以下是發展局局長甯漢豪今日（七月十八日）在立法會會議上就《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（《條例草案》）恢復二讀辯論的發言全文：
主席：
《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》得以在立法會暑期休會前最後一次會議恢復二讀辯論，我首先要衷心感謝法案委員會主席林筱魯議員、副主席劉國勳議員、委員會13位委員、所有提交書面意見的持份者、立法會秘書處、法律顧問、律政司團隊，以及發展局同事在過去四個月的努力，讓《條例草案》的審議工作得以順利進行。我亦非常感謝剛才在二讀辯論過程中、昨日和今日31位議員先後發言，大部分表示支持並道出《條例草案》對加快舊區重建的重要性，以及提出寶貴意見。
香港樓宇急速老化的問題刻不容緩。各位議員發言時已提及很多數字。多年來，政府一直以復修及重建並重的策略，應對樓宇老化問題。樓宇復修方面，我們有強制驗樓驗窗計劃，亦會向業主提供財政和技術援助。但對於部分日久失修的老舊樓宇而言，重建事實上較維修更符合經濟效益。我們今次提出修訂條例，促成私人業權統一，以及促成收購者進行重建，但我希望各位和市民不要停留在此，其實更重要目標是推動重建老舊和失修樓宇，為樓宇業主提供出路，消除樓宇安全隱患，改善大家的生活環境，這些目標才是最重要。即使我們偶然從媒體聽到指我們做這個動作，得益的是發展商，但對政府來說這絕對不是事實，我們看重的是剛才我提及的社會目標。我們於二○二二年年底至二○二三年年中，就條例修訂進行諮詢，得到持份者和市民的普遍支持。經考慮所收集的意見，我們修訂了自己的建議，由曾經很進取降低門檻，至稍為務實作出調較，並於去年十二月向立法會提交《條例草案》。其後，立法會法案委員會總共召開了八次會議，包括聽取公眾和團體意見的公聽會。我非常感謝委員會過去密集式的討論，亦提出了更深入的修訂，協助我們完善一些修訂。主席，因為我需要鄭重向社會說清楚這條例的主要修訂方向，所以即使在席議員已大體知道，希望仍容許我簡單說一次。
立法建議
今次修訂的條文主要希望做到四件事：
（一）降低強拍申請門檻
我們從二○一○年修訂的經驗看到，當年降低強拍申請門檻的確有立竿見影的效果，可促進更多強拍申請，促進舊樓重建。因應在諮詢期內有不少意見要求政府在政策上要更對焦，《條例草案》因此加入了地區重建需要的考慮因素，從地區角度出發，亦結合了樓齡越高、強拍申請門檻越低的政策，引導市場將有限資源和力量聚焦於老舊及狀況差的樓宇以及有較迫切重建需要的七個「指定地區」。
《條例草案》亦建議將位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工業大廈的強拍申請門檻由現時的80%降至70%，目的是加快非工業地帶轉型。
（二）便利毗鄰地段的強拍申請
《條例草案》的第二個目標是便利毗鄰地段的強拍申請，但為何要便利這種申請？其實目的都是希望提高土地使用率，促成一些較大型的重建項目。我們不是從發展商的層面出發，而是希望為社區帶來更多規劃裨益，亦讓小業主因提升了的重建價值而獲分攤更多售賣收益，達致雙贏局面。一些因其本身重建價值低而難以獨立發展的細小地段，亦可透過合併毗鄰地段申請強拍而獲得重建的機會。
（三）精簡強拍的法律程序
為加快處理強拍申請，《條例草案》建議，如地段上所有私人樓宇的樓齡達到50年或以上，而所有小業主已被尋回及由其法律代表向土地審裁處提出不反對重建的情況下，才可免除強拍申請人需向土地審裁處證明該地段上的樓宇因「樓齡」或「維修狀況」而理應重新發展的規定。如果有這拆牆鬆綁，土地審裁處便可盡快直接進入審理關於估價的環節，加快強拍申請的審批。
（四）加強支援受強拍影響的小業主
第四方面，亦是一個很重要的環節，就是我們提出加強支援受強拍影響的小業主。首先我想和大家說說現行法例在法定制度上對小業主的保障，而這些現行保障我們並無改變，只會在我稍後闡述的情況下再得以加強。現行的保障是甚麼？其實在我們現行強拍制度下，小業主有一個法定機制，有權就強拍申請和物業估值提出反對，而土地審裁處在這個法定機制下會嚴格把關，並非一達到強拍門檻，就自動可以進行強拍和重建，有一個把關的機制。土地審裁處會在充分考慮所有因素後，才會確認這個地段理應重新發展和發出售賣令。而在訂定售賣底價時，現行制度已經要求土地審裁處顧及地段的重新發展價值，確保小業主可得到公平和合理的補償。剛才我說的是現行制度提供的一些法定保障。當我們提出修訂《強拍條例》（《土地（為重新發展而強制售賣）條例》），放鬆門檻促成重建，由我們在內部構思這個想法時，我們已經知道任何建議必定要與加強對小業主的支援，一起提出來，亦因此我們在整個政策建議內，除了我們今日提出的法例修訂，我們表明會加強對小業主的支援，而這個是有制度化的安排。首先，發展局會成立一個專責辦事處，然後在這個辦事處下，我們委託市區重建局（市建局）成立一個新的強拍條例小業主支援中心。支援中心向發展局負責，並非向市建局負責。當然有關資源的行政費用，我們感謝市建局願意支付，但是有這個防火牆的制度。換言之，我們給小業主的支援，其實是政府主導的支援，所以並非如坊間或議員剛才表達關心，每當我們談強拍時，就好像是一些無助的小業主和一些開發商的對壘。將來我們希望這個情況或感覺會改變，因為政府會介入，有這個由政府主導的支援服務。
或者我和大家詳細說說支援中心將來會做甚麼，當然第一個最基本的，它要加強公眾教育和宣傳。支援中心會與地區組織、居民組織，包括我們現時發揮功效的地區關愛隊，以及一些非政府機構合作，加強公眾教育服務和宣傳，聚焦向當區舊樓小業主，無論他是否收到強拍申請，整體來說，對這些舊樓小業主講解整個《強拍條例》制度、重建維修的制度等。往後，當真的出現強拍申請，小業主會擔心，在這個階段，支援中心會安排專業人士，包括律師和測量師，為受影響小業主提供免費的初步專業諮詢服務，讓他們知道往下來他們要面對的是一個甚麼程序和情況。這個支援中心，當已有這些強拍申請，亦會鼓勵和協助小業主積極參與調解。我都留意到有多位議員發言時希望我們多做這方面的工作。支援中心正正在這方面會提供支援，不單只鼓勵，如果小業主真的進入調解，與主要收購者進行調解的話，這個支援中心會提供調解費用的資助。
另外這個支援中心亦會用比較優惠的價錢，用補貼形式協助有關小業主取得他們物業的估值報告，讓他們更好地有一個獨立、第三方的估價，知道他們自己的單位值多少錢，從而更好地評估他們應否接受提出收購者的建議，而無需進入強拍程序。
但如果真的要進入強拍訴訟的階段，去到土地審裁處面前，這個支援中心便會在訴訟的時候為小業主提供專業服務的轉介名單，而政府亦會在這方面，我們亦正籌備一個貸款保障計劃，讓小業主如果真的需要一些資金聘請律師和其他專業人士，在土地審裁處面前代表他們提交理據和發言，他們可能需要一些資金，我們會為他們提供貸款保障。為何只是貸款保障，因為過去的個案告訴我們，當這些強拍個案審理後，其實大部分土地審裁處都會要求申請人，你可以說是發展商，向小業主退還其專業服務的聘請費用，所以對小業主來說，是一個現金流的問題，所以如果有這個現金流的需要，他們可以申請貸款，但政府會提供貸款保障。
另外支援中心的工作還未完成，如果強拍個案完成審理後，中心會協助小業主和租戶另覓替代居所和搬遷，即是說在搬遷方面提供協助。當然要小業主和租戶自己負責，我們不是談安置政策，而是為他們提供協助。還有在整個強拍過程中，我們會安排非政府機構社工為小業主提供輔導支援。主席，以上是我們期望支援中心將來新進行、新提供的支援工作。
我留意到有好幾位議員發言時，期望政府這些支援不要等到有強拍申請的時候才向小業主提供。我們是聽到的，但當然我們亦有一定難處，因為收購活動每一天都在進行中，如果每一次個別單位有收購，而政府的支援中心就要開始工作，我們可能就會變成地產代理般運作，這不是我們想見到的。所以這個支援中心，主力當然是強拍申請已有人提交了，我們就去介入，提供我剛才說的服務。但是即使未收到強拍申請，如果舊樓的業主，個別業主被一些收購者接觸，覺得有些無助、需要支援，如果有地區組織的轉介，我相信支援中心起碼能做好最初步的公眾教育和講解部分，但未必進入調解和提供一個估價報告這些專業服務的環節。那些是留待有強拍申請時，我們必定會提供的。
當然我們提供的輔助亦可在較早期就將這些情況轉介市建局另外一個中介公司，它們是專門提供聯售服務的。這個容許我在這裏談談，因為在整個法案討論過程中，都有不同議員提出強拍通常是發展商收購者提出，小業主好像處於一個很被動的位置，可否都讓小業主組織起來，他們自己提出希望進行重建，如果他們願意的話，整體去作一個拍賣。這個我們稱之為聯售，主動權交回各個小業主身上。
其實配合加強或促成私人市場強拍的申請，我們另一方面亦邀請了市建局加強其聯售的推介服務。如果小業主願意的話，將來只要有四成業主願意參與聯售，市建局是願意提供介入服務，當然有少許收費，當他們達到條例提出的相應強拍門檻後，由市建局協助這些業主組織整體的售賣，這是由小業主主導的，所以這方面的工作我們會加強。
在整個條例修訂過程，有意見表示現時經濟疲弱，樓市下行，小業主在強拍所得補償，相對樓市暢旺時可能會減少，所以希望政府要三思或減慢今次提出促成強拍的步伐，但我想指出，推動舊樓重建以消除安全隱患和改善生活環境的目標，不可能等經濟好時才做，事實上無論經濟環境怎樣，我們都希望制度可以確保小業主根據當時市場價格獲得公平和合理補償，而他們同期間亦可以當時市場價格購買替代物業。
修正案
法案委員會就《條例草案》條文作出深入討論，並給予很多具建設性的意見。政府經審慎考慮委員會的意見後，同意提出修正案。我會在稍後提出修正案時，再向大家詳細解釋修正案的內容。在法案委員會的討論中，我留意到有議員提出希望我們處理逆權侵佔的問題，因為這問題對一些業主帶來困擾，但因為逆權侵佔不單在強拍申請出現，其實整體在樓房市場也可能會出現，所以我們不希望只用《強拍條例》的場景處理這事宜，但我可以告訴各位議員，政府知道這課題是需要處理的，所以我們希望陸續在政策檢視工作都會包括逆權侵佔這課題，我們是會面對及提出一些建議。
結語
主席，社會有共識要加快老舊市區更新重建步伐。我們相信《條例草案》的修訂建議和我們將推行的行政支援措施，可促進發展商更多參與舊區重建，並在不同政策考慮以至社會和小業主利益之間取得合理平衡。如《條例草案》獲通過，我們將盡快就條例的生效日期刊憲，並提交立法會進行「先訂立後審議」程序，一經通過，期望最快可於二○二四年十二月中開始生效。
經過今日的辯論，如果條例獲得通過，我們還有好幾個環節的工夫要努力做好。首先我們要協調市建局成立我剛才提及由政府主導和負責的支援中心，希望爭取支援中心八月內可成立及開始運作。另外，我們要做好地區宣傳和公眾教育，這必定要與很多地區組織合作。第三，我們要為土地審裁處申請額外人手資源，希望立法會在暑期復會後，我們盡快把資源申請交到發展事務委員會審議。第四，我們要努力籌備好剛才提及在強拍訴訟過程為小業主提供貸款擔保計劃，協助他們聘用專業服務的現金流支出，希望明年內盡快尋求立法會財務委員會的批准，令貸款擔保計劃運行。另外，我們亦會與市建局合作，希望市建局盡快落實加強剛才我提及的聯售中介服務，讓有興趣的小業主組織起來，主動促成重建。
我懇請各位議員支持《條例草案》，以及我將於全體委員會審議階段提出的各項修正案，讓我們早日落實更新及精簡強拍制度的建議，連同市區重建局的重建策略和規劃方面提出的政策誘因，希望多管齊下，讓舊樓重建的工作得以提量、提速、提效和提質進行。
主席，我謹此陳辭。
完
2024年7月18日（星期四）
香港時間18時08分