以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日（二月五日）在立法會會議上就施政報告辯論發言全文：
主席：
我想向大家總結一下，房屋及規劃地政局未來三年半的工作目標和施政策略。
規劃和土地政策
───────
改善樓宇失修
首先，在規劃和土地政策方面，為鼓勵社會各界就樓宇失修這個切身的課題進行討論，以尋求全面而長遠的解決方法，我們已於去年底就樓宇管理及維修進行諮詢。諮詢文件一方面就業主應負責確保樓宇整體狀況良好，並負擔所需費用這個基本原則，尋求共識；同時就融合樓宇的管理和維修，和鼓勵業界提供迎合業主需要的一站式服務這兩項政策建議，諮詢公眾。
我們希望透過今次的諮詢和討論，就如何解決樓宇失修問題，尋求社會的共識，好讓我們進一步研究政策推行的細節。
《市區重建策略》檢討
此外，我們亦會開展《市區重建策略》檢討。在解決市區老化問題方面，市區重建局一直擔任重要角色，負責全面、綜合地更新市區。不過，單靠拆卸和重建屋宇，並不足以趕上市區老化的速度。同時，所牽涉的龐大財政負擔又是否應單靠公共資源以維持？再者，並非所有舊樓都需要拆卸，大部分是可以維修和翻新的。因此，我們的一貫政策是透過拆卸重建、樓宇復修、復興舊區和保存有價值的建築物，去全面改善市區老化問題，和更新整體社區。
政府已為市區更新工作投入可觀的資源，包括預留了一百億元作為注資市區重建局。截至去年底，市建局共展開了十三個拆卸重建項目，以及五個復興舊區項目。而該局的樓宇復修試驗計劃，亦已擴展至八十多幢大廈。
在未來的市區更新工作中，我們將要面對不少挑戰。市區重建涉及相當高風險，按照現時物業情況，發展商未必有興趣參與。鑑於現時政府的緊絀財政狀況，若政府要再投入更大的資源，我們實在需要仔細考慮長遠對本港財政的影響。因此，我們有必要檢視市區更新政策，以配合社會不斷轉變的需求。在來年有關《市區重建策略》的檢討中，我們會研究加快市區更新的不同可行方法。研究範圍包括促進業主維修保養樓宇的落實措施；市建局在市區更新各項工作範疇的比重；不同界別在市區更新過程中的角色及如何促進業界參與；以及政府政策上的配合。我們會就建議廣泛諮詢公眾意見。
房屋政策
在房屋方面，政府已經釐定一套清晰、全面、貫徹始終和透明度高的政策。我們會繼續根據市場需求，協調土地和房屋的供應，以維持一個公平和穩定的環境，讓房地產市場持續健康發展。
在公共房屋政策方面，我們的主要工作包括 －
（一）為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭，提供「實而不華」的租住公屋；
（二）制訂一個逐年延展的建屋計劃，每年加以調整，使公屋輪候時間能夠維持在平均三年的水平；及
（三）檢討公屋租金政策，以尋求一套可行、合理、可加可減的租金釐訂機制。
我現在想集中提一提有關租金檢討的問題。
租金檢討
現行《房屋條例》中限制公屋租金調整的條文，以及有關公屋租金的司法覆核，對房屋委員會的整體運作構成前所未有的困局。政府及房屋委員會一向清楚表示，《房屋條例》第１６（１Ａ）條有關租金與入息比例中位數的規定，不單嚴重地限制了調整租金的彈性，更扭曲了整體租金政策的合理性及持續性。要完全了解有關條文的運作及其對整體公屋政策的影響並不容易，這不單涉及法律條文的詮釋及租金政策背後的理念，更需要對「中位數」這個統計學概念有一定認識。
首先，我想澄清一部分人士對這中位數的一些誤解。整體公屋租金與入息比例中位數並不等同於個別公屋租戶的租金與入息比例。個別租戶的租金與入息比例按大小排列，排在正中間的數值便是中間數值。因此，約一半公屋住戶的租金與入息比例數值會高於這個中位數，而另一半住戶的數值則會低於此數。《房屋條例》所要求的是釐定任何租金調整時，調整後的整體租金與入息比例中位數，不能高於百分之十，但這並不代表每個租戶的租金與入息比例不能超逾百分之十。換句話說，條例並沒有限定每個租戶所交的租金，不能超過其入息百分之十。
更重要的是我們需認真檢討導致租金與入息比例中位數近年大幅上升的原因。事實上，房屋委員會自一九九八年起並沒有實施過任何租金調整。中位數不斷上升，主要是受到一系列複雜而互相牽連的因素影響。但由於租金沒有調整，其中最明顯的其他一個因素當然是租戶收入下降。但我不能忽視其他幾個為人所未能體會到，但同樣或更重要的因素。這包括下列數點：
（一） 隨面積較大的單位供應增多，公屋的人均室內居住面積由一九九八年的九點八平方米大幅增加到現時的十一點四平方米。住戶選擇入住的較大單位的租金當然較高。我們粗略估計，單是由於居住面積顯著改善已足以令中位數在過去五年上升百分之二。
（二） 在整體重建計劃下，舊屋相繼拆卸，取而代之的新屋，設施當然較佳、面積當然較大，但租金亦較高。因此，當舊屋相繼拆卸，而新屋不斷落成，整體租金的中位數超過百分之十實在是必然的現象。重建舊屋在過往五年大約將中位數推高百分之一。
（三） 申請綜援的公屋住戶數目亦由一九九八年佔全港公屋住戶的百分之十二點四大幅升至現時的百分之十九點三。雖然綜援戶的租金一般全數由政府支付，並沒有租金負擔的問題，但其住所的租值及所領取的綜援金額卻一併包括在中位數的計算之內。假如將綜援戶對「租金與入息比例」的影響剔除中位數的計算之外，二○○三年第二季的公屋住戶的租金與入息比例中位數會下調約百分之二左右。
（四） 經濟條件較佳的住戶透過各種置業資助計劃而遷離公屋，而同時收入較低的長者及小家庭在公屋中所佔的比例又不斷上升，亦是另外兩個引致中位數持續上升的理由。
由此可見，租金與入息比例中位數上升，很大程度是由於與公屋租金或租戶收入無關的其他外在因素所導致，因而不能視為一個準確反映租戶負擔能力的指標。正如我剛才提及，公屋租金過去幾年沒有調整。現行的租金調整法律條文，只是針對租戶收入這其中一個導致中位數上升的因由，但最重要的是大家都不能預見該中位數亦會受到上述的其他外在因素所影響。公屋發展經歷過去幾年的轉變，不論在居民的居住環境或人均居住面積方面都有不少改善。在現今的情況下，我們實在有需要仔細考慮公屋居民是否應為他們多年來得到的生活質素改善及居住面積的增加，作出適當的財政承擔？而不是要房屋委員會獨力承擔。
以往在調整租金時，除了居民的負擔能力，房屋委員會亦同時會考慮其他有關因素，例如通脹／通縮、薪金變化、管理／維修的開支以及房屋委員會的財政等，以維持一個合理的租金制度及確保公屋計劃能持續發展。但自九七年修改法例後，租金與入息比例中位數便成為是否須調整租金及其調整幅度的唯一決定性因素。
我們明白到，過去數年香港經濟情況較為困難，而公屋居民的收入亦普遍下降。公屋居民對減租的訴求，是完全可以理解的。事實上，政府及房屋委員會亦希望可以適當地將公屋的租金下調，以紓解居民所面對的困難。但在現行法例的限制下，我們不能輕易因應租戶的收入下降而進行合理的、較針對性的租金調整。具體來說，一刀切減租以令中位數下降至百分之十以內，即意味有關的減租幅度涵蓋我上述所提到的租戶收入下降以及其他各種外在因素的影響。假如要令中位數下降至百分之十以內，我們便必須即時調減租金達三成以上。在房屋委員會現時的財政狀況下，這實在是難以承擔的。
再者，長遠來說，假如我們繼續以同樣形式去考慮以上各種導致中位數大幅升的因素，我們便必須不斷地作出大幅度的減租，才能夠符合法例下中位數不可超越百分之十的要求。這樣下去，大家可以預見房屋委員會只會面對更大的財政困難。試問在現時的經濟環境和政府的財政狀況下，我們是否可以作出這麼龐大的財政承擔？而這樣做，又是否對整體社會公平呢？
為了徹底解決現時的困局，房屋委員會已經成立了一個專責小組，全面檢討現行公屋租金政策，以尋求一套可行、合理、更能反映居民負擔能力的租金釐訂機制，以確保公屋計劃能持續發展。我們初步的構思是參考消費物價指數或公屋居民的收入而釐定一個「可加可減」的指標以調整公屋租金。我期望專責小組在今年稍後時間提出具體方案諮詢公眾。我最近亦曾就租金的課題與關注基層居民團體初步交換意見，並就檢討可能牽涉修改法例的問題聽取居民的意見。我有信心與社會各界在互信的基礎上，尋求共識，以達到一個政府、立法會和公屋居民都接受的三贏局面。
剛才議員提到剩餘居屋，我現在回應一下。我們現正探討多個方案處理剩餘居屋單位。其中個別未售出或回購約一萬多個居屋單位，由於地契所限，這些單位只可作為居屋出售。我們已在去年十月宣布不會在二○○六年底前出售這些單位。此外，已落成或興建中但從未推售的居屋單位，我們正積極考慮將這些單位轉作其他用途。
去年，我們已經將二千一百個單位轉作公共租住房屋。現正積極研究其他處理剩餘居屋單位的方案。這些方案有幾個，其中部分議員也提及。這些方案包括將其中四千多個單位轉作紀律部隊的宿舍，我們現正與有關的政策局及部門商討；再將三千個單位轉作租住公營房屋等。所以，我們會盡快處理剩餘居屋單位的問題，而不會出現「有屋無人住」的情況。
租者置其屋單位
此外，何俊仁議員提到的租者置其屋計劃。仍未發售的有關單位約有四萬多個。房屋署在過去幾個月進行有關排水系統的勘察工程，有關工程接近完成，我們將在不久的將來向房屋委員會資助房屋小組建議恢復出售第六期甲約二萬多個單位，其中第一個屋可望於五月出售，至於餘下三個屋則會在第一個屋成功推出後出售。
結語
總括而言，我未來的工作將會眼於如何靈活和有效地運用寶貴的房屋和土地資源，以配合香港社會的轉變。我不會低估上述工作的難度，但我衷心期望大家能夠就這些共同關心的課題進行理性的討論。我們會繼續聽取市民的意見，尋求立法會的支持，落實有關的政策和工作。
多謝主席。
完
二○○四年二月五日（星期四）