发展局局长在「起动九龙东」记者会的发言（只有中文）

以下是发展局局长林郑月娥今日（十月十三日）在「起动九龙东」记者会的开场发言：

发展局局长：各位传媒朋友，今日我们的简介重点是讲《施政报告》内提出如何增加香港写字楼供应以支持香港经济发展。对发展局来说，这次是继二○○九年施政报告「保育中环」后另一个重点工作，而这个重点工作的特色，亦如「保育中环」一样，是联同发展局辖下两个科，所以今日有两位常任秘书长出席，既有负责规划及地政工作，亦有工务方面，合作做「起动九龙东」的工作。

首先给大家一些关于香港写字楼情况的基本资料。在过去三十年间，大家也看到香港的写字楼楼面面积不断增加，但近十年增加的比例，较过去两个十年为少。再分析过去十年的写字楼供应，大家也看到，如果各商业机构也期望设在传统核心商业区，是有点不切实际，因为在数量上的增加，中环仍有轻微增加，例如有些重建项目，但湾仔及铜锣湾基本上已经饱和，过去十年主要的供应增加均于观塘和九龙湾一带，由十年前的大约四十万平方米，增加至一百四十万平方米。

目前写字楼空置率仍然不算太低，整体写字楼的空置率是百分之八，甲级的较整体还要高一点，是百分之八点五。大家从图表可看到，香港的写字楼供应和需求，特别是需求方面，也很受外围经济的影响，所以在二○○八年底的金融海啸后，二○○九年的空置率突然大幅上升，但随经济很快复甦，写字楼的供应开始紧张，这反映在下降的空置率方面。大家听到很多地产界朋友说，空置率特别是在中环是紧张的，截至二○一○年底，中环写字楼空置率是百分之四点八，所以中环的需求是紧张的。

同样在这段时间，经过金融海啸后，租金和售价也曾经下跌，但很快便上升，特别是售价的升幅，远较租金的升幅为大。这在早前我介绍活化工厦时，也有这个现象，自从推出活化工厦的政策后，工厦的售价上升远快于租金的上升。另外，在甲级写字楼方面，基本上与整体的写字楼情况差不多，甲级写字楼的升幅不论在租金和售价上也大致一样。

另一方面是需求，很多对于核心商业区或甲级写字楼的需求也是来自跨国公司，比较过去十年，来香港设置地区写字楼和地区总部的公司也是上升的，特别是地区总部（Regional Headquarters），在十年间的升幅是百分之五十，较成立地区写字楼增加得更快。

展望将来，随着国家「十二五」规划支持香港继续巩固其作为国际金融、贸易、航运中心的地位，并发展成为国际资产管理和离岸人民币业务中心，香港作为跨国公司基地的吸引力将大大提高。所以在这大情况下，要维持香港的地位和长远发展，必须要有稳定而充足的优质办公室供应。

关于要增加香港写字楼的供应，在今年年初，财政司司长的预算案演词中已提到，他指出要保持香港的竞争力，我们必须尽快开拓甲级写字楼供应，从而维持稳定的供应，他亦提到会从几方面积极地进行土地用途规划、城市设计和地区改善，包括便捷的交通网络，以增加优质写字楼的供应。

我们对于香港办公室楼面面积的供应，早于二○○七年公布的「香港2030研究」已经定了一个策略，这个策略从三方面手：第一是继续巩固香港的核心商业区，即传统的核心商业区，例如中环、湾仔、金钟、尖沙咀一带等，应该要争取重建和发展机会，在这些核心商业区增加供应。但亦要面对现实，因为在核心商业区已发展的空间已经不多，亦要将政府写字楼搬离核心商业区，以腾空一些地给企业运用。

第三方面是要在核心商业区以外发展新办公室枢纽。

在我讲述九龙东新愿景前，先向大家交代我们过去已采取的政策和措施以增加香港的写字楼供应。第一方面，随着工业北移，将很多工业地带改作其他用途，已经是过去十年城市规划委员会的工作，城规会特别于二○○一年推出名为「商贸」的新地带，希望帮助工业区的转型。第二方面，去年四月我们推出了鼓励活化工厦的措施。第三，政府要更积极主动出售商业及商贸的用地。第四，政府会继续大力投资一些运输系统，以加强商业区的连系。因为作为一个核心商业区，通达性及人流是非常重要的。

在今年的财政预算案后，亦知道需要集思广益，所以发展局在三月十二日举办了一个办公室发展研讨会，经过一整个早上的讨论，大致上和业界得出下列数个结论：第一，业界也支持我们要双管齐下，既巩固现有的核心商业区，亦要开拓新的核心商业区；第二，业界也期望政府采取更具策略性、积极及富有远见的方针，换句话说，不能纯粹依靠市场发展核心商业区；第三，不应该全由政府负责，所以需要公私营合作；第四，一个成功的商业区，不单要有写字楼供应，亦应该有好的通达性、多元化、有其他的活动、有高品质的建筑、良好的配套，甚至街景亦要富有吸引力。

我现在交代我刚才讲的几个措施的最新进展。在活化工业大厦方面，自从二○一○年四月推出后，截至九月底，地政总署一共批准了三十五宗申请，包括九宗拆卸重建，二十六宗是整幢改装，可以提供三十八万平方米的楼面面积作非工业用途，在三十五幢大厦中，有十六幢属于九龙东，包括四幢在九龙湾、十二幢在观塘，另外有二十三宗申请正处理中，当中亦有些位于九龙东。另外，一些申请需要获城规会通过才能向地政总署申请，所以城规会近年亦收多了很多这类的申请，当它们获得城规会批准，便会向地政总署申请重建或改装。

施政报告亦提到我们上月完成了活化工厦的中期检讨结果，我在此向大家简单介绍，今次进行了下列的优化措施，都是早前实践时，很多申请人告诉我们，如果能再作改善便有利于他们申请。活化工厦其中一个改装方面的诱因是，当整幢改装时，不需要再付任何豁免费，简单来说不用补地价，便可以将一幢工业大厦改为非工业大厦，由于这个诱因这么大，我们亦设置了一些规限，其中一个重要规限是所有整幢改装不能改变原工厦的高度及体积，即是不能乘机建高一些，但推行以来发现在演绎上有一些问题，所以我们今次确认了虽然不能改变高度及体积，但如果增加了的高度及体积是因为一些技术上的原因，例如要设置一些公用的设施如升降机机房，需要放置于天台顶，会较原本的高度为高，这点我们认为是可以接受，又例如在改装成酒店时，想在外墙安装复盖层或幕墙，技术上会否被视为增加体积呢？今次我们亦澄清了这类的改动可以接受。

第二是很多意见特别是在整幢改装酒店方面，认为将工厦改为酒店一定需要拆卸一些部分，我们先前的规定是完全不能改动构架（building frame），这给予他们很大的局限，所以今次作小规模的改动，例如酒店想要较美观或较高的大堂，便可以就构架作改动，但改动范围不能超过整幢大厦的百分之十，而改动后亦不能增加楼面面积，楼面面积已经固定。

第三是配合我们现时对绿色环保建筑的重视，我们亦鼓励申请人进行整幢改装时参与由香港绿色建筑议会进行的BEAM Plus评估，就其改装给予评级。

中期检讨的最重要措施，当然是将这系列的行政措施延长三年，即现时的申请期可以延至二○一六年三月三十一日，因为很多业主告诉我们他们需要更多时间准备，甚至如果一幢大厦是分散业权，需要更多时间集齐业权一起申请。

第二个政府的措施是政府会更积极主动卖地，所以在今年二○一一至一二年财政年度，无论是住宅地或商贸地都是非常进取，在首两季我们已经售出四幅商业／商贸用地，另一幅现正进行招标。这五幅用地中，有两幅是我们主动出售，有三幅是由发展商成功于勾地表勾出，在我早前已经公布的第三季卖地计划中，我们亦会出售一幅商贸用地，这批商贸用地总共可发展的楼面面积是三十万平方米，分布范围广泛，观塘、九龙湾、沙田、红磡及西贡均有。

我现在介绍九龙东发展。行政长官在昨天的施政报告指出，香港传统的核心商业区已经无法满足经济增长对于写字楼的需求，所以我们必须要开拓另一个核心的商业区　─　九龙东。我们对于今次工作的品牌很着紧，我们的说法是九龙东，不是东九龙，英文是Kowloon East。一九六○年代当香港工业起飞时，加上启德机场，邻近是一个蓬勃的工业区，到今日，启德机场已搬了，启德发展已经上马，今日的九龙东是包括启德发展区、观塘和九龙湾。

启德发展为我们起动九龙东带来很大的机遇，我们何以此时推出这个九龙东计划，就是要捕捉启德带来的机遇。启德的机遇是难得有一片市区的用地，而且已经定位会发展成为维港畔富有特色、朝气蓬勃、优美动人、与民共用的社区。

启德发展区是一个综合性的发展，它不是单纯的写字楼区或商业区。住用的楼面面积有约二百万平方米，可提供三万三千二百个单位，其中一万三千个是公屋单位，总人口大概九万，亦有约一百公顷作休憩空间，但它的非住用楼面面积亦很多，有二百万平方米是非住用楼面面积。

间中在一些场合还有人会说，启德仍在磋跎岁月，在「晒太阳」。这当然是不正确，启德已经进入了建筑期。我们在二○一○年三月成立了启德办事处，加快实施步伐及提升启德在规划和设计方面的效率。启德的发展亦很重视与民参与，如刚才说，我们定位这个是与民共享的新社区，所以启德办事处定期出版「启德新里程」这份刊物，让公众知道我们的工作。

启德发展区现正进行的工作，除了是广泛报导的邮轮码头和首个泊位，当然还有我刚才说的一万三千个公共房屋单位，和香港第一个环保区域供冷系统第一期，还有其他前期的基建工程，例如一些渠的设置，现在正进行中。这一系列的第一期工程将会于二○一三年完成。整个启德项目分三阶段，希望在二○二一年全部会完成。

在启德对面的九龙湾和观塘，过去十多年发生了什么事？我们必须表扬一些私人发展商，凭着他们敏锐的市场触觉，已率先把握时机将九龙东作转型。大家看到这些照片都是九龙湾和观塘一些很熟悉的地标建筑物，有些是商业大厦，有些是购物中心，所以区内现已有一百四十万平方米的办公室，绝大部分是甲级的写字楼，所谓甲级的写字楼，即它们的设计新颖，每一层的楼面面积广阔，这些都被视为甲级写字楼。

我们今天的工作是起动九龙东，有一些单张已派给大家，这单张的设计很符合我们的创意，是可以拉出来看的，里面是稍后秘书长会讲述的环保连接系统。起动九龙东会暂时有一个标志叫「CBD2」，这个不是square，这个不是「乘二」，这个是「CBD2」。你看我们这里有四个英文字，我们起动九龙东都是有四个大主题，第一是Connectivity，第一个「C」，即是说九龙东的连系是非常重要；第二个是我刚才说的品牌Branding，以后我们讲九龙东都很讲品牌；接着有两个「D」，一个是Design，九龙东的城市设计、街景、绿化都是非常意去做；第四是Diversity，是多元化。但毕竟我们相信中区都是香港第一个CBD，我们的愿景是希望这是香港第二个核心商业区。

在连系方面，稍后我会请韦秘书长讲解我们这个环保系统，其实在行人方面的连接可以做得更好；品牌是包括在街道上的艺术展品，以至一些有地标式的建筑物；第三就是城市设计方面的绿化、景观；第四是多元化，整个启德、观塘和九龙湾是很有条件发挥商业以外的活动，例如一些水上活动、海滨食肆等。

要起动九龙东当然不能单靠市场的行为，政府亦要有愿景，亦要有积极进取的态度，我们将会有几方面的工作要做，我视为政府的措施。第一是检讨这片土地上的用途，启德的检讨大致上已经做完，两个月前已经再提交予城市规划委员会，对启德三百二十公顷土地的发展作些修订，特别是在文物保育方面，因为要保育龙津石桥。另外属于九龙湾和观塘的一百六十八公顷土地中，有些地方需要重新检视土地用途，特别是我们找到两个行动区，两个也是政府土地，透过释放这两个行动区的土地，会为九龙东注入新的空间以作发展。

第一个行动区位于海滨道，海滨道地盘大约六点四公顷，目前由政府设施占用，包括运输署的汽车检验中心，以及垃圾转运站，均是一些不受欢迎的设施，但霸占了海滨地段，所以我们建议将它们迁移，将这六点四公顷的土地发展成全新的活力枢纽，这与稍后韦秘书长谈的环保系统亦有连系，因为车厂可能会放在这个地段内。

第二个行动区位于今日的观塘渡轮码头海旁发展地盘，这个地盘比较小，但正正在海边，现时是一些休憩空间和汽车驾驶学校，我们觉得有条件发展成近海滨的低密度建筑，例如是文化艺术的小型设施或餐饮业，藉以加强该区人流。

除了这两个行动区，今日的九龙湾和观塘仍有九幅政府用地未发展或未被善用，即是有些用途但并非最好的用途，这九幅用地共占地五公顷，亦可以随「起动九龙东」投入发展，我们英文称这些地方为solution spaces，即如果决定在这里发展，但需要一些空间时，我们便可以利用这九幅用地。这九幅用地当中有两幅已经纳入了今年的勾地表内，所以稍后要看看是否需要保留这两幅用地作其他用途。

另外一个措施是检讨用地的策略，是将现时位于传统核心商业区的政府写字楼搬到九龙东，率先落实的就是启德办事处，是图中的蓝色部分。启德办事处将于明年动工，二○一四年完成，大约五万平方米，为十一个部门提供写字楼，有些是在当区服务市民，有些是办事处，例如工业贸易署重置的写字楼。两、三年前财政司司长亦提出将湾仔三幢政府大楼搬走，以腾空核心商业区，所以我们在启德预留了图中黄色部分的两幅地，以重置湾仔的写字楼，大约可兴建九万九千五百平方米。政府的行为会令政府作为一个先行者，在近太子道东地带建设一些政府写字楼。

第二个政府措施是促进连系，现在请韦秘书长跟大家介绍这个环保连接系统。

发展局常任秘书长（工务）韦志成：在二○○四年至二○○六年，政府用了约两年时间做了很广泛的公众谘询活动，为启德新发展区做了反映大部分公众意愿的蓝图。为了解决区内的交通，当时在启德分区计划大纲图预留了以铁路为主的环保连接系统，我们称为EFLS。为了要配合将九龙东打造为核心商业区，希望能利用这环保系统将启德新区与九龙湾、观塘旧区紧紧连接起来，亦希望藉此能达到催化九龙湾和观塘旧区活化的功能。

我们考虑过在旧区内有发展潜能地点的位置，包括行动区一和行动区二，亦比较过不同的走线，我们最后决定选择一条很简单的走线。这走线首先连接启德新发展区主要的发展项目，然后伸延至九龙湾，另外亦伸展至观塘，令新旧区能很紧密地连接起来。

另一方面，我们透过连接三个港铁站，第一个是观塘，第二个是九龙湾，另外一个是将来沙中线的启德站。透过连接这三个港铁站，将九龙东和香港其他地方紧紧连接起来。

由于由九龙湾至观塘这一段港铁现时是高架设计，所以我们觉得利用高架的零碳排放，稍为现代化的单轨列车作为连接系统，是较为合理的布局。它一方面能够提供全天候、方便、舒适、同时是零排放的接驳，另一方面它可以给予九龙东这地区一些特色，令其吸引力增加。

根据我们的初步设计，这走线全长约九公里，有十二个站。我们现在根据初步设计在繁忙时间约两分钟一班车，每一列车有两卡，总乘客量约二百五十人，至二○三一年，估计每日总流量为约二十万（人次）。根据二○一○年的价格计算，现时初步估计建造费用约一百二十亿元。

我们详细看看这走线经过甚么地方。首先由观塘站开始，这一段我们有两个方案，一是开源道方案，另一是敬业街方案。主要原因是这一段结构上需要占用路面范围，所以要做详细的研究工作才能决定那个方案的可行性较高。但当然开源道的方案比较直接，它不但可以直接连接观塘站，它亦可透过观塘站跟对面观塘巿中心的重建项目连接起来。跟它会经过行动区二，然后透过一条跨过启德水道的大桥至跑道南端的邮轮码头和旅游中心。由观塘站至跑道南端这一段，我们暂时的构思是两层的，一层是行轨道交通，另一层是行人的，行人走到跑道南端，可以乘升降机到地面。跟会到跑道的商住区，一面是住宅，另一面是商业用途。然后会进入都会公园，跟是多用途体育馆区，隔邻是私人住宅区，在这里我们会有一个站。然后到沙中线启德站的车站广场，刚才局长提到政府写字楼就是在这部分。跟便进入公共房屋区，转入丽晶花园，跟便到宏光道，再去刚才局长提及的九龙湾已经开始慢慢成型的商贸区。跟再去到行动区一，在行动区一我们希望可建车厂和车站，另外单是这个行动区一的上盖发展已有接近五十万总楼面面积。另一方面，这个行动区一亦可利用高架行人天桥与在这一部分现时已有私人发展商自己策划的行人天桥网连接起来，到达九龙湾站。

启德发展分三期，最后一期至二○二一年才完成，所以要配合启德发展，我们最早通车年期估计是二○二三年。但启德发展分三期，第一期在二○一三年完成，包括刚才提到的公共房屋和邮轮码头，所以在二○一三年至通车的这段过渡期，我们会考虑用其他的环保交通工具，如混能车、电动车等。

我们会在短期内将这环保连接系统谘询公众，收集意见。谘询内容包括不同的环保交通工具，假使公众对于轨道交通比较接受的话，我们亦会与公众讨论走线有否需要调整以减少对附近地方的影响。除了环保系统，还有其他措施加强新旧区的连接。

发展局局长：除了这个单轨列车外，在这区内行人的通达性也可以改善，这亦是初步构思，但我们会做大量设计的工作。刚才韦秘书长亦提到，我们很鼓励私人机构提出发展方案，这个方案，如刚才韦秘书长提到，是由五个发展商于九龙湾自行设计及斥资，不过由我们配合进行刊宪、批准的工作，往后可以由德福花园一直行到Mega Box，全长约五百五十米，一共由五个发展商负责。

第二类，如何推广多元化。刚才我说过会利用行动区二发展海滨食肆、娱乐场所、艺术创作室等。启德水道非常有条件作为水上运动或泊船（marina）等设施。另外，大家都知道我对文物保育是非常紧张，我们亦会寻求在旧工业区有没有保育旧工业建筑的机会。

第三个政府措施是创造新地标。因为如果我们要吸引人流，要成为多元化的商业区，要有很多人想要到这个地方。今天九龙湾做得相当好，有一些展览中心、娱乐中心，所以很多人放假或周末会到九龙湾，我们亦会在这儿做一些配合的工作，例如会有我相信是香港第一幢零炭排放的建筑物及休憩空间，由建造业议会负责兴建，工程其实已于不知不觉中开始，希望争取于明年六月开幕，占地有约一点四七公顷，正正被现时已转型的商业大厦包围，所以将来逛街、看戏时，亦有休憩空间让小朋友看一看这幢有教育意味的低炭建筑。

另外，要创造一个新的地标，我们必须靠绿化的设施、优化的街景，及提升现有的休憩空间。最重要便是海滨长廊，这条延绵不绝、十一公里的海滨长廊，大家可见到的绿色点便是海滨长廊，我们继去年年头观塘海滨长廊第一期约二百米启用后，稍后会建设第二期观塘海滨长廊，较第一期长三倍，整条海滨长廊希望在二○一四年可以让公众享用。

另外，政府措施当然包括程序及批准过程，我们会促进私人机构的发展，一方面可以继续加快处理九龙东内的工厦重建或改装工作，我们亦会为一些私人机构的土地发展建议提供一站式的谘询服务，等于我们两年多前成立的发展机遇办事处（Development Opportunities Office），这种型式的一站式谘询服务我们亦会向九龙东内的发展项目提供，我们亦会负责协调各个政府部门的工作。大家手上的单张包括了所有起动九龙东的事项，起动九龙东将会有多大的潜力呢？行政长官在施政报告中提及一个数字，会增加四百万平方米的楼面面积，当然有一百零六万来自启德，大概二百九十万来自九龙东，即是观塘及九龙湾透过新地盘的建设及旧工厦的活化或改装，再加上观塘、九龙湾现有的一百四十万，换句话说，九龙东最大潜力会提供五百四十万平方米楼面面积，大概等于今日两个中环，中环应该有二百八十多万平方米楼面面积。

当然，说了这么多好像很刺激的工作，其实这工作很难。我们看到最大的挑战都是我们过去面对的分散业权的问题，这些地大部分都不在政府手，是私人拥有，而私人拥有亦都是卖散了，所以怎样能够在一段时间内尽快促成组合业权，无论是拆卸重建或改装来配合九龙东的发展，将会是我们面对的一大挑战。

当然每一个行政长官的措施最紧要落实执行，所以执行力是非常紧要。在这方面，发展局都有顾及到，我们计画在发展局成立一个新的九龙东发展办事处，会是一个多专业的，即既有我们自己的规划师、工程师、建筑师，亦有一般的同事，负责督导和监察整个九龙东的策略性发展。

完

２０１１年１０月１３日（星期四）
香港时间２２时４６分


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