物业发展真的是一个很敏感的课题。有人见到有迹象降低至八成，可能已作出一些行动，但这肯定不是李议员及涂议员以为有些大发展商“收到风”，既然二○○六年已开始讨论，他们作出部署亦是无可厚非。最重要是政府做此事是把持甚么立场，及以甚么人的利益为依归。所以这并非言论强硬，我只希望议员明白，我亦受“好打得”的形象深受其苦很久了，今日如果可以，我真的并非“好打得”。我亦并非一个很强硬的人，大家有时会看到我说话的声线有点变，因我并非一个很强硬的人。但我是一个“很上心”的人，正是因为这原因，所以我的言论可能较为紧张或“肉紧”，如梁家杰议员今日在座，他会对我说，为甚么这么上心呢？但没办法，这是我办事的原则。我只是说在我的任期内不会再提出，因为计算下来，需酝酿、讨论、谘询，根本是做不到的，是做不到的，何议员。我不是要特意说“晦气”说话或威胁言论，希望大家明白。

有数位议员提到，我正在做很多工作，为何不等一等，你正在做市区重建策略检讨、分区计划大纲图设高限及密度的限制、“发水楼”的检讨，林林总总的检讨，为何我不等一等？不等的原因是这条例，促成私人发展商透过业权的组合以处理香港旧区的问题，跟其他数个检讨没有太直接的关系，不能说它们完全没有关系，但如要一个等一个，恐怕我们可能没法继续前进，会停滞不前。而更重要的是，我不能等，因为很多小业主对我说，他们已等了很久。我只是由一月二十二日等至今日有表决，但这些小业主已等了很久。一位小业主说：“我已惶惶终日，彻夜难眠，无时无刻担心家人安危，恐怕家毁人亡。”因他居于相当残破的楼宇，亦知道有人希望收购，但因为有小部份小业主的价钱太硬，所以收购不成功，这是51年楼龄的楼宇。正正考虑到这些小业主的渴求，我认为如已讨论至此阶段，亦不需再等。但这不等于我们不做好其他工作，事实上，很多议员反复提过市区重建策略检讨。市区重建策略赋予市建局工作的策略，它并不是一个全面的市区重建策略。市区重建局有了新的市区重建策略、新的定位、新的模式，但最终亦需有私人发展配合，因我相信在座没有一位议员认为我们可以全部靠一个公营机构市区重建局处理香港旧区的问题。

最后，回到第一点，这是非常敏感的议题，相信再多讨论一年半载，这纷争亦不会解决，意见仍相当纷纭。我当然亦不断问自己这工作是否做得对。今早刚收到一封电邮，容许我再花半分钟说一说，这朋友写来，想为我“加油、打气”，他说了一个寓言故事。有一日，干隆皇帝问他的能干大臣纪晓岚：“卿在朝为官，赞誉者固多，诋毁者也不少，是甚么缘故呢？”纪晓岚闻言回答：“春雨如油，农夫喜其润泽，行人却厌恶其使道路泥泞难行；明月皎洁，才子佳人喜作玩赏，盗贼则厌恶其光亮而妨碍偷窃。天，尚且不能尽如人意，况且臣乎？”干隆皇帝非常满意纪晓岚的回答。写信给我的朋友说，其实做人只要问心无愧，不亦乐乎。所以我以此自勉，亦恳请各位议员反对各项修订，让这建议早日落实执行，纾解大多数旧区小业主的困扰。多谢代主席女士。

完

２０１０年３月１７日（星期三）
香港时间２２时３９分


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