以下为今日（十一月三日）立法会会议上叶刘淑仪议员的提问和发展局局长林郑月娥的书面答复：
问题：
发展局在本年一月透过在宪报刊登《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》，就三种指明地段类别，指明自本年四月一日起，凡一名或多于一名人士以承按人以外的身分向土地审裁处申请作出一项为重新发展某地段而强制售卖该地段所有不分割份数的命令，该名或等人士须拥有该地段的不分割份数由原来不少于百分之九十下降至不少于百分之八十。就此，政府可否告知本会：
（一）鉴于在本会审议上述附属法例的时候，发展局承诺将会引入调解机制，以协助拥有少数份数的业主在更为对等的平台上与申请强制售卖土地的人士协商，构思中的调解机制将如何运作，以及其实施的详细时间表为何；
（二）鉴于现时正在进行的「市区重建策略检讨」为受重建项目影响的住宅自住业主增加了「楼换楼」的补偿方案的初步建议，而本人得悉，受私人重建发展影响的业主亦甚需要类似的安排，当局会否考虑同时将这项安排纳入《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第５４５章）；若会，有关检讨的时间表为何；若否，原因为何；及
（三）鉴于有不少旧楼业主向本人反映，他们不时受到怀疑与收购活动有关的滋扰，当局有否措施确保基于各种原因不欲参与收购的个别业主，能继续于他们的物业处所内安居；若有，详情为何？
答复：
主席：
就问题的三个部分，我的回复如下：
（一） 按发展局在立法会审议《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》时作出的承诺，我们在过去数月与律政司和由八个主要提供调解服务的机构组成的联合调解专线办事处有限公司紧密合作，现正计划在本年年底前设立一个有关处理强制售卖土地个案的调解先导计划。这项计划旨在协助根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（《条例》）提出或打算提出强制售卖土地申请所涉及的各方进行属自愿性质的调解。
构思中的调解先导计划，会由政府在财政上提供支援（包括计划的开发成本，营运开支及对合资格长者业主的资助），以一年为试验期。如涉及或即将涉及强制售卖土地申请的双方（多数份数及少数份数拥有人）愿意参与有关的调解计划，提供调解服务机构职员会先让双方了解调解机制的运作。为了提高透明度，我们会要求调解服务机构提供认可调解员的名单及收费，以供参与计划的双方选择。所有认可的调解员均是接受过专业调解训练的独立专业人士，会在不偏帮任何一方及保密的情况下，协助双方沟通和协商，以达成共识。
此外，司法机构亦正草拟一份「实务指示」，建议向土地审裁处提出强制售卖申请的人士，可如何在土地审裁处审理其有关个案前，进行调解。
另一方面，为了向旧楼长者小业主提供进一步协助，我们会委聘社会福利机构，主动地向这些长者业主讲解物业收购的一般做法和根据《条例》进行强制售卖的程序；并会按他们的意愿，将其个案转介测量师等专业人士征求意见。
（二） 根据经修订的《市区重建策略》拟稿，市区重建局（市建局）会在现金补偿和特惠金以外，向受市建局重建项目影响的自住业主提供「楼换楼」选择。安排「楼换楼」的用意不是要提高补偿水平，而是向自住业主提供多一个选择。值得注意的是「楼换楼」的选择仍然是以经立法会财务委员会批准的同区七年楼龄补偿为基础。
按《条例》进行的重建是为了协助业权分散的私人楼宇业主自行把地段重新发展或联合出售。由于个别私人重新发展项目的重建潜力和市场价值有很大差异，而这些重建不能与由市建局以公众利益进行的重建相提并论，我们认为并无充分理据在《条例》规定「楼换楼」的安排。但《条例》已为小业主提供适当的保障，包括土地审裁处须信纳多数份数拥有人已采取合理步骤，并以公平及合理的条件与少数份数拥有人商议以购买其业权，才会发出强制售卖令；如土地审裁处就地段作出以拍卖方式出售的售卖令，土地审裁处会审批拍卖底价，确保有关底价已顾及地段的重新发展潜力；售卖土地所得的收益，会由多数份数拥有人及少数份数拥有人按土地审裁处已审阅的比例摊分。此外，如少数份数拥有人和多数份数拥有人参与调解安排，讨论的范围可包括赔偿选择，例如「楼换楼」。事实上，过去也有以「楼换楼」安排收购私人楼宇的个案。
（三） 现时，旧楼的收购活动一般依赖地产代理进行。部分发展商会委讬地产代理协助他们收购旧楼，亦有部分专门从事收购旧楼的公司同时兼营地产代理工作。地产代理监管局（监管局）负责执行《地产代理条例》及其附属法例，以规管地产代理的执业。监管局发出《操守守则》，提出地产代理应行事持正的专业操守。监管局亦会不时因应业界的变化，检讨地产代理的执业手法，发出新的执业通告，为业界提供执业指引。
监管局非常关注地产代理从业员在进行收购旧楼工作时的执业手法。就此，监管局于本年五月邀请了从事收购旧楼的地产代理从业员参加了一个讨论旧楼收购执业手法的研讨会，并于本年八月发出执业通告，就地产代理从业员参与旧楼收购的执业手法事宜，清楚列出他们应遵循的法例要求和行为准则。
该执业通告要求地产代理在进行旧楼收购活动时，必须告知客户他们是代表业主抑或代表买方；必须向客户披露他们在处理有关收购事宜上获得的金钱或其他利益；不可滋扰业主或使用任何不当手段迫使业主卖楼；应向年老的业主建议在其家人或近亲陪同下进行议价；以及须向业主解释物业买卖协议的条文，以及避免安排业主在交易条款上未有填上资料（例如订约方、楼价、订金、成交日等）的临时买卖合约上签署。
自执业通告生效后，监管局已将通告内容加入持续专业进修计划的课程内，以便加强提醒地产代理在从事这类活动时需留意的地方。对于主力从事这类收购的公司，监管局亦会视乎需要，与其管理层沟通，给予意见，促使执业者改善服务，提高专业水平。监管局在收到市民求助查询时，亦会即时与相关地产代理公司联络希望能将事件解决。
若地产代理涉及违规行为，监管局会对有关个案作出调查，并对被证实违规的地产从业员采取纪律处分。
发展局与监管局在过去数月已加强联系，透过个案转介，处理有关的投诉。
若小业主受到怀疑与收购活动有关的滋扰，包括楼宇管理、公共卫生或治安问题，可向有关的政府部门求助，包括民政事务处、食物环境卫生署和警方。
为加强宣传和公众教育，协助小业主瞭解其权益，以及提醒他们在发展商向其提出自愿收购或强制售卖时须当心的事项，发展局计划在本年稍后时间推出一辑介绍《条例》的短片，以简单易明的方法阐释收购及／或强制售卖土地和物业的程序，让旧楼业主认识他们的权益及可获得的支援和协助。
完
２０１０年１１月３日（星期三）
香港时间１７时１５分