立法会三题：改变土地及楼宇用途

以下为今日（十一月三日）立法会会议上何锺泰议员的提问和发展局局长林郑月娥的答复：

问题：

近日有报道指出，有多幢住宅楼宇的车房被业主改建为住宅或商铺，亦有住宅楼宇的电掣房被改建为商铺出租。受影响的居民及大厦业主立案法团在过去２０多年曾多次去信各政府部门求助，至近月他们收到屋宇署的回复，称由于僭建物未有影响楼宇结构及妨碍走火通道，故不属于须优先取缔的违建工程，该署只会发信劝喻业主自行清拆僭建物。就此，政府可否告知本会：

（一）　各有关政府部门在上述事件的角色分别为何；　

（二）　为何地政总署没有检控上述业主违反土地用途，并命令他们将违规物业恢复原来用途；及

（三）　为何屋宇署没有引用相关法例，即时命令违规业主将僭建物清拆？

答复：　

主席：

就问题的三个部分，我回复如下：

（一）　改变土地及楼宇用途，主要受《城市规划条例》（第１３１章）、土地契约（简称「地契」）、《建筑物条例》（第１２３章），以及大厦公契所规管。有关部门会根据相关法例、政策和地契，处理涉及土地及楼宇用途改变的个案。

《城市规划条例》在规划土地用途上提供框架，根据条例制订的分区计划大纲图，清晰订立各区的土地用途地带及其规划意向。

地契的订立主要是规范某一已批租土地的使用，是政府通过地政总署以土地持有人的身分与承租人，俗称「业权人」，签订的契约，不同的地契在不同时间因应不同土地的情况而订立，而诠释地契条款须以诠释合约的规则作出，在涉及业权人违反地契条款（例如业权人擅自改变地契的土地用途）时，地政总署扮演执行地契条款的角色。

在《建筑物条例》方面，针对住宅楼宇的车房被改建为住宅或商铺的问题，一般而言，涉及两类情况需要处理，一类是违例建筑工程，即一般所谓的僭建物；另一类是建筑物用途的更改。

违例建筑工程泛指不获豁免审批而没有根据《建筑物条例》的规定获得建筑事务监督批准便进行的建筑工程；或虽是豁免工程，但该建筑工程却违反了《建筑物条例》的规定和标准。违例建筑工程的例子，包括导致楼面负荷过重的室内加建或改动工程、改动或拆除楼宇的结构组件，例如结构墙或樑柱、及于用作耐火间隔的墙壁上开凿墙洞加建新的门口而导致违反火警逃生或耐火结构规定等。屋宇署在过往一直根据既定政策打击僭建物，优先处理属于须即时取缔的类别，主要涵盖对生命财产明显构成威胁或迫切危险、新建造的，以及会严重危害健康或对环境造成严重滋扰的僭建物。

对于建筑物用途的更改，根据《建筑物条例》的规定，如建筑物的用途拟有重大更改，有关人士须给予建筑事务监督事先通知。条例列明，如进行建筑工程，以建立拟作新用途的建筑物，会违反条例的条文的话，则有关更改的用途便会被视作重大更改。凡建筑事务监督认为任何建筑物的建造令该建筑物不适合用作现行或拟作的用途，他可以发出命令，禁止将该建筑物用作有关用途。如处理僭建物一样，屋宇署会优先处理对生命及财产构成严重威胁或对环境造成严重滋扰的更改建筑物用途的个案。

若楼宇用途的改变涉及消防安全或存在火警危险，消防处亦会按《消防条例》（第９５章）及存在火警危险的情况，考虑发出消除火警危险通知书，要求消除有关火警危险。

此外，若楼宇用途的改变违反大厦公契，受影响人士亦可透过公契的条款，采取适当行动保障其权益。对于涉嫌违反公契条文的行为，业主和业主立案法团可以向土地审裁处提出申请，透过司法程序寻求判决。

（二）　由于问题并无个案的具体资料，我只能提供一个概括的回应。一般而言，地政总署在收到涉及已批租土地的查询或投诉时会派员巡视，如确定有违反地契条款的情况，地政总署会在谘询法律意见后，于不同阶段采取适当的执行契约条款行动。例如在处理问题中提及的车房或电掣房被改变用途的个案时，地政总署需先确立有没有违反地契条款的情况（而事实上有个别的个案不涉及违反地契条款）。如署方认为个案有违反地契条款，一般会向业权人发出警告信，要求纠正违规事项。如业权人于限期内未有纠正违反契约的情况，地政总署可能会将警告信于土地注册处注册，即俗称「钉契」，让公众知悉有关之违规事项，相信公众人士会慎重地考虑会否在「钉契」的情况下仍然洽购或租住涉及的楼宇，而「钉契」亦会引起有关业权人的债权人（如适用）的关注。此外，如业权人申请将违反地契的情况（一般通过修改或豁免地契条款）规范化，地政总署会按适用的程序处理。若申请获得批准，业权人须遵守有关批准的条款，例如补地价或缴付豁免费等，但如果有关申请被拒，则地政总署会重新执行地契条款行动。

正如我在回答问题第一部分中指出，地政总署是代表政府以土地持有人的身分执行地契条款，而执行地契条款行动有别于以某一条例而作出的检控行动。

（三）　由于我们没有个案的资料，因此不能提供屋宇署对事件的详细跟进情况。一般而言，屋宇署到目前为止一直沿用在二○○一年订立的处理僭建物政策，集中处理属指定类别的僭建物，以保障公众安全。这个为期十年的清拆僭建物执法行动将于明年三月完成，届时屋宇署会总共清拆了超过４０万个对公众构成严重威胁或有即时危险的僭建物。

为了更有效地加强本港的楼宇安全，行政长官在本年的施政报告中宣布，政府已全面检讨改善楼宇安全的措施。我们会落实一篮子的新措施，从立法、执法、支援业主和公众教育多方面着手，全方位加强楼宇安全。发展局已就有关计划发出立法会参考资料摘要，而我最近亦向发展事务委员会介绍有关计划，很高兴获得议员普遍支持。

完

２０１０年１１月３日（星期三）
香港时间１４时５６分


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