财政司司长曾俊华今日（十月二十六日）联同财经事务及库务局局长陈家强、运输及房屋局局长张炳良教授、发展局局长陈茂波和政府经济顾问陈李蔼伦在添马政府总部地下演讲厅举行举行记者会，宣布推出新一轮管理需求的措施。以下是财政司司长在记者会上的开场发言：
大家好。香港的楼市与经济的表现严重脱节，情况令我担心。在流动资金过剩、利率超低的支持之下，住宅价格在今年头九个月累计上升约两成，与近日本港经济逐步放缓的情况背道而驰，目前楼价已经达到一般市民难以负担的水平。美国于九月推出第三轮的量化宽松措施，即是我们一般称QE3，带动通胀预期升温，令本来已经是炽热的楼市火上加油。近日资金再度流入本港，楼市的亢奋程度进一步加剧。
因此，政府决定今天推出新一轮管理需求的措施。我们希望这些措施配合增加供应方面的措施，可以有助平衡供求的情况，令楼市可以更健康平稳地发展。
楼市分析
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首先，我同大家分析一下现时的状况。
在过去数年，香港人口增加，加上整体经济向好，失业率处于全民就业的水平，本地居民置业的需求殷切。同时，利率长期处于超低水平，本地和外地投资者对本地楼市的需求大增。虽然我们在近年恢复主动卖地，增加土地的供应，但是住宅楼宇落成是需要时间，供应因而较需求滞后，这几年住宅楼宇出现供不应求的情况。
我们在过去数年推出多轮的调控措施。行政长官在今年八月的十项短、中期措施，进一步增加住宅楼宇供应，一手楼花的供应正逐步增加，住宅动工量亦大增，未来三、四年的落成量达6万5千个单位。金管局先后五轮收紧按揭条款，减慢信贷增长。我们也在二○一○年十一月推出额外印花税，打击短期炒卖活动。在推出额外印花税之后，短期炒卖的个案大幅度减少。这些措施在一定程度上改善了供求失衡的现象。
但是，超低息环境会持续一段的时间。今年九月，美国联储局推出第三轮量化宽松措施（QE3），至今只一个多月，虽然未有大量资金流入香港，但楼价上升势头明显，反映楼价向上的预期仍然主导市场的情绪。
另一方面，本地经济继续受欧债危机阴霾影响，出口受挫，本地生产总值在第二季已经出现轻微按季收缩。七、八月零售增长亦显着放缓，近日就业人数开始缩减，导致第三季失业率掉头轻微回升。
由此可见，楼市的亢奋情况已经和经济基调背道而驰。楼市泡沫风险大增，可能会危及宏观经济和金融体系的稳定性，对社会对民生的破坏力亦会相当大。同样令我担心的是自从今年初中小型单位价格升幅21%，超过大型单位11%的升幅。在按揭利率偏低的情况之下，第三季的初步数字显示，市民的供款负担比率已经升至50%。如果按息上升三厘（即二○○七年金融危机前的水平），供款负担比率将显着升至65%，远超过去20年50.4%的平均水平。
至于近年的住宅成交量，二○一○年短炒炽热，全年的成交量有15万6千宗，其中购入单位两年内转售的短炒个案有3万1千宗，约占二○一○年全年成交量的两成。我们在二○一○年十一月推出额外印花税之后，二○一一年全年成交量大幅降至9万6千宗。今年总数预计和二○一一年大致相若，没有回升的迹象。不过，12至24个月内转手而需缴付额外印花税的个案近月有上升的迹象，由三月的83宗急增至九月的218宗，这可能是因为楼价急升，令5%的额外印花税失去了应有的阻吓作用。
由于联储局表明超低利率将维持至二○一五年中，令市场预期楼价在低利息环境之下至少在未来三年仍会向上，我担心这种心理不单会令楼市亢奋情绪进一步高涨，亦会令短线投资活动进一步伸延至三年。
另外一个令本地楼市火上加油的因素是外来投资者涌入楼市，令本来已经是偏紧的住宅供求情况更加紧绌。根据税务局的数字，以没有香港身份证的买家作为外地人士购买住宅物业的粗略参考指标，这些交易个案占所有住宅单位成交量的比例，由二○○八年的3.1%，增加至二○一○年的4.5%和二○一一年的6.5%；这些外地买家占一手住宅市场成交量的比例，更由二○○八年的5.7%，急增加至二○一○年的13.7%和二○一一年的19.5%。
基于这些数据，我相信我们必须从需求着手，在目前楼市高度亢奋和供应偏紧的情况下推出新一轮的管理措施。我希望这些措施联同增加供应方面的措施，在供求两方面配合之下，可以令到楼市回复更健康的发展。
新一轮的需求管理措施
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新一轮的措施有两项，主要目的是在现时市况过热和供应较短的特殊情况之下，照顾香港永久居民置业的需求，并进一步打击住宅短期炒卖活动，以纾缓供求失衡的情况。
第一项措施是提高额外印花税（Special Stamp Duty, SSD）的税率和适用期。现时，额外印花税的适用期是两年。税率分为三个阶级：买入后头半年内出售住宅单位的征收率为15%；超过半年而不超过一年是10%；超过一年而不超过两年是5%。
我们会将额外印花税的税阶提高和将适用期延长至三年。买入后头半年内出售住宅单位的征收率增至20%；超过半年而不超过一年15%；超过一年而不超过三年，一概征收10%。
这项措施将会提高住宅楼宇投资者的成本和风险。短线投资者要考虑三年内楼市的升幅能否抵消额外印花税的成本，也要顾及楼市在三年内进入下跌周期的风险。我们相信这项措施可以减低短线投资者的投资意欲，而不会对一般置业自住市民造成太大的影响。
第二项措施是推出全新的买家印花税。这个措施不适用于香港永久性居民。其他买家（包括外地人士、所有本地和外地注册的公司）购买本港住宅楼宇，除了要缴付跟价格而订定的一般印花税之外，亦将要缴付15%的买家印花税。如果他们在三年内出售有关物业，同样须要缴付额外印花税 （SSD）。这项新措施会大幅增加非香港永久性居民购买本地住宅楼宇的成本，减低他们入市的意欲。
我们明白这项措施可能会对一些外地人士造成不便，包括一些希望在香港置业自住的外地人士。我希望他们可以谅解，这是一项在非常时期的非常措施。在楼市供求回复平衡之后，我们会考虑撤销这项措施。
生效日期
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两项措施将以二○一二年十月二十七日为生效日期，即明日，即在今晚午夜过后起生效。在今天或以前签署的买卖协议则不受影响。我们会尽快向立法会提交法案。
结语
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各位，我要强调新一轮的措施只是希望纾缓对现时楼市的需求情况。
继续增加供应
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我们了解楼市供求失衡的核心问题是供应不足。在过去两三年的努力之下，未来三至四年住宅楼宇供应会明显增加，可望缓解目前供不应求的情况。中长期供应则有赖有序和稳定的土地供应。这方面我们需要处理一定的程序和解决一些遇到的问题。例如：增加一幅土地的发展密度，或者更改土地用途作为住宅，往往会受到邻近市民的反对；收地发展新市镇涉及复杂的搬迁、补偿和保育问题；填海有生态和水质的限制。我相信大家都会同意香港需要更多土地以满足市民居住的需要，改善居住的环境。我们亦需要更多土地配合经济发展，创造就业机会。这些都不是不可以解决的问题，我们会迎难而上，理性地处理，也希望受影响的市民体谅。大家可以一同商讨，争取双赢方案。
确保楼市健康平稳发展是持续的工作，我们会继续密切监察楼市。如果楼市的发展方向继续与经济基调背道而驰，在维护社会民生和金融稳定的大前提之下，我会毫不犹豫地再推出强而有力的措施，维持市场健康平稳发展。
我会用英文再讲一次刚才发言的重点，然后解答大家的问题。
（请同时参阅开场发言的英文部分。）
完
２０１２年１０月２６日（星期五）
香港时间２０时４３分
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