多谢代主席女士。
我非常多谢各位发言的议员，就这富争议性的议题说了大家的看法。我刚才在很长的发言中已就着六位提出修订的议员的内容作出回应，所以我现在重点回应其他议员提出的看法。
既然谢议员是最后一位发言，我便由他的发言开始说。首先谢议员非常勤力，看过我们在审议阶段的讨论及现在的法例。我不知道这件事是否开了一个"Pandora's Box"，若是如此，我们会以一个很务实的态度应付，如果由于此讨论，而令一些我们一直很尊重很信服的机构或专业人士受到一些负面影响或批评，这是我最不愿见到的。例如对于当年很认真审议这条草案，而将其订立的每一位立法会议员或临时立法会议员；例如很努力在十多年来为我们在这条例上把关的土地审裁处的审裁官，及协助审裁官的专业测量师；又例如曾多番在二○○六、二○○八、二○○九年，以至最近为立法会审议此事的香港测量师学会的各位测量师成员，有一位测量师成员潘博士，曾去信立法会，说在他出席讨论时，竟有些人批评测量师有太多既得利益，有生意做，所以立场不公正。这些是我不乐意见到的，反而谢议员说的"Pandora's Box"，若是打开了，也没办法了，要认真务实地处理。
这条例实施了十多年，其实透过条例当时的目的、精神及保障，以至刚才说土审处的把关，我们真的至今日为止，看不到多位议员说的所谓很严重的错失，但在调解方面能否按着最新的看法，尤其是业主与业主之间，关于土地楼房的争议，可以用一个不是如此抗争性的形式去做，我们是很乐意跟进的。
其中有一个，谢议员提出的，在最重要的一条，是第4条(2)，即是究竟审裁处在聆讯后，需基于信纳些甚么原因才可以批准申请，第一，是地段上现有发展的年期及维修状况，第二，是多数份数拥有人（即作为申请者）已采取合理的步骤以获取此地段内所有不分割的份数，而此步骤亦包括以公平及合理的条件，商议购买该名少数份数拥有人所拥有的不分割份数。谢议员是正确的，在第4(2)a(ii)条中说，如有订定一些规例（regulation），当然土审处亦会考虑。很多参加立法的议员亦知道，很多时主体法案亦赋予有关当局有制定规例的权力，但是否行使此权力，往往要看实际的情况。既然土审处在这过去的十多年在把关的工作，在演绎何为公平、合理，及采取合理步骤方面，是做得好的，我们实在没有启动过12条订立规例的工作，我可以在此证实。
或许容许我首先回应数位议员再次反复提到此工作似在强抢，或影响私有产权。我明白在今日提到任何与地产发展有关的工作，又基于社会上对于香港地产界的公众形象，我或特区政府的工作是有点逆水行舟，我们需用很大的努力去向大家证明，我们是为了广大市民的利益，亦为了我们需要维护的小业主的权益而进行的。所以容许我再次重申，这次讨论这公告的核心问题，不是政府利诱发展商重建，我听到有位议员说，我们这条例是利诱发展商进行重建，亦不是将利益转移予发展商，更不是漠视私有产权。但我必须要指出在我刚才很长的发言中，这所谓私有产权并非绝对个人拥有的私有产权，这(土地业权)涉及一个不分割份数，是大家业主共同拥有的产权，从而他们需要共同处理，然后达致一个最理想的共同利益。所以我们订定的法律，是以一个法律的框架帮助这些拥有共同(土地)产权的人士，希望达致一个共同的利益，共同解决他们的问题。所以就着甘乃威议员、汤家骅议员或冯检基议员提到，我觉得相对来说冯议员是比较率直，我亦比较可以接受，因他是很原则性的。其实我在开初发言举了一个珍贵手表的例子，如我没记错是来自冯议员。冯议员对这类条例，我亦不幻想他会支持，因他是很原则性的，总之有些东西是我们拥有的你不可夺去，不管甚么大多数份数或少数份数，他对于人的生活质素的追求或价值观是很原则性，这是我尊重的。反而汤家骅议员说为何在这事上要少数服从多数，很多时我们要保护少数，似乎跟我刚才说这件事的核心问题有点误会，我们其实亦尊重所有个别的小业主，不过在某一件事上(土地重新发展)，他们的共同看法是倾向有大多数小业主的看法，有少部份小业主有另一看法。
数位议员亦提到关于基本法的问题，很多谢谢议员，其实当初审议这法案时有提及跟人权法的关系，当时政府当局亦有解说过，以至基本法第６条或第１０５条。在土审处处理的其中一个个案，其实是指金国大厦的个案，亦有就此事裁决。裁决在判词上很详细，因为今日时间有限，但基本上是说无论是基本法第６条或是第１０５条，很重要就是两个字“依法”，既然有《土地（为重新发展而强制售卖）》法例订明保障的方法，所以是依法进行。同样地，如果是由政府当局去褫夺私有产权，我们都是依法，我们亦是依我们的《土地收回条例》为公众利益而去做。
有些人问究竟我们还有没有其他意图去降低门槛？我们的底线是甚么呢？八成之后是否七成、六成、五成？我可以跟大家说，恐怕也找不到那个负责的官员有胆识去冲击这条例。我必须指出其实当日一九九八年审议时，有另一个百分比，是百分之七十五。因为考虑到香港有很多旧楼，我们小时候住的楼，一个地铺上面有三层，所以是有四个不分割的业权，当时说百分之七十五比较理想。但经过了一番讨论后，在这些那么敏感的课题，百分之七十五可能比较偏低。虽然刚才大家亦举例，我们跟数个亚洲城巿比较，我们仍然是高的，即使降至百分之八十，还要是适用于五十年楼龄，我们是偏高的。不过，我深信真的要有很大的勇气、很大的理据才能再去移动这门槛至百分之八十以下。
梁议员要求我重申或解说一下土审处在把关方面的工作。我刚才也说若有任何朋友看过土地审裁处就个案的判词，也深深感受到他们的认真和严谨。所以李慧琼议员及其他议员看过的也明白，很多时土审处是很独立地去看，亦不是一定会信服由申请人提交的报告便算，他一定会用自己在土审处专业测量师的意见，甚至实地考察。我们亦有些个案看到土地审裁处不完全接受申请人提交的资料。在两个重要把关的条件里，在楼龄和维修状况上，自从那次我在动议辩论里说过，我是很乐意当我们有机会重新看这个主题法案时，有些议员担心，如刘健仪议员担心“楼龄或维修状况”会否不够稳阵，虽然刘议员刚才亦指出，其实土审处过去这么多个案都是以楼宇状况来做。我又看到原来土审处有一个案演绎过这个“或”有甚么好处。“楼龄或维修状况”的好处就是他可以考虑任何一个因素，又可以两个一起考虑，但他倾向觉得较重要的是楼宇状况。他举了一个例子，如果有幢楼宇，楼龄不高，但很不幸发生大火灾，楼宇真的很破损，令他觉得没办法维修，那他便可在这情况下单单站在一只脚，就是维修状况，可以同意批准这个个案。主席，你亦可留意到，因为我那封信亦有给主席先生，今次的说法不是简单将“或”变“和”，而是我们会考虑将维修状况成为前设条件（pre-requisite），让土审处能更加让大家安心，知道维修状况才是最重要。因为楼龄真的不是完全可决定楼宇是要重建的，若是保养得宜，其实寿命可以延长，还有在旧楼里亦有一批我们很爱护的文物建筑，这些我们差不多不会考虑经济寿命，有时会不惜工本也要去保护和保育这些建筑物，例如我们稍后会提交予发展事务委员会，跟着是财务委员会，申请二亿元去修复和保育美荷楼，即香港第一个公共屋邨大楼，有些人说清拆重建可能会比二亿元更少，但为了做文物保育的工作，这个经济投入是需要的。
关于要符合的第二个条件，就是公平和合理。这个公平和合理是有两方面，第一是步骤要合理，多数份数拥有人是采取了合理的步骤去获取地段上不分割的少数份数人的份数。而这个条例内亦有一个括弧，就是这一种合理性包括以公平和合理的条件去商议购买该名少数份数人拥有的不分割份数。所以这亦给予我们契机，我刚才已在首次发言介绍我们跟进工作中的调解机制，如何可以考虑梁家骝议员提出的多些可能性，除现金之外，可以考虑其他的可能性，在调解机制上运作。当然经过调解机制后如仍不能调解，到了土审处，土审处亦要知道在调解时双方是否真心诚意参与调解，若果不是，当然会影响他对这事件的看法。即是我们现时的看法就是在调解的过程里，调解员可以透过沟通、探索各方所需和所能付出，例如除了单位价值外，还有没有其他可行的考虑，例如“楼换楼、铺换铺”，或者其他的补助，例如协助业主在同区租或买同类型的商用或住宅单位来符合业主的要求。在调解员协助下，各方可提出各项顾及各方需要的方案，这些方案可以是超出法庭在条例下赋予法庭的能力，因而只可透过各方协议所产生。希望这点可回应梁议员，因为梁议员是很务实的，他说他不一定要硬性每个个案也要“楼换楼”，也要看看可能性。
说到可能性，必须要谈谈在土审处批出了强制售卖后，如何处理公开拍卖的底价，或如何处理整个估价的问题。在这事里，我深深感受到会计师和建筑师比较理解香港地产发展的经济学，有一个所谓增值的概念。在估价里，其实每次向土审处提出申请，多数份数拥有人作为申请人要提交一个很近期的，即过去三个月的情况做一个现有用途价值（existing user value）。这个现有用途价值是很重要的，第一是让他决定合理性，第二是将来分钱时用这个现有价值的基准去分。但到真的批出底价时，还有一个重建价值。这个大家不要忘记，巿建局赔偿时亦没有的。巿建局赔七年楼龄，所以石礼谦议员长期做土地发展公司便明白，其实可能在这条例下取得的补偿会比巿建局多，怎样取得多或少就视乎土地经济学，究竟在这地段上还有多少发展潜力，有多少增值潜力。这个发展潜力和增值潜力都不外乎来自这地的地积比率，在分区计划大纲图预备让它建多少，以及它的位置。有些议员亦知道其实在香港的地产，位置是很重要的，人们都说“location、location、location”。所以有那么多个案在香港岛发生，大家也很容易理解，尤其是若一并看地契就更加明白这现象，因为香港岛很多地契是没限制的（unrestricted lease），所以可能不存在需要补地价的问题。
我本来对同事说我今天尽量不提个案，因为一说到个案，一方面可能会令到某些人不太舒服，另方面会令人觉得我是想以个案来加强我的说服力；但因为有几位议员都问到一些个案，我也不能不回应一下。
第一，在重建项目中有两个最成功的个案时常被人提及，一个是宝翠园，一个是大坑的丽星楼，即是今天快将开盘出售的上林。两个个案能做得成功，并不是因为何秀兰议员说的集体谈判机制。这个案可能有集体倾过，但它成功的最大原因，是我刚才说的发展潜力，即是土地经济学。宝翠园当时现楼的地积比率少于一倍。根据当时的发展蓝图，可以容许的地积比率是八倍，所以不但可以楼换楼，楼换两间楼都是可以“计得掂”的发展项目。至于丽星楼的地积比率的增加其实没有这么大，只是由二点七倍增加至四点九九九倍。大家知道丽星楼位处于大坑、海景，靠侧一点看可以叫它作渣甸山的地域，所以是这一种的发展潜力令多数份数拥有人或后期的发展商能够提出这样优厚的条件。事实上当时丽星楼的拍卖价是十七亿一千万，相对于当时丽星楼的旧楼只是三亿九千万，所以是这种比例令它可以有这样优厚的赔偿或业主参与的计划。这个并非天跌下来的，所以我们不能硬性写进条例中或写在门槛内，或写进土审处批出来的条件下，因为有些情形根本做不到。如果写进去有甚么后果呢，就是没有事情会发生，因为发展商根本看不到他如何可以符合这么多条件后，再入场去做这个发展项目。我们要问最终受损的是甚么人？就是仍然住在这些旧楼的小业主。
至于有几位议员都挑战我们北角呎价三千多元，有没有弄错？这个新个案发生于今年初肯定有问题。其实我们的同事已反复查过资料，亦曾经回答过这个问题。就继园上里的个案，重建前的面积，即现在用途的面积大概是十万平方呎，拍卖的成交价考虑了重建发展价是七亿九百万，即使一个很简单平均，即是不考虑商铺或住宅楼层，平均呎价是七千元。但实际当日小业主于土审处获得多少？他获得一万元。这一万元是这样的，这个小业主当时不肯卖给多数份数持有人，他持有的是一个楼上的单位，面积是五百五十一平方呎，有关地段的强制拍卖成交价我刚才说过是七亿九百万，而这个五百五十一平方呎的有关单位的现有用途值约占整座大厦的现有用途值的０．７９１％，即不足百分之一。单位业主最后获得的拍卖收益是五百五十六万，每平方呎呎价是超过一万元，这个便是议员要求要知道的资料。
除了处理调解机制的工作，在我给予议员的信内，提到有另一点会接着做，我觉得最终于这件事上我们要做得好以提高业主对于自身权益的认知。正如涂议员所说，业主要齐心。我记得他于电台说过，不用惊，只要有两成多的业主大家齐心，便可以做得好一点，可以增加他们的议价能力。事实上，近日所见，除了由一个公司或发展商做的并合式收购，已出现了一种联合售卖，即是于这地段上的业主自己联合达至八成多，他们自己做拍卖。当然可能要找专业公司，例如已经广泛报导的九龙启德区或叫作启德大厦，有一个联合拍卖，价钱不好，八成多的业主表示不售卖了，要看看情况怎样。我们会跟进这方面的工作，联同香港房屋协会、香港测量师学会，在提高业主的认知方面帮助他们。在这个过程中，如果要做其他的工作，例如教他们甚么事情业主可以自己参与，或找一个专业人士入场帮手，或希望我们在测量师学会或房协方面再扮演较积极的角色，甚至正如梁君彦议员所说应该加大宣传，每次有拍卖，拍卖行或测量师应该加大宣传，令竞争更加高。这方面我们很乐意做。实际上我做了几年社署署长，教了我一个字，张国柱议员可能也有份教我的，叫作充权（empowerment），现在是时候为香港的小业主充权。希望于这个法律框架下，我们的小业主能获得最好的方案，除了改善他们的生活环境，也可以于其他方面为他们的资产增值。
接着有几个比较零碎的问题，我觉得都需要回应，因为大体上今次的讨论就工厦的方面没有多深入的讨论，亦都因为很多人支持，所以即使有些人认为要废除，都不是废除整个公告，而是不废除工厦。活化工厦是行政长官的施政报告提出的一环。我已反复说过重建并不是活化工厦最重要的一环，活化工厦最重要的是整幢改装。因为我们的工厦楼龄不高，建筑状况相当好，所以我们提供的诱因，在重建方面的诱因没有改装方面的诱因这样高。我最近收到的反应很多都是蠢蠢欲动做整幢工厦的改装。但毕竟有些地方为了规划的得益，重建亦是一个好方法，让我们可以改善该区的环境。在重建的过程中，甚至在改装的过程中，无可否认可能有一些现租客会受到影响，但如果我们相信市场供求的情况，这个问题应该是很短暂的，或很快会消失，因为实在有很多可以改装的工厦，亦都有很多继续不改装的工厦。所以租客如果受到工业用途的改变需要搬迁，它可以搬到其他工厦；如果是创意文化艺术的用途被搬迁，它可以进入其他已改装了的工厦。
我每个月都有留意差饷物业估价署给我关于工厦的租金和售价，并没有见到刚才有议员说有六成的升幅，没有这件事，升幅是非常轻微。但我已公开说过，既然活化工厦是发展局推动的政策，我们很有诚意，希望为文化艺术界做额外的工作，例如呼吁一些将会改装整幢工厦的业主可否以优惠价帮助文化创意艺术。我亦主动联同香港艺术发展局，带它看一间改装了的工厦，让它考虑可否做中介人的角色，帮助我们香港的文化艺术及创意工作者，能够好好地利用活化工厦，正如很多议员提出，活化工厦其中一个目的，都是帮助香港的六个优势产业，包括文化艺术的创意产业。
另外，甘议员特别提出究竟永利街的保育与这条例是否矛盾，其实我刚才已解释过是并无矛盾的，旧楼有很多款，有些旧楼因日久失修，且并没有历史及文化价值，我们只有用重建，但如值得保育的项目，我们现时更重视保育工作，所以基本上无大矛盾。
最后我想讲讲，可能有些报章报道，刚才亦有议员转述，在芸芸修订中，我似乎觉得延迟一年无问题，其实我在刚才的发言中已表示，我不愿意接受这修订，因为议而不决下是决而不行。今日如通过了，我觉得应该是时候实行，因这讨论由二○○六年开始，我亦转述了小业主在过去两年，不是最近，而是过去两年不断写信指听说政府会做，而我们的情况是如此这般，是否可早点落实以改善我们的生活环境。另外，我刚才提到的工作，无论是筹备调解机制，这将要配合整体黄仁龙司长正在做的调解工作报告书，以至我和房屋协会、香港测量师学会帮助业主增加认知工作，其实与公告生效没有相违背。反之，若有一个框架指某些旧楼在八成以上便可申请，往往有助于调解的成效，以及让业主知道想经我们帮他们增权，即所谓业主参与，八成已令他们有能力供业主参与。
最后，好像都是甘议员问，究竟我现在的心在想甚么？除了想食饭外，真是有一些东西想同大家讲。我做这项工作或做其他工作，基本理念都是三个。第一，行政长官于这一届政府成立发展局，以前没有发展局的。成立发展局其中一个目的，是落实体现他的进步发展观。我都不断在演绎这个进步发展观是甚么意思，即是在保育及发展取得平衡，既兼顾到我们香港经济的增长，亦都要兼顾市民对于优质生活的诉求、市民对于历史的牵挂、市民对于其他很多非物质的文化体会，所以这是第一个基本理念，在我的日常工作体现行政长官的进步发展观。第二，是一个关爱的社会，所以议员其实应该感受到我经常喜欢提到当我作为社署署长的几年，我有这些看法，因为这项工作令我深深感受到做任何的工作都是以关怀为出发点，是最能对得住自己，所谓问心无愧。第三，实在香港我想七百万的市民都希望我们做实事，所以建立一个和谐社会，给一个好环境我们做实事，亦是我的基本理念。多谢主席。
完
２０１０年３月１７日（星期三）
香港时间２３时５０分