行政长官梁振英今日（十一月四日）联同财政司司长曾俊华、运输及房屋局局长张炳良教授、发展局局长陈茂波、财经事务及库务局局长陈家强、政府经济顾问陈李蔼伦和税务局副局长谭大鹏就新一轮需求管理措施举行记者会。以下是记者会答问全文：
行政长官：各位，楼价贵一直是长期以来困扰香港市民最大的民生问题。楼价贵不单令很多家庭，尤其是年青家庭买不起楼；亦令即使买得起楼的家庭负担十分沉重；亦令不少买得起楼的家庭居住的面积非常狭窄，因此解决香港房屋问题、楼价贵问题一直是特区政府的重要工作。
在过去四年，我们在两方面下工夫，一方面是增加供应。最新一个季度的统计数字告诉我们在兴建的私人住宅楼宇，即在未来三至四年可以落成而又未卖出去的─已卖出去的楼花我们已扣除─未卖出去的数字是九万三千个，比我们四年前上任时同一个统计数字高出百分之四十六（应为百分之四十三），说明供应是充裕的。在特区政府各个部门的同事努力下，还有我们很多地区人士配合下，增加土地供应、从而增加楼房供应的工作成效是显着的。
我们增加住宅单位供应量的同时，我们要面对三种非自住需求。这个包括外来需求、投资需求和投机、即是炒卖需求。因此，我们在过去几年通过用印花税的手段来遏抑。我们过去几年不断讲的三个方面──非港人自住的需求──这三方面就是外来需求、投资需求和炒卖需求。
在过去一段时期，自从实施了这些“辣招”之后，炒卖需求减少非常多。非本地需求，即外来需求，亦减少了相当多，但一直以来投资需求，即自己已经有住宅单位，继续去买住宅单位这个需求，一直都主导着市场。这些数字稍后特区政府会公布给大家知道。这些投资需求在今年年初比较低，低了三个月后跟着反弹，过去半年在过千个单位高企，一个月有过千宗买卖，因此我们今日宣布采取新的遏抑投资需求措施。我先请张炳良局长讲讲这个措施的内容，然后请陈茂波局长向大家讲讲供应方面的情况。
财政司司长：我可否补充几句？在过去几年，我们推出一系列措施－－SSD、BSD、DSD。这些都具有针对性，以及目标是如何出一些措施是可以帮助保持我们的楼市健康平稳地发展。另外或者大家都记得，我们亦有七轮宏观审慎的措施，这些所有都非常有效。好像刚才特首说，这些亦令楼市平稳下来。我们每一次推出这些措施时亦都有考虑一篮子的因素。这些因素当然包括我们当时宏观环境如何、经济环境如何、当时楼价如何、成交、供应及需求，甚至息率及市场心理等等。这些我们都会全部考虑。不过看到近日楼市风险越来越高，看到楼市、楼价反弹，升幅亦相当快，成交亦很活跃，投资住宅物业交易方面亦增加不少。我们需要防范楼市泡沫风险会否恶化。如果我们不采取一些行动，这些风险是可能会进一步恶化的话便会危及我们的经济甚至整个金融系统的安全。但另一方面，当然我们亦理解，亦会有人担心这些措施亦可能影响一些投资或者消费，甚至财富效应，甚至整体经济。不过我们经过一个很仔细考虑后，我们亦决定在现在这个时间推出这些措施，因为我们目的主要是如何减低现时楼市亢奋各方面的风险。我相信推出后，新措施会对整个楼市成交有即时及显着冷却作用，因为现在我们正看，待会张局长都会详细讲一讲，是整体DSD交易来说，占整个成交总量四分之一。这个一定会是有一个影响。如果成交方面有个影响，我想在短期内亦可能对价钱都有些影响。
运输及房屋局局长：各位，我先说说楼市的近况，如刚才财政司司长所说，自从我们推出了两轮的管理需求措施，住宅的价格从去年的十月至今年的三月基本上是回落的，不过从今年第二季开始回升，至近期再度出现亢奋的迹象，楼价只升不跌这种预期再次主导市场的情绪。
楼价在今年三月至九月之间，累计反弹了8.9%。升势主要由中小型住宅单位带动。令人担心的是，楼价的按月升幅持续加快，四月份增加了0.7%，逐步加快至九月的2.8%，是二○一三年二月以来的最大升幅。今年九月整体楼价较去年九月的高位只是低3.5%，较二○○八年的低位一共累计上升了182%。市场资料亦显示，十月份的楼价水平继续攀升。
楼市交投亦再趋活跃。住宅物业的成交宗数由今年第一季平均每月二千一百宗，回升至第三季的平均每月六千宗，其中九月的成交量更加增加至七百八十宗（应为七千八百宗），这是二○一二年十月以来的新高。第三季的交易宗数中，有87%属于面积七十平方米以下的中小型住宅单位。
楼价急速上升，已经超越一般市民收入的增长幅度。市民的供款负担比率，在今年第三季再度恶化，回升至59%。如果利率上升三个百分点至较正常的水平，这个供款负担比率将攀升至77%。
另一个令人关注的现象，就是投资住宅物业有再度活跃的情况，这个刚才特首及司长亦提及到。涉及“双倍印花税”的交易宗数，在八月和九月均按月急增了五成，在九月升至二千六百宗的纪录新高。当中涉及拥有一个或以上住宅物业的香港永久性居民买家的交易，由二○一六年第一季的平均每月五百宗，急增至第三季的平均每月一千六百宗，至九月份的数字更加增加到二千三百宗。这个情况令我们感到非常忧虑。
当前楼市风险再次扩大，如果政府不及时推出果断行动，任由这个风险进一步增加，最终如司长所说，是会危及宏观经济和金融体系的稳定，对社会的破坏力会是相当大的。为了防范楼市泡沫风险进一步恶化，政府决定再次推出针对住宅物业的需求管理措施。
具体来说，我们会全面提高买卖住宅物业印花税的税率，无论交易的价格，税率将会划一调高至交易额的15%。这个新税率会适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易，但不会适用于非住宅物业。而现行对非住宅物业的“双倍印花税”安排仍然生效。
此外，政府会继续推行优先让没有拥有住宅物业的香港永久性居民置业的政策。因此，在签署“买卖协议”时，如果没有拥有香港住宅物业的香港永久性居民，他们将继续获豁免缴交新的税率，而只需要按照现有适用的税率缴付基本的印花税。而且现时在“双倍印花税”下对香港永久性居民对其唯一拥有的住宅物业“先买后卖”的退税安排和现行的其他豁免安排，亦会继续适用。
新措施将会以十一月五日作为生效日期，即明日，即是在今晚午夜过后开始生效。在今天或之前签署的“买卖协议”将不受影响。我们会尽快向立法会提交法案，修订《印花税条例》。
置业是市民一生中最重要的决定之一，所以有意置业的市民，在作出决定之前必须慎重考虑自己的负担能力、市场的风险，以及未来逐步增加的楼宇供应。
行政长官︰简单说，我们是进一步落实港人自住优先这个政策，请陈茂波局长讲讲私人住宅单位供应情况。
发展局局长：各位朋友，我向大家扼要介绍有关土地和私人住宅供应的情况，我会讲五点。第一，私人住宅用地供应，正如大家所知，二○一四／一五和二○一五／一六的财政年度，我们已超出所定目标。二○一六／一七年度的供应目标是18 000个单位，按我们现时掌握的资料，数个来源加起来，包括私人重建，首三季我们可供应的住宅单位有16 100个，换句话说，已九成达标。全年私人住宅土地供应不会有问题，相信我们可超出目标。此外，以我们现时所掌握的工作进度，二○一七／一八年度私人土地的潜在供应量可达到28 000个单位。因此，二○一七／一八年度的私人土地供应目标，我们也有信心能达到，这是第一点。
第二，正如行政长官刚才所说，未来三至四年潜在一手楼的供应数字，在九月底是93 000个单位，其中大约百分之七十属中小型单位。
第三点是关于预售楼花的申请。截至今年十月底，已批出的预售楼花申请所涉及的单位数字是14 000个单位，是自从二○一一年有相关统计数字以来的最高。此外，符合申请预售楼花资格的已开工地盘，未申请或已递交申请但未获批的，所牵涉的单位数目超过25 000个，因此可以说未来新盘供应充足。
第四点是关于动工数字。截至今年九月底，在今年批出动工的私人住宅，牵涉19 100个单位，这是自从二○○一年来最高，或者说是15年来最高。如果看过往15年的平均数，大概每年有14 200个单位左右动工，即增加了超过百分之三十。
最后一点是关于落成量。在今年年初时，差饷物业估价署估计，全年的私人住宅落成量为18 000个单位，这是自从二○○五年以来最高的数字。截至九月底，已落成的有15 100个单位。
发展局和相关部门会继续全力以赴觅地，同时持续、稳定地将私人住宅土地推出市场。
行政长官︰请问其他同事有没有补充？
记者：其实今日市民最关心的是释法问题。你今日讲“辣招”的话，其实是否想转移视线？还有，你个人，你之前说过，希望在宣誓事件用香港法律解决，你有否尽最大努力向中央反映港人反对释法这个意见？以及第二个问题，想问财爷，其实释法，现在要弄到释法，对香港是否好事？
行政长官：释法的问题当然我们十分关注。我们收到中央政府通知，知道人大（全国人民代表大会）决定释法，但至于释法的详细情况、释法范围以至决定，我们要有了人大常委（常务委员会）的决定后我们才能回应。
记者：财爷未回答？
财政司司长：我们的答案都是一样。
记者：其实我也是想问释法，因为今日大家最关心可能都是释法问题。你自己觉得在原讼庭还没有裁决的时候，人大常委会就已经提出释法，你觉得是否破坏了香港法治？你自己觉得香港司法独立重要些，还是中央的底线重要些？
行政长官：我们有了人大释法的决定后，我们会一并回应。
记者︰也是想问释法问题，因为你刚才强调要等有决定的时候你才可以做回应，其实现在是否做成一个“肉随砧板上”，香港在这个问题上没有say去反映一些意见，现在是否一个适合的时候释法？
第二就是你提到楼市其实是一个信心问题，现在释法问题正影响港人信心的时候，这个时候是否一个适合的措施去讲一个楼市问题？谢谢。
行政长官︰释法的问题我们会在日间有了人大的决定，知道人大释法理据、释法范围，我们才作回应。
记者：首先想问释法问题。虽然特首说可能要等到星期一或人大方面有决定公布之后才回应，但现在铁定了人大常委会会就这一件事进行释法，所以都想问，其实之前你说过想希望在香港范围之内解决，但现在中央方面决定释法，其实是否代表反映了中央对香港司法制度有一种不信任？会否引起香港人的恐慌？以及在原讼庭没有结果之前出，其实是否给人有一种感觉是向法庭施压？第二件事就是想问都是今次“加辣”这个问题。今次美国加息，未来美国预期加息会否影响楼市？会否觉得市场可能来不及反应？以及其实现时立法会我们看到连会议都未能开，十月以来都未能开，其实如果连立法会会议都不能开的时候，现在就要推出这个法例，其实会否来不及解决这个问题？谢谢。
行政长官：释法的问题，我们一并回应。关于今日我们宣布的措施问题，请张炳良局长。
运输及房屋局局长：我们今日宣布这个对住宅物业交易的新印花税，当然这个印花税对于一些购买自己第一个物业的香港永久性居民是不适用的，他仍然适用一个基本的税率。我们的做法与我们过去引进特别印花税、引进买家印花税或者所谓双倍印花税的做法是一样，我们宣布了，为了保障税收，所以是会即时生效，即是明天生效。我们会提交条例草案给立法会，条例草案亦会以明天生效为基础。当然要视乎立法会何时通过这个条例，然后税务局可以收税，在之前买卖双方要有准备，当这个条例通过后便要交税，这个做法与过去其他的管理需求措施的做法是一致的。
记者﹕想问政府常说房屋是重中之重，但现在见到楼价在不断升，过往遏抑楼价措施是否不成功﹖第二，想问过往这些“加辣”措施其实是否都是由财爷自己去主持？今次你亲自出来主持，是否其实想转移释法的视线﹖
行政长官﹕如果想不答释法的问题，可能我不来较好。我今次来想向大家说，我们处理房屋问题的措施，不只是遏抑或排除投资需求、投机需求及外来需求这些需求的管理措施方面，我们还有增加供应的措施。房屋是市民非常关注的问题，我们经常看到，不同的民意调查都看到，香港社会这么多大家都关心的事，市民绝大多数仍是关心房屋问题，所以确实房屋是本届政府施政的重中之重。今日，我希望来这里，想与台上这么多位同事向大家不只谈今日这个措施，这个需求管理措施，同时让大家看到一个更加大的图像，就是政府在供应方面我们正在做甚么工作，使社会，包括买楼的市民、包括整个市场都对供应与需求两方面同时有一个充分理解。
记者：想先问释法，其实会否担心今次裁决还未有之前已经说到会纳入议程讨论释法，这会否成为一个先例，打击港人对于法律的信心？还有也想问司长，其实你自己支不支持释法去解决宣誓风波？就楼市措施也想问一下，会否担心15%太“辣”？一次划一到这么高的水平。还有，有否评估过税收收入影响有多大？会多了多少？
行政长官：释法问题我们迟些再说。这个措施请张炳良局长回答。
运输及房屋局局长：划一收百分之十五（税率），是否恰当呢？这在政府内部，我们都经过很细心的推敲。现时的双倍印花税，我们看到对近期楼价的升势似乎都是力度不足够的。双倍印花税是一个所谓累进式的税率，所以对一些小面积的单位，相对负担的印花税会少一点，但这正正是一个原因。我们回看在过去一段时间，在所谓这个细面积的单位的范畴里，成交和楼价的升幅更加严厉，所以我们看到就是今次这个反弹，近期很急速的升势，是由中小型单位所带动。所以我们考虑之后，觉得一个比较能够有针对性的一个措施，就是一个划一的税率。当然你说百分之十五，究竟是不是过辣或怎样，这个当然是一个判断的问题。我们评估，在现在这个时候，如果政府不及时去采取一些比较果断的做法，按近期楼市那种亢奋的情况，走势会非常迅速的，亦会对很多、特别是首次的买家，香港本地的永久性居民，他想置业的话，会带来很大的影响。
行政长官：我在此补充一下，正如我刚才所说，政府迟些会发一些统计数字出去。我们有二○一三、一四、一五那三年平均每个月双倍印花税的个案数字。双倍印花税即是已有私人住宅单位再去买私人住宅单位，这些需要付双倍印花税。
今年首十个月，即一月至十月的统计数字，我们已经有。根据已有那十个月的统计数字，如果我们现在不采取新措施的话，今年全年双倍印花税数字会超过一三、一四和一五年数字，会成为一个新高。因此我们看到十月份的数字，我们认为这个时候我们需要宣布这个新措施。
今年年初首三个月，一月、二月、三月，每个月都不超过一千宗。但到了九月，是两千六百宗；十月份是两千零九十二宗，所以趋势是明显的。这也回答了刚才那位朋友的问题，为甚么我们现在要采取这个措施。因为一直以来我们看着每个月──无论是针对炒卖需求的SSD、外来买家的BSD，又或是已有住宅单位继续买住宅单位的DSD──每个月的统计数字。十月份的统计数字仍然超过两千个单位。
记者︰（有关人大释法问题）
行政长官：释法的问题我们迟些再谈。
记者︰梁生，其实想问，你说释法问题迟些再谈，但其实立法会议员刚才在隔邻已经很紧张，说希望政府可以在星期一人大释法之前，可以有政府代表去向他们交代。其实可否很简单，会还是不会在释法之前派人、派官员去那里解释？因为他们觉得释法之后才说，只能够好像说悼文一样。
行政长官︰我们会与立法会沟通。
记者︰另外，就是今日有个民调公布了，中大进行的，说曾俊华司长的民望、支持他做特首的支持度比你高接近20%。其实可否说说你们如何看这种民调？会否影响你们参选的决定？甚么时候会宣布参选？
行政长官︰我们今日集中谈政府的决策。
记者︰司长可否说两句？如何看这个民调？
财政司司长︰答案是一样的。
记者：我想问那个时间的问题。虽然你刚才说看完十月的数字便觉得有需要现在去看，不过楼市升势不是今日的事。你刚才说八月、九月都有升势，为何一定要今天公布这个“辣招”措施？是否想有转移视线的效果？第二样，其实上几次有“辣招”时商界的反弹也很大，你会否担心今次再次“加辣”会再有批评，说政府过份干预楼市？谢谢。
行政长官：我们看统计数字，见到今年由一月到八月，都是一个月几百宗或千几宗。到了九月就跳升到两千六百宗，这个引起我们注意。我们想多看一个月，即是十月。十月统计数字出来是二千零九十二宗，这个令我们确认现在已经有私人住宅单位、继续买私人住宅单位这个主导市场的力量，这个主导楼市升势的力量已经成形。今日是十一月四日，过去四日我们已经开始做这方面的准备工作。刚刚下午，我们在行政会议通过刚才宣布的措施，这解释了为何今日下午行政会议完结后，便通知大家来出席这个记者会。多谢。
完
2016年11月4日（星期五）
香港时间21时01分