立法会十七题：尖沙咀河内道重建项目
以下为今日（四月十四日）立法会会议上李永达议员的提问和发展局局长林郑月娥的书面答复：
问题：
关于市区重建局（市建局）与一私人发展商合作进行的尖沙咀河内道重建项目的销售情况，政府可否告知本会：
（一） 是否知悉，在公开发售上述重建项目前进行的内部认购的详细安排（包括如何决定就哪些单位进行内部认购及如何订价）为何；市建局有否与项目发展商议订特选认购人士名单；若有，准则及限制为何，包括有否限制认购人士不可以“摸货”交易方式（即一位买家在与原业主签署正式买卖合约后，在指定成交日期前，将其原先与业主签署之买卖合约权益转让给另一位买家）出售单位；有否规定项目发展商和其他合作伙伴的职员及他们的家属不可透过个人或公司名义以内部认购方式购买单位，抑或他们须获得相关书面认可才可进行内部认购；若须要，详情为何；市建局何时及为何同意为上述重建项目进行内部认购的安排，当中涉及多少个单位；项目发展商何时向市建局提交特选认购人士的名单，涉及的人数、共有多少人落实进行内部认购、何时签署临时及正式买卖合约，以及何时完成交易；
（二） 是否知悉，市建局有否主动向公众公布上述重建项目的内部认购安排详情，以及有否回应苹果日报于去年８月２６日作出有关内部认购安排的查询；若有，详情为何；若否，原因为何；
（三） 鉴于有报道指出，有不少富商表示透过内部认购方式购入上述重建项目的单位后，即以“摸货”方式转售单位，是否知悉市建局有否跟进该类单位转售情况；
（四） 鉴于有报道指出，上述重建项目６０楼的相连单位是透过个别人士邀约方式申请出售，是否知悉有关的详情为何；项目内其他的相连单位及复式单位以何方式发售，以及详情为何；
（五） 是否知悉，项目发展商何时及以何方式向公众公布首批公开发售的上述重建项目单位的售价，以及何时正式公开发售；在正式开售当天及翌日，分别有多少个单位推出发售；以及透过此途径共售出多少个单位，当中有多少个单位的买家与项目合作伙伴有关连（例如合作伙伴的董事局成员、其亲人及公司高级管理人员以个人或公司名义购入等），以及他们是否经项目发展商辖下的地产代理公司购买；当局会否就事件作出调查；
（六） 是否知悉上述重建项目至今共出售了多少个单位，当中分别透过公开发售及非公开发售（例如内部认购及个别人士邀约申请等）方式售出的单位数目及百分比为何；以及有多少个单位分别以公司及个人名义购入；
（七） 为免日后其他重建项目的合作伙伴公司辖下的地产代理公司（即负责销售项目单位的地产代理）可优先购入首批公开发售的单位，借此获利或协助销情，是否知悉市建局会否考虑采用抽签方式决定公开发售首批单位的买家；
（八） 是否知悉市建局会否考虑在日后其他重建项目的网页上尽快公布售楼书的详细资料、单位售价，以及每日和累积出售单位数目，并每天更新合约买卖纪录，以期增加透明度；及
（九） 根据上述重建项目售楼书的资料，项目共有７３６．３５８平方米的面积属公众行人通道，须由业主负责其管理、营运及维修保养，是否知悉每年预计该等支出的金额为何；业主如何摊分该等费用；当中６０８．０３平方米属公用契约部分是否只可用作公众行人通道，而不可作其他用途（例如出租作临时摆卖等用途）；业主须否分担项目范围内的公众休憩空间、公共通道、隧道连接及出入口及港铁车站公共通道和行人隧道连接的管理及维修保养费？
答复：
主席：
（一） 问题所指的发展项目为“名铸”，是前土地发展公司在１９９８年开展的“Ｋ１１业主参与发展计划”内附设服务设施住宅的部分。土地发展公司及前业主（当中包括现时项目发展商）在当年已各自签订与业主参与发展相关的商业合约以进行该项目。
市区重建局（市建局）在２００１年成立后承接及推展该发展项目。在业权上，发展商及其相关公司持有超过八成以上合法权益。
根据该“业主参与发展计划”合约的条款，发展商全权负责销售项目单位。市建局只有权审批发展商递交的各单位价格及付款条文，但并没有权力干预销售计划、市场推广及发售程序包括内购和选择客源等安排。为了确保单位的订价符合市场水平，市建局聘用两间独立专业估价师行审阅发展商递交的建议单位价单。
由于“名铸”在发售前已取得由地政总署签发的满意纸，发展商在销售该住宅项目时不受地政总署“预售楼花同意方案”的限制。
至于其他市建局楼盘销售的安排，市建局及其伙伴发展商会根据项目发展合约取得共识，一般情况下并不会进行内部预售单位。市建局在近年推售的多个销售项目，例如大角咀海桃湾及西营盘缙城峰等，均没有设立内部认购安排；而单位的订价，则会聘用独立专业估价师行审阅发展商递交的建议价单，确保单位的订价符合市场水平。
因有别于其他发展项目的合约，在“Ｋ１１业主参与发展计划”和发展商商业合约的条款下，市建局只能要求发展商提交内购买家的全部名单，及发展商的相关董事局对该名单的审批纪录，以备存案。而发展商已书面通知市建局，该内购名单中没有包括其董事、职员或家属。由于所有有关“名铸”项目销售权责的合约均在市建局成立前敲定，在遵守合约规范的基础上，市建局只可根据有关合约的权利，审核发展商提交的建议价单，再经两间独立国际估价师行审阅及提出专业和客观意见。在这方面，市建局曾要求发展商在开售前多次修订价单，以确保售价真实反映市价水平，保障该局在项目中的收益。
市建局并没有合约和其他的法律基础可要求发展商就任何内购安排包括被邀约名单，预先获得该局的同意，或限制认购人士不可透过任何合法的交易方式在指定成交日期前出售单位。
在发展商递交市建局的内购名单全数３９位人士／公司，均按时于２００９年８月底签妥临时买卖合约及正式买卖合约。所有３９个售出单位的业权转让契约亦已经根据正式买卖合约内的指定限期，全部完成及在土地注册处登记。
（二） 发展商是根据合约条款全权负责销售“名铸”单位，单位订价亦符合市建局已批核的价单订价。市建局没有权力干预发展商进行内购，而有关合约亦没有给予市建局权力向外公布内部认购的安排。
（三） 发展商是根据合约条款全权负责销售“名铸”单位，市建局并没有合约和其他法律基础要求发展商就任何内购安排，预先获得市建局同意，或限制认购人士不可透过任何合法的交易方式在指定成交日期前出售单位，例如透过“摸货”方式转售单位。
（四） 据市建局理解，６０楼相连单位是透过发展商委托四间物业代理行以“公开接受出价形式”推售，以便寻找更多的有兴趣人士经物业代理中介人提出价钱建议。市建局同意该相连单位的最终价钱建议水平，该相连单位的成交亦已全部完成及在土地注册处登记。发展商现仍在市场公开及透过委托的各物业代理行分批推售馀下的标准单位及特色／复式单位。
（五） “名铸”项目是于２００９年８月底公开发售。首两天公开发售的单位包括首批单位及加推单位合共１３０个。在首两天总数卖出７７个单位。该项目在发售前已取得由地政总署签发的满意纸，并以现楼形式发售，但发展商有按政府与香港地产建设商会就未建成一手住宅物业所同意的做法，在发售有关单位前公布价单：包括向委托协助推售楼盘的各物业代理行派发价单寻找有兴趣的购买者。所有有关价单均于开售前张贴于售楼处，到访售楼处的任何人士可免费索取该等价单及售楼说明书。
由于前土地发展公司与发展商签订的“业主参与发展计划”协议没有规定项目内的单位在公众销售阶段，购买者必须事先向市建局透露其身份或得到市建局的批准，因此，市建局没有关于买家与项目合作伙伴之间关系的资料。
（六） “名铸”项目总共提供３４５个标准单位及特色／复式单位。现时已售出２４３个单位，包括２３９个标准单位及４个特色单位。当中２０４个单位（２００个标准单位及４个特色单位）是透过公开形式卖出，占整个楼盘约５９％。而内购全数３９个标准单位则占约１０％。现时发展商仍然在市场分批公开推售其馀３０％合共１０２个单位。根据买卖合约内的资料，已售出的２４３个单位中，８２个是以个人名义购入，１６１个是以公司名义购入。
（七） 市建局及伙伴发展商在推售楼盘项目时，一向都是由发展商委托多间地产物业代理行以公开形式推售。市建局确认过程不涉及某一间或数间地产物业代理行优先购入首批或其他公开发售的单位，借此获利或协助销情。市建局将在四月底前，与市建局董事会的财务委员会讨论，会否在将来的发展合约内订明取消内购，以及收紧公开销售过程中对伙伴发展商及其相关人士买楼的申报程序。
（八） 根据市建局现时与伙伴发展商的一般合作安排，楼盘销售工作由发展商负责，而发展商根据香港地产建设商会的售楼指引，就未建成一手住宅物业，将有关的销售情况，包括交易价格、签署正式买卖合约的日期及交易单位的资料在签署临时买卖合约后的五个工作天内在售楼处及发展商的公司网页上载公布。有关售楼说明书均会在售楼处免费派发给任何到访售楼处的公众人士、及物业代理中介人。至于会否在市建局的网页尽快公布价单及销售资料，由于在实际执行上存在时间差异，可能造成不必要的混乱信息。尽管如此，市建局会研究建议的可行性。
（九） 根据政府批核的“Ｋ１１”项目大厦公契，位于地面用作公众行人通道的７３６．３５８平方米，是包括６０８．０３平方米及１２８．０５８平方米的两段行人通道，均属于该发展项目的公共地方，免费开放给公众人士使用。每年预计的管理、营运及维修保养支出金额为港币１００万。整个项目的所有业主须根据该大厦公契内各自的管理份数，负责分担这两段行人通道的管理包括维修保养开支。
此外，位于该项目的公众休憩空间、隧道连接点、隧道出入口、港铁公共通道及港铁隧道连接点，全部须由该项目的Ｋ１１商场业主根据该大厦公契分配给商场业主的管理份数负责相关的开支，并根据地契条款向公众免费开放。
根据地契条款，上述的公众行人通道、公众休憩空间、隧道连接点、隧道出入口、港铁公共通道及港铁隧道连接点，均须开放给公众免费使用，一般不可作其他用途。
完
２０１０年４月１４日（星期三）
香港时间１６时４３分
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