以下为发展局局长林郑月娥今日（一月二十七日）在“调解先导计划”及“支援长者业主外展服务计划”新闻发布会上的开场发言：
首先，我很多谢各位嘉宾出席今日的仪式，我特别多谢陈炳焕先生及罗致光博士，两间机构在我们的工作中给予我们支援。今日在座亦有很多非常专业的调解员，我们深信他们一定能为我们给业主的支援提供最优秀、最专业的调解服务。
今日我们特别选择在这地方举行仪式及向传媒交代，是因为大家位处的丰盛居本身便是旧区重建项目。大家都知道深水埗区是旧楼林立的地区，这是由市区重建局进行的重建项目，但毕竟香港如果单靠市区重建局进行旧区重建，或许不可以处理我们未来愈来愈严重的旧楼老化问题。
我先向大家介绍香港整体的旧楼状况。过去年多，香港社会对楼宇安全问题有很多讨论，我们亦不容置疑香港的楼宇正急速老化，估计超过三十年楼龄的旧楼有17,000幢，超过五十年楼龄的楼宇亦有4,000多幢。去年大约这个时候，马头围道45J不幸的塌楼事件后，我们亦就这4,000多幢超过五十年楼龄的楼宇进行了一次全面调查，发觉有四分之一的楼宇需要采取即时维修行动，预计于未来每年增加超过500幢楼龄达五十年以上的旧楼，所以老化速度会由现时开始更快。
另一个关于香港楼宇的调查由市区重建局进行，他们未完全完成调查在市建局辖下范围的三十年楼龄以上的楼宇，但基本上调查结果亦和刚才讲的屋宇署4,000幢旧楼的结果吻合，大约有百分之三十的楼宇有不同程度的破损及失修。目前，我们的楼宇还有其他问题，例如有很多违例建筑物，虽然过去十年我们已进行了很多清拆僭建物的工作，但估计仍然有四十万个违例僭建物，另外亦有很大数量大部分是违例的广告招牌需要处理。与此同时，香港大众对楼宇安全的意识仍然薄弱，欠缺楼宇管理的情况很普遍，亦有很多旧楼没有业主立案法团，同时没有楼宇管理。面对这个问题，我们的对策是双管齐下，当然一方面能靠维修改善旧楼的状况我们一定会做，所以第一个策略是保障楼宇安全，在这方面我最近亦于立法会说过我们会于四方面工作，包括立法、执法、支援小业主及宣传公众教育。因为今日不是主要谈这方面，我不详细交代。
第二方面，有些楼宇实在没有办法靠维修来改善，或者这些楼宇本身亦有其他社会问题，业主没有能力或有其他问题，所以必须靠拆卸重建才能改善问题。在拆卸重建方面，我刚才已经说过，市区重建局作为法定机构是责无旁贷，但单靠市建局是没有办法处理大量的旧楼问题，所以由私人推动或由业主自发的旧楼重建亦同样重要。有鉴于此，大概十多年前立法会已经通过《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，希望能为业主及私人机构提供法定机制，如何集齐所有业权的权益而重新发展，因为香港大部分楼宇都是多层、分散业权的楼宇。刚才的短片亦介绍了不可分割地段的概念，所以如果要拆卸重建，必须要得到所有地段上每位业主的同意，但现实中要取得百分百同意是非常困难，即使市区重建局进行的重建，我相信我们亦未必做过取得百分百同意的项目，往往需要政府再介入，以收回土地条例来进行，所以这个条例的精神是希望方便业主及私人机构参与市区重建或市区更新的工作。
简单来说，原本条例内是任何人士若拥有地段的九成业权，便可向土地审裁处申请强制售卖令来重新发展。正如我们刚才短片所说，这个所谓拥有的九成业权，并非一定一个大业主或者一个大地产商拥有九成，亦可由很多小业主组成去符合这法例下大多数份数拥有人，这个百分之九十的业权。土地审裁处也不会随意发出售卖令，法例规定土审处必须要信纳以下两个条件，才会发出强制售卖令。
第一是大多数份数拥有人作为申请人，要令土审处信纳这地段上的楼宇是因为它的楼龄或者是维修状况理应要重建。第二是地段上的多数份数拥有人已经采取了合理步骤来收购少数份数拥有人的业权。在两个条件均能满足下，土审处才会发出售卖令。
去年四月一日，我们在立法会通过了这公告，公告的目的就是将原法例中指定的九成申请门槛，就三类地段降低至八成。但其他所有在原法例中的程序、保障措施是完全不变。这三个地段刚才短片已介绍了，我不再重复。
或者我们看看过去在这条例下究竟有多少这些申请。由条例落实执行，到二○一一年一月十五日，即最新的数字，土地审裁处共收到八十六宗强制售卖土地的申请，有二十六宗获发强制售卖令，有一宗被拒绝，有三十七宗暂缓或由申请人撤销申请，目前仍然有二十二宗在处理中。
这些个案只有四宗是按公告下降低门槛八成而提出，其他均是沿用在主体法例中九成的门槛。所以自从在公告通过后的二○一○年，个案是上升的。但仍然很多都是因为集齐了九成来提出。这亦是我们预料之内。因为整个公告都希望能够加快由私人带动的重建项目，从而处理香港的楼宇老化的问题。
截至最新的个案，一月二十七日，在获发强制售卖令的个案中，二十三宗已经成功拍卖。大家常会在报纸看到有广告，因为土审处规定每次有强制售卖令要公开拍卖，便必须登广告通知人们有公开拍卖要进行。
在成功拍卖个案地段的成交价，平均是地段上楼宇现有用途价值的2.66倍。当然这是平均数，在这些拍卖里有些倍数会多点，有些会少点。但是由于土审处已经定了拍卖底价，而拍卖底价已反映地段重新发展的价值，所以短片亦说一般来说应该会比小业主将他当时拥有的旧楼单位推出市场而得到的回报较高。
我们现在最重要是加强我们对小业主的支援。自从条例的公告通过后，我们已经有工作进行中。今日是一个好机会将全部工作向大家交代一次，亦透过我们今日两个计划的签约将新服务推行。
在去年四月一日开始，我们非常高兴得到香港房屋协会和专业的香港测量师学会的协助，在房协辖下的十个物业管理谘询中心，提供有关条例的资讯服务。这个需要强调是一般的资讯服务，基本上是关于这条例是如何运作，而不是个别来征询意见，就个案征询的专业服务。
大家亦见到有些单张，刚才我们播放了短片来介绍这条例。稍后这短片亦会在适当的场合，譬如房协的物业管理谘询中心、其他有关旧区的公众教育宣传工作的场合、一些安老中心或老人中心播放。今日我亦很高兴，有一些我以前合作的福利机构伙伴在座，因为他们亦有很多机会接触长者业主。
支援工作我们要主动，因为除了提供资讯给业主外，更希望做到主动，所以第二类的支援是主动协助一些旧楼单位可能被人收购或被人申请强制售卖的长者业主。在这方面，我们很高兴委托了长者安居服务协会，因为协会一向有非常庞大的网络接触住在旧楼的业主，透过本身的服务，稍后罗博士可介绍，其实有相当好的协同效应。长者业主外展服务是一个先导计划，主要是因为想测试它的成效，如有需要也可以作出调较。
在这计划下，服务员会向长者业主讲解物业收购的一般做法，根据条例进行强制售卖的程序，以及为长者提供个案服务。分别就在此，我刚才说过，房协提供的是一般资讯服务，但长者安居服务协会提供的是个案服务，近乎是casework的服务。服务的范围很全面，我简单说说，稍后由罗博士补充，包括针对长者的个案免费查契、按业主的意愿陪同去面见有关人士、或将个案再转介给专业人士征求意见。总的来说，目的是确保这些长者业主能获得确切的信息和意见。
第三方面是协助小业主在强制售卖土地的法律程序开展前，进行自愿性的调解。刚才说的是我们主动找楼宇被收购的业主，这更进一步，当该物业已经有大多数份数的拥有人向土审处提出申请，在未去到法律程序前，因为排期亦需要一段时间，我们鼓励以调解去让双方可能达成协议。在调解服务方面，我很高兴得到律政司的协助，今日亦有律政司的同事在场，以及八个主要提供调解服务机构组成的联合调解专业办事处有限公司，设立处理强制售卖土地个案的调解先导计划。它亦是一个先导计划，因为要试验成效再决定下一步。陈炳焕先生稍后会为大家介绍这计划，但在这计划我们特别会帮助长者业主，除了长者业主可以参与调解，在计划下如果该长者业主符合目前发展局斥资由房协代管理的“长者维修自住物业津贴计划”的条件，即是并不是持有很多资产，符合津贴计划的条件，我们便会负责调解费用。所以长者业主不用自己掏银包付调解员费用，该费用亦会由我们透过资助的先导计划去代长者支付。
我们当初提出调解的建议时，有些议员说这是一厢情愿的，因为是自愿性，如何叫业主来调解呢？尤其是大多数份数拥有人无意进行调解时，我们现在也有非常好的安排。司法机构早前已就有关强制售卖的实务指示谘询业界，我们的最新消息，司法机构或土地审裁处的庭长会在这数日内发出实务指示，往后把诉讼人，即申请人，有没有参加调解程序加入作为根据条例进行的强制售卖土地个案审理和裁定讼费的其中一个考虑。换句话说，土审处会问有否进行过调解，可能会是考虑的因素。
至于其他的支援，我们亦不停探索怎样可以令这条例的运作更畅顺，以及符合协助旧楼业主的原意。地产代理监管局在去年八月已经发出收购旧楼单位的执业通告，提醒地产代理从业员在从事旧楼收购活动时，要遵守指引和操守的守则，他们亦会接受投诉，如果有业主发现有代理没有跟从指引做，可以向地监局投诉。第二方面，最近我亦亲自透过香港地产建设商会，呼吁商会会员如果透过地产代理进行旧楼收购，要提醒代理要遵从有关守则去进行收购。地产建设商会的反应是正面的，不过一如他们在其他事上，他们表示只能呼吁地产商会的会员这样做。
最后，正如我在立法会上说，我们每一项工作，无论是否法例，也有不断复检的需要，所以我上述所说的行政支援措施经过一段时间落实后，发展局会总结经验，然后再考虑是否需要检讨这条例。
完
２０１１年１月２７日（星期四）
香港时间２２时３３分