发展局局长谈中区政府合署西座重建计划（附图）
以下是发展局局长林郑月娥今日（十一月十五日）在出席二○一一年亚洲香港国际地产投资交易会开幕典礼后，就中区政府合署西座拟议重建计划与传媒的谈话内容（中文部分）：
发展局局长：我今天向大家介绍提交立法会发展事务委员会的文件，有关中区政府合署西座重建的修订计划。首先我想作出澄清，今早我看到报章上有个别人士认为行政长官在最近二○一一至一二年度《施政报告》内就中区政府合署西座重建，希望有两个香港金融规管机构进驻，包括港交所及证监会，是否我们自己决定而没有尊重这两个机构的董事局呢？事实上并不是。在《施政报告》公布后第二日，我公开在立法会说，我们早前已分别与两个机构的主席接触，两个机构的主席只表示有兴趣，但知道两个机构均是独立机构，有自己的规管架构，所以我们的说法是我们邀请证券及期货事务监察委员会（证监会）和香港交易及结算所有限公司（港交所）这两个机构成为西座重建后新办公大楼的指定租户，但我们会继续和这两个机构磋商。这两个机构只表示初步的兴趣，他们会分别谘询自己的董事局或董事会的意见后，才会正式和政府磋商，所以最终决定日后是否成为这幢新大楼主要租户，全由这两个机构的董事局及董事会决定。我希望首先作这个澄清。政府提出这项建议，希望有两个机构进驻西座，是因为希望重建后的新办公大楼有金融的主题，以配合香港中环金融中心的地位。
我们去年公布政府合署西座重建计划后，收到一些公众意见。除了小部分人士基于他们对保育的诉求，不赞成我们拆卸西座重建，很多主流意见都同意在中区这片土地，以比较符合保育及发展并重的方案，可以拆卸西座重建。对于中座及东座大家都没有异议作保育，我们亦找到很好的用途，就是将整个建筑物交给律政司作为他们日后的办公室。
在公众谘询中，就政府提出的西座重建，我们听到有三大关注。第一，设计内的公众休憩用地往后的拥有权及管理权有人表示关注，担心会否把公众休憩空间私有化。第二，大体上即使支持重建西座的机构及人士，都不太支持原计划内的大型购物中心。当时设计的购物中心规模相当大，但我想解释，并不是我们故意把购物中心放在大楼内，而是那幢大楼位处下亚厘毕道与皇后大道中之间，两条路中间有空间兴建一幢横向的建筑物，但由于它不像一般写字楼有自然通风和取光，所以不太适合做写字楼，只能够做购物商场或餐饮业，当时我们建议全部五层在下亚厘毕道与皇后大道中之间的建筑物用作购物中心，但社会上的意见也不太支持，我们也可以理解，因为中环已经有很多购物商场，以及如果现在作购物商场，市民都会觉得可能也只是做一些让游客使用、较为“名牌”的购物商场，与公众可以使用有所不同。第三个关注是有了这个重建项目，对于周边的交通会否带来挤塞。
今次的修订方案对这三个关注也能全面回应。首先修订方案主要发展参数是不变的，这个地盘的面积仍然是五千七百二十平方米，所建楼宇的高度限制是主水平基准以上一百五十米，大约是三十二层高的建筑物，位于现时西座的末端。这幢三十二层的建筑物，有二十六层属于写字楼，是办公大楼；有五层位于下亚厘毕道与皇后大道中之间的地方；另外有一层地库。我们今日没有带图来，大家稍后可在发展局的网页或在稍后的简介会上取得这些图表。
修订的内容主要有几方面。第一是市民都欢迎有休憩空间，所以我们经修订设计，将休憩用地再扩大，由原本的六千八百平方米，增加至七千六百平方米。而市民关心的管理和拥有权，我们现在修订的方案是，发展商替我们设计和完成兴建这个公众用地之后会交回政府，即日后这七千六百平方米的休憩空间，就像普通由康乐及文化事务署管理，大家可以用的公园，所以解除了市民对于休憩空间会否被私有化的关注。
第二是办公大楼面积是不变的，都是提供二万八千五百平方米的楼面面积，但今次建议它日后主要的租客都希望以金融为主题，配合中区的核心金融区地位，我刚才也说过，我们邀请了证监会和港交所分别正式谘询它们的董事局和董事会是否愿意和乐意迁入新大楼。现时我们得到的资料，单单这两个机构或许已占用大楼不少于三分之二的楼面面积，即二万八千五百平方米内，它们会占用了三分之二的楼面面积。
另外，关于早前建议做购物中心，我们现在会大幅改变。第一，主要是减少楼面面积，由原本大约一万三千五百平方米，下降至一万一千八百平方米，而能够做商业部分的，大幅下降至只有二千平方米，而馀下九千多平方米，接近十万呎的地方会做甚么？主要是两个用途，一方面是配合在使用楼上办公大楼的机构，或许有些设施可设于底层，如港交所的交易场地（Trading Hall），因为这些不是写字楼，它不受天然采光、通风的限制，可以设置在那里，或是一些让公众可入内参观的资源中心、教育中心也可设于下层，所以基本上是机构或公众用途。
另外，我们会预留三千八百平方米的楼面面积交回政府，即发展商建成后，这三千八百平方米的楼面面积会交回政府，政府会再分配给一般的非牟利机构进驻，我们将来会挑选一些有需要留在中环的机构，而它的功能与将来我们这区的功能配合，例如它亦是金融机构，无论是海外或本地，但不是商业机构，以及一些与法律有关的，因为在这地区将来亦有律政司总部。所以，我们预留了三千八百平方米，一般我们称为“GIC”用途，即“政府、机构或社区”用途，往后当发展商交回政府后，我们会再分配给这些机构使用。这解决了对购物中心的关注。
第三个关注是交通挤塞的问题。由于没有了购物中心，其实已解决了大部分的问题，我们亦在修订方案减少了项目内上落客货区的车位和泊车位，泊车位减少了很多，由原来的一百六十四个减至九十三个，而上落客货区的车位由原来的三十二个减至十三个，经运输署看过最新的修订方案和他们估计的交通流量，对于区内及周边的道路不会造成任何挤塞的关注。所以大致上修订方案本身是可处理这三个关注。
最后我想提出两点。由于我们很重视政府总部西座的重建项目，所以在卖地方面，我们有两个特别安排，即将来如何出售土地给私人发展商，按照我们刚才说的用途，我们会有两个特别要求。第一是我们会用“双信封制”（Two-envelope system），所谓“双信封制”即这不是简单的现金招标（cash tender）。“双信封制”一般的做法其实在香港卖地很少做，在工程的招标比较常用。我们会看设计，发展商要投标买这块地要交设计，设计要计算分数，看完设计才看发展商乐意付出多少地价，两者拼合才会批出这片土地。第二个比较特别是这土地卖出后是不可以卖散的，即买入的发展商若一定要转让给另一个发展商，要整幢转让，不能卖散，这个做法的好处是保证往后重建了的办公大楼和“政府、机构或社区”用途的建筑物能保持优质管理。
接的工作怎样？我们会在本月二十二日把这修订方案交予立法会发展事务委员会，其后我们会按照城规程序，就这片土地进行改变地带用途（rezoning），由今天的GIC，即“政府、机构或社区”用地，改为综合发展区，英文是CDA（Comprehensive Development Area）。这样做的好处是任何CDA地，在私人发展商买了以后，都要再去城规会提交总纲发展图（Master Layout Plan），所以大家可以见到，我们是很严格、很谨慎地规管这个发展项目。希望做出来的效果会是最好。
最后我想讲，经过这两年的努力，在保育中环这大前提下，我深信我们已经为中环政府合署西座找到一个最符合香港利益的重建方案。这方案平衡了发展和保育的要求，亦充分回应早前公众讨论的关注。我希望得到立法会和各界人士的支持。
记者：对发展商的吸引力会否减低？如吸引力低，会否最终没有发展商投标？另外，有批评指是干预两个金融机构的自主，及由中环搬到中环怎样可以提升金融中心的地位？
发展局局长：我已经解释了我们并无意干预证监会和港交所的内部管治。我们的说法，我再重申，我们只是初步与两位主席接触过，得到的反应都是有兴趣。但两位主席跟我们说，因为他们分别都有自己公司的管治和规管的机构，所以我们只是邀请了这两个机构在行政长官《施政报告》公布以后，可以与他们的董事局或董事会磋商，得到他们的董事局或董事会分别的同意后，才与政府研究日后作为主要租户的安排，所以并不存在我们干预。但大家明白，一年一度的《施政报告》是高度机密，所以很难在公布之前公开讨论其中一些比较敏感的项目。
关于中环搬中环的问题，政府合署西座的重建，我们是配合中区仍然是全香港最重要的核心商业区和核心金融区，所以有需要透过重建西座来提供额外的甲级写字楼。现时证监会和港交所使用中区的写字楼，所以把他们迁往新的写字楼，腾空一些甲级写字楼，已经达到我们的目的。因为整体中环会透过这个项目增加优质的甲级写字楼供应。至于两个机构在中环再搬到中环会有甚么特别好处？就是co-location，彰显了金融中心的地位，在一幢大厦里面不但有这两个机构，我们也预留了三千八百平方米的GIC楼面面积，希望将来可以分配予一些跟彰显香港金融中心地位有关的非牟利机构，把它们集合在一起，会有群组的效应，更能突显中区金融中心地位。
今次的投标有很多限制，我们一般卖地很不同。当然我们要看市场的反应，但无可避免也可能会影响它的估价，出价会更谨慎，因为有很多限制。但我在这里强调，该两个机构如果愿意进驻成为租户，均要交市价租值，不会有补贴，我们说明一定要交市场租值（market rental）。但政府为平衡保育和发展，和回应社会对于这片土地的关注，我们愿意如果收少一点地价，便收少一点地价。你问如果不是地价的问题，而是根本没有兴趣投标，这有少许假设性，我不希望会发生。事实上在行政长官公布后，我都与城中几位特别做这些优质写字楼的发展商谈过，他们都没有表示完全没有兴趣，因为对他们来说，他们一般的写字楼都不是卖散，都是建成后作优质管理，然后找租客。其实和我们跟他们说有两个指定租客的分别不大，因为这两个租客都要交市值租金。
（请同时参阅谈话内容的英文部分。）
完
２０１１年１１月１５日（星期二）
香港时间１８时０５分
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