以下是发展局局长林郑月娥今日（十二月一日）在立法会会议上，就「检讨《土地（为重新发展而强制售卖）条例》的运作」动议议案的开场发言全文：
主席：
叶刘淑仪议员今天提出的动议辩论，是自二○一○年四月一日《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》（简称《公告》）生效而来，我和各位议员再次在本会讨论这个本质上相当富争议性的课题，我对此表示欢迎。但我欢迎这个辩论并不是因为我有把握可以说服部分议员重新支持《公告》甚或主体法例的内容，但起码让我有机会向全体议员汇报自《公告》生效后我们的跟进工作。我亦想在此一提，当日我们的辩论有十多个修订动议，除了一个希望延迟一年执行，其他的修订动议都是在简单大比数下被反对，换句话说，政府的《公告》是获得大部分本会议员的支持，所以不是黄毓民议员所说在功能组别和保皇党的保驾护航下通过，我相信当日支持政府《公告》的议员与我一样，是看到香港旧区极需要透过有私人重建发展才能改善居民的生活。
首先，由于原动议和有些修正的议案都把《土地（为重新发展而强制售卖）条例》形容为违反尊重私有业权和剥夺私人产权的法例，我想再次重申《条例》的目的和精神。香港多层大厦林立，当一幢多层大厦内的个别单位出售予置业人士时，大厦所在地段的「共同拥有」的情况便会出现。以下是在香港一般处理地段共有权的方式：
＊ 发展商会名义上将地段业权分为若干数目的不分割份数；
＊ 业主透过公契，以合约的形式，规管他们之间的权利与责任，当中包括业主可以独有享有和使用各自单位的权利。置业人士会根据他们所购买的不分割份数而获分配大厦内的单位或其他部份的独有占用和使用权。
＊ 发展商向置业人士出售「单位」时，发展商是向置业人士出售「不分割份数」，而不分割份数使他们有权独有享有和使用大厦内指定单位；
＊ 业主可随意出售他拥有的不分割份数连同他独有享有和使用有关单位的权利；
＊ 但主席，我们必须要明白和接受当大厦单位业主是大厦所在地段的共同拥有人，当地段需重新发展时，所有不分割份数的业主都会受到影响及需要考虑并决定未来的方向。
《土地（为重新发展而强制售卖）条例》的目的是提供一个合法及合理的机制来处理当地段需重新发展，但所有不分割分数的业主未能达致相同看法的情况；让拥有地段上一个指明多数的份数的人士（即法例指明的百分之九十或在《公告》下针对三类地段的百分之八十）可向土地审裁处（简称「土审处」）提出申请为地段重新发展而作出有关售卖命令，而土审处亦只在其信纳两项条件下才批出售卖令。这两项条件分别是「基于地段上现有楼宇的楼龄或其维修状况，该地段理应重新发展」，而第二个条件是「多数份数拥有人已采取合理步骤收购地段所有不分割份数」。换句话说，情况并不是有些议员所说只要拥有多数份数的业主便可强行将他们的意愿加于少数份数的业主身上，我们的司法机构在《条例》的框架下担当重要的角色。事实上，这条例的目的在终审法院在二○○五年审理的一宗个案（Capital Well Limited vs Bond Star Redevelopment Limited）中已清楚说明，《条例》的目的一方面能促进市区更新，重建残旧失修的楼宇，透过协助已拥有所在地段最少百分之九十不分割份数的多数份数拥有人集合其楼宇分散的业权，并防止有任何少数份数拥有人千方百计开出完全不合理的售价或提出以「巨额」换取重新发展，藉此不断阻碍重建地段；《条例》另一方面亦确保少数份数拥有人获得公平合理的赔偿，以补偿其在地段拥有的权益。叶刘淑仪议员曾转述高敦义先生在一书本内对条例的诠释，亦引述了他指这条例当初设立是满足发展商长期的诉求，我恐怕这是高先生的个人看法。而事实上，高先生并没有审理过所有关于这条例下的个案，而他这本书亦是经过研究而写的着作，并不是法律判词。当日立法会针对《公告》的整个辩论是有关土地重新发展，我希望议员明白今日的讨论亦应从这个背景和基础上出发。
为了加深了解其他和香港情况类近的城市就重新发展业主共同拥有土地的经验，我今年六月藉着到新加坡出席国际会议的机会造访了新加坡分层地契局（Singapore Strata Titles Boards），与该机构的主席、副主席及委员会面。新加坡分层地契局是当地的法定机构，专门处理按当地条例Land Titles (Strata) Act而提出的整幢售卖（en-bloc sales）的申请。在谈及此条例时，该国的官员曾指出虽然每个分层单位的拥有人有权安居于其单位内，但同时大多数业权拥有人希望出售有关地段作发展的意愿亦应被认同，这与我刚才的说法亦类近。与香港的情况类似，新加坡分层单位业主在提出集体售卖时，同样需面对很多不同的意愿，有些希望卖，有些不想卖）。为此，新加坡早于一九八五年已订立我刚才说的Land Titles (Strata) Act，为所有分层单位业主提供一个法律框架进行整幢售卖。根据该法例，如一幢入伙超过十年的多层大厦，拥有不少于八成业权及有关地段上不少于八成的总楼面面积的业权人便可向新加坡分层地契局申请集体售卖。如有关多层大厦入伙少于十年，则申请集体售卖便须拥有不少于九成业权及有关地段上不少于九成的总面积。我们的《条例》下向土审处申请售卖令的门槛显而易见明显比新加坡要高。此外，新加坡政府亦曾考虑是否应该以楼龄或以楼宇的维修状况作为批准整幢售卖的理由，他们的结论是应该由巿场决定拆卸重建楼龄较低的楼宇的经济效益，因为只要是十年楼龄以上，八成已生效，所以相对来说，香港的条例更加以重建残旧失修楼宇为依归，我们的条例的社会性的目的是远较经济性的目的为重。
在法理以外，《条例》的存在是要处理旧楼业主不同的诉求，和香港楼宇失修带来的社会问题。从公开的讨论、专业人士的反映、市民给我的来信，和亲身的体会，我知道有不少旧楼的业主，特别是长者和已经无固定收入的业主，他们是欢迎发展商收购他们的单位作重建用途，并藉此搬离他们已无力维修的楼宇，用售出单位的收入去改善生活环境，甚或收回部分现金满足生活上的其他需要。在这一点上，市区重建局最近就深水埗海坛街重建项目完成的跟进研究（tracking survey），亦正正发现不少重建项目的自住业主在取得补偿后留存相当部份现金的做法。但当然另一方面，我亦完全理解有旧楼业主因种种原因，不愿意出售他们的单位，并因收购行动和可能需面对的「强拍」情况而感到苦恼。这些支持和反对《条例》的意见是存在的。作为须认真处理社会上不同意见和务求取得适当平衡的政府，主席，我们的责任是确保法例提供合理框架和保障少数份数拥有人的权益，以及透过公众教育和给予小业主的支援，让强制售卖申请能在最公平的情况下进行。由于在本年初针对《公告》的辩论中，我已详细说明《条例》为少数份数拥有人提供的保障，刚才很多位议员的发言其实与今年三月的大体相同，所以我稍后的发言会集中汇报我们在公众教育和支援小业主方面的后续工作，因为很多议员的修订都在这一方面提供意见。我亦藉此机会感谢司法机构、律政司、各提供调解服务的机构、香港房屋协会（房协）、地产代理监管局、香港测量师学会等在过去几个月给与我们的支持。
为了加强市民认识《条例》下小业主的权利，自本年四月一日起，房协透过其辖下十个物业管理谘询中心，向小业主和对课题有兴趣的市民，就《条例》进行的强制售卖程序提供免费资讯服务。为宣传上述资讯服务，房协更出版了有关的小册子，并已向全港各业主立案法团和互助委员会派发。自服务开始至十一月二十日，房协共收到二百零一个查询。当中涉及的问题约百分之三十五是有关根据《条例》申请强制售卖令的资格；百分之二十四是有关售价及赔偿的评估；百分之十八是有关业主的权利与保障及百分之十是有关申请强制售卖令的程序。若房协的前线人员未能圆满解答有关《条例》运作的问题，房协会把有关查询转介香港测量师学会征询其专业意见。截至目前为止，房协已转介一宗查询个案至香港测量师学会。查询内容主要涉及大业主厘定收购小业主物业的估价准则、小业主如何保障自己的权益与及各个土审处主要案例的重点讨论等。香港测量师学会已联络查询人士，并作适当的跟进。
由于市民可能仍对百分之八十申请门槛适用的地段未完全掌握，房协就这方面可提供的资讯是相当全面的。这包括房协会向查询的市民解释《公告》所指的三种地段类别为何，以及就三种地段类别可如何分别透过土地注册处的注册记录以确定其大厦是否处于第一种地段类别，即地段上每个单位各占该地段不分割份数的百分之十以上、屋宇署的占用许可证记录以确定大厦是否处于第二种地段类别，即地段上所有楼宇的楼龄均达五十年或以上，和规划署的分区计划大纲图以确定大厦是否处于第三种地段类别，即地段坐落于非工业地带而地段上的所有工业大厦的楼龄均达三十年或以上。由于房协并非提供法律或其他专业意见的机构，如查询者的问题是关于自己大厦的具体情况，房协会建议查询者寻求独立的法律或其他专业意见。
我完全知道这种比较广泛式的谘询服务有其不足之处，刚才涂谨申议员亦透过他自己的经验与我们分享。所以为了向旧楼业主，特别是旧楼的长者小业主提供进一步协助，发展局正安排委聘社会福利机构，向旧楼长者业主提供外展服务，并联络各地区长者服务中心，正如张国柱议员提到的网络性，主动地向长者业主讲解物业收购的一般做法和根据《条例》进行强制售卖的程序；这与房协的服务不同的地方是这个社福机构会按长者业主的意愿，将其个案转介测量师等专业人士征求意见及协助，以及会协助他们查证个案。我希望有关的社会福利机构会于明年初展开服务。
刚才我说过这个社福机构的服务比房协的服务更加贴身和到位，是因为我们了解到长者业主可能会有困难自行向不同的政府机关，如土地注册处、屋宇署及规划署查核其居住大厦是否属于《公告》下其中一种指定地段类别，获委聘的社福机构会进一步协助长者业主作出有关其个案情况的查核。在提供给业主的资讯上，我特别感谢几位议员，透过他们自己的地区工作亦帮助了政府提供资讯服务。刚才也听过梁美芬议员在她的地区工作中有一些座谈会，邀请专业人士介绍这条例和公告；李慧琼议员亦先后两次与发展局合作，安排这些座谈会；黄毓民议员亦向我表示很乐意协助派发这些小册子和举办座谈会。所有这些相关的工作，发展局也一定乐意配合。
除了为公众和业主提供资讯外，我们亦重视中介人的角色。有见及此，地产代理监管局在八月已向地产代理从业员发出了「收购旧楼单位」执业通告，提醒从业员在从事与旧楼收购的活动时，要遵守指引及操守守则。通告列明地产代理从业员在从事有关活动时应遵循的适当行为指引，并已将通告内容加入持续专业进修计划的课程内，以便加强提醒地产代理在从事这类活动时需留意的地方。
根据有关通告的要求，地产代理在进行旧楼收购活动时，必须告知他们的客户，他们是代表业主抑或代表买方；必须向客户披露他们在处理有关收购事宜上获得的金钱或其他利益；不可滋扰业主或使用任何不当手段迫使业主卖楼；应向年老的业主建议在其家人或近亲陪同下进行议价；以及须向业主解释物业买卖协议的条文。此外，临时买卖合约中用以列明单位、订约方、价格及所有其他买卖条款的空格必须全部已经填写，而除非临时买卖合约已由买方签署，否则从业员不得安排卖方签署临时买卖合约。
倘从业员向卖方提供有关楼宇的收购资料，须确保一切有关资料均为最新及最准确，例如：其他单位的收购价，其他单位的卖方于收购事项中的立场，与其他单位的卖方的收购商议进展，以及买方在有关楼宇已成功收购单位所占的楼宇拥有权的百分比。
根据同一份执业通告，如未经卖方和有关楼宇其他业主书面许可，从业员不得在楼宇张贴任何有关收购该楼宇单位的横额、告示板、海报或其他物件。然而，在没有触犯本港法例的情况下，单位的业主有权张贴或摆放物品在其单位内。
若地产代理从业员涉及违规行为，监管局会对有关个案作出调查，并对被证实违规的从业员采取纪律处分。
梁美芬议员和涂谨申议员在他们的修订中都提出要设立调解机制，这个亦是我本年三月在立法会审议《公告》时作出的承诺。在过去数月，发展局在得到律政司的支持下和由八个主要提供调解服务的机构组成的联合调解专线办事处有限公司紧密合作，现定于明年一月推出一个处理强制售卖土地个案的调解先导计划。这项计划旨在协助根据《条例》提出或打算提出强制售卖土地申请所涉及的各方进行属自愿性质的调解。调解先导计划会由政府在财政上提供支援，我们的财政支援包括这计划的开发成本、营运开支及最重要的一点，包括资助合资格业主的调解费用，换句话说，合资格的长者业主参与调解，不需要付任何调解费用，是由我们承担。这试验以一年为期。如涉及或即将涉及强制售卖土地申请的双方，即多数份数及少数份数拥有人，愿意参与有关的调解计划，提供调解服务机构职员会先让双方了解调解机制的运作。为了提高透明度，我们会要求调解服务机构提供认可调解员的名单及划一收费，以供参与计划的双方选择。所有认可的调解员均是接受过专业调解训练的独立专业人士，会在不偏帮任何一方及保密的情况下，协助双方沟通和协商，以达成共识。
我明白有些议员像梁美芬议员一样，担心这自愿性质的调解是否有效，所以为进一步促成调解服务的应用，司法机构已草拟一份「实务指示」，并正谘询业界。我相信这份「实务指示」会发挥相当大的作用，因为按《条例》第4(2)(b)条，土审处作出强制售卖令的其中一个条件，是土审处必须信纳「多数份数拥有人已采取合理步骤收购地段所有不分割分数」，若多数份数拥有人拒绝与少数份数拥有人认真地进行调解，土审处应会考虑这因素才作出强制售卖令。
为加强宣传和公众教育，协助小业主瞭解其权益和各机构提供的服务，以及提醒他们在发展商或中介人向其提出自愿收购或强制售卖时须留心的事项，发展局会在明年初推出一辑介绍《条例》的短片，以简单易明的方法解释《条例》涵盖的范围和强制售卖土地和物业的程序，让受影响业主认识在《条例》下的权益和保障。短片亦会简述年初通过的《公告》所指的三种地段类别是甚么，以及如何可透过房协的十个物业管理谘询中心，获得有关的进一步资讯。短片亦会告诉市民可获得的支援和协助，包括介绍地产代理监管局在规管地产代理进行有关收购旧楼工作方面的角色，以及地产代理监管局可向业主提供的协助。短片当然也会介绍发展局即将推出的调解先导计划，和由社福机构提供的支援服务。
就刚才七位议员提出的修订，当中有几点我希望作出回应。
陈鉴林议员的修订中建议加强执法工作以杜绝因进行收购而引致的滋扰行为以保障小业主，我们是认同的。我刚才已详述了地产代理监管局的角色。除了监管局外，若小业主受到怀疑与收购活动有关的滋扰，包括楼宇管理、公共卫生或治安问题，可向有关的政府部门求助，包括民政事务处、食物环境卫生署和警方，我亦已经在一个事务委员会中表示，如果议员收到任何这些个案亦可直接交给发展局。发展局会密切留意由收购而引起的情况，并不时检讨现有执法措施的成效。
吴霭仪议员及涂谨申议员的修订指收购行为会加剧楼宇的失修情况。事实上，本港的旧楼失修问题相当严重，而发展局在过去两年做的大量工作也正是对症下药。但我们无法证明有多少失修个案是与收购行动相关的。无论如何，屋宇署会按现行政策和人手资源，密切监察全港楼宇的状况，并安排定期巡查全港各区，和处理市民有关失修楼宇的投诉，如发现有任何影响楼宇安全的问题，我们会迅速采取执法行动，并会在有需要的情况下，根据《建筑物条例》委聘承建商代业主进行有关所需工程，事后向有关业主追讨工程费用。除了政府的执法行动，市区重建局和房协亦有不同的计划协助残破私人楼宇的业主进行维修。代主席女士，在这里值得一提的是引用《条例》申请强制售卖的楼宇并非如原动议指出的一面倒处于黄金地段和半山区。由今年一月至今向土审处提出的十五宗个案，大部份位处旧楼林立的地区，包括土瓜湾、油麻地、西环坚尼地城、旺角、尖沙咀、马头角等，可见《条例》是有助于促成旧区的更新发展。
汤家骅议员的修订建议土审处聘请专业人士进行独立物业评估。事实上，土审处处理强制售卖个案时，一定有一位资深测量师，以审裁处审裁员身份，与审裁处法官一同处理每宗个案。这位身为测量师的审裁员，会独立地协助法官检视申请强制售卖的估价资料。因此，无需再请另一位专业人士协助审裁处处理有关物业估价的事宜。至于汤家骅议员要求发展商向土审处提交「最终发展蓝图」以作估价基础，我认为现时条例要求申请强拍一方提供顾及地段重新发展潜力的估价与土审处考虑批准作拍卖底价，已平衡了各个考虑，充分保障小业主摊分售卖收益的权利。有关汤议员表示在这些个案中楼宇状况的报告一般是不会给小业主，这亦不是我们的理解，虽然法例上只要求交估价报告，但由于要土审处信纳这楼宇的维修状况是支持重建，所以楼宇状况报告一般都会交出来。我上述的补充和回应汤家骅议员的修订亦适用于由张国柱议员提出有关厘定收购价目机制的修订。
代主席女士，我很抱歉在第一次发言花了相当的篇幅回应，因为我深深希望议员知悉发展局并无因为《公告》通过而不再关心这《条例》的执行，因为我经常记得甘乃威议员说我们官员「过了海便是神仙」，如投票结束我们便不再做事，这起码和我们做《公告》的事实不符。事实上，我们花在后续工作的人力物力，比当日游说议员支持《公告》多很多，这个工作态度是我们深信严谨落实这条促成私人旧区重建的法例和辅以适当的行政配套，将有利于香港的城市发展，和旧楼居民的福祉。
代主席女士，我会小心聆听其他议员的发言，有需要时在稍后再次发言作补充回应，多谢代主席女士。
完
２０１０年１２月１日（星期三）
香港时间２３时３８分