立法會十九題：發展九龍東

以下是今日（五月八日）在立法會會議上鄧家彪議員的提問和發展局局長甯漢豪的書面答覆：
 
問題：
 
　　二○一一至一二年《施政報告》提出「起動九龍東」計劃，期望隨着啟德的寫字樓地帶及旅遊休閒設施投入市場，以及工廈活化的效應，將九龍東轉型為第二個核心商業區（CBD2）。就此，政府可否告知本會：
 
（一）在CBD2範圍內，（i）工業樓宇、（ii）商業樓宇（按（a）甲級、（b）乙級及（c）其他級別寫字樓列出），以及（iii）可用作工業及商業混合用途的商貿樓宇的數目及總樓面面積，並按樓齡（即（I）0至10年、（II）11‍年至20年、（III）21年至30‍年、（IV）31年至40年、（V）41年至50年，以及（VI）51‍年或以上）以表一列出分項資料；
 
表一
樓宇用途 樓齡 樓宇數目 總樓面面積
（i） （I）    
……    
（VI）    
（ii） （a） （I）    
……    
（VI）    
（b） （I）    
……    
（VI）    
（c） （I）    
……    
（VI）    
（iii） （I）    
……    
（VI）    
 
（二）政府於二○一八年推出新一輪活化工廈計劃所收到的申請中，分別有多少宗涉及CBD2範圍內工廈的申請獲批及被拒，以及申請被拒的原因為何；
 
（三）有否統計，在CBD2範圍內現時（i）未有落實發展計劃的閒置地皮及（ii）只用作臨時用途而未有長遠發展規劃的地皮的數目及面積，並按土地業權人（即（a）政府及（b）私人）以表二列出分項資料；
 
表二
地皮類別 業權人 地皮數目 地皮面積
（i） （a）    
（b）    
（ii） （a）    
（b）    
 
（四）在CBD2範圍內，（i）政府擁有及（ii）租用的物業數目及樓面面積分別為何，並按物業用途（即（a）政府部門的地區服務中心、（b）政府部門的總部，以及（c）其他）以表三列出分項資料；
 
表三
政府擁有/租用的物業 用途 物業數目 樓面面積
（i） （a）    
（b）    
（c）    
總數    
（ii） （a）    
（b）    
（c）    
總數    
 
（五）有否統計，在CBD2範圍內（a）經營業務及（b）設立總部的（i）創新科技、（ii）文化、（iii）體育、（iv）旅遊及（v）其他產業的公司數目，以及該等公司提供的職位數目及總產值，並以表四列出分項資料；及
 
表四
公司產業 經營業務/
設立總部		 公司數目 提供職位數目 總產值
（i） （a）      
（b）      
…… （a）      
（b）      
（v） （a）      
（b）      
 
（六）鑑於政府於去年七月五日回覆本人質詢時表示，九龍東因為有其工業發展的歷史背景和文化工作者近年陸續進駐的氛圍，有潛力推動創新科技和文藝創意產業，當局有否計劃進一步在九龍東推動創新科技、文化、體育、旅遊產業發展，並將九龍東打造成為上述產業的「創業之城」；如有，具體措施為何；如否，原因為何？
 
答覆：
 
主席：
 
　　政府在二○一一年宣布「起動九龍東」措施，政策目標是把九龍東，包括啟德發展區、觀塘商貿區和九龍灣商貿區，打造成香港第二個核心商業區（CBD2），適時提供穩定而優質的商業用地，以支持香港的經濟增長和加強香港在全球的競爭力；在二○一七年更將有關加強連繫和改善環境等措施延伸至新蒲崗商貿區。自二○一一年以來，九龍東區內商業總樓面面積增加了一倍至現時約340萬平方米。
 
　　經諮詢相關政策局和部門，就議員問題的各部分回覆如下：
 
（一）有關九龍東（即啟德發展區、觀塘商貿區和九龍灣商貿區）區內商業、工業和工貿項目按樓齡統計分佈如下：
 
用途 樓齡 項目數量* 總樓面面積
商業# 0-10年 56 約150萬平方米
11-20年 35 約130萬平方米
21-30年 8 約40萬平方米
31-40年 6 約20萬平方米
工業 0-10年 7 約6萬平方米
11-20年 2 約2萬平方米
21-30年 17 約30萬平方米
31-40年 68 約170萬平方米
41-50年 67 約100萬平方米
51年或以上 77 約70萬平方米
工貿 11-20年 1 約1萬平方米
21-30年 10 約20萬平方米
*截至二○二三年十二月
#包括九龍東區內（即啟德發展區、觀塘商貿區和九龍灣商貿區）新建、重建或整幢改裝的商業項目，但不包括啟德發展區內商住混合項目的商業部分。我們並沒有商業樓宇按級別分類的資料。
 
（二）二○一八年推出新一輪的活化工廈措施，包括在主要市區及新市鎮的非「住宅」地帶內的重建工廈項目，接受申請放寬最高核准非住用地積比率，上限為百分之二十，有關申請須在獲批後作出契約修訂以落實新的地積比率（重建工廈）；以及接受申請改裝位於「商業」、「其他指定用途」註明「商貿」及「工業」地帶內而樓齡為15年或以上的整幢工廈，作符合規劃的用途，並免收地契豁免書費用，條件是申請者須在完成改裝工廈後，將百分之十的樓面面積用於政府指定的用途（改裝整幢工廈）。
 
　　截至二○二四年三月底，城市規劃委員會就重建工廈共收到並批准23宗涉及CBD2範圍內放寬最高核准非住用地積比率的申請（不包括已撤回的申請及涉及同一地點的重覆申請）。對於那些需要修訂地契的工廈重建項目，地政總署共收到八宗地契修訂申請（不包括已撤回的申請），其中七宗獲批並已完成有關修訂，而餘下一宗仍在處理中。就改裝整幢工廈，截至二○二四年三月底，地政總署共收到一宗（不包括已撤回的申請）涉及CBD2範圍內工廈的特別豁免書申請，而該申請亦已獲批。
 
（三）現時九龍東已規劃作商業用途並已平整，但未進行發展之政府土地的資料如下：
 
位置 用地數目 用地面積
啟德發展區 3 約7.8公頃
九龍灣行動區 用地數目待定 約3.4公頃
 
　　以上用地均現正用作臨時用途。我們並沒有掌握私人土地具體建築工程步伐的資料。
 
（四）根據政府產業署（產業署）的資料，政府目前在九龍東（包括啟德發展區、觀塘商貿區和九龍灣商貿區） 屬產業署轄下位於私人發展項目內的政府物業及透過其租用的物業數目及樓面面積詳情如下︰
 
物業類別 物業數量 物業內部樓面面積
政府物業 涉及一幢樓宇內的個別單位 約6 600平方米
租用物業 涉及141份租約 約104 000平方米
（註：產業署沒有有關物業用作政府部門的地區服務中心或總部的相關統計。）
 
　　除上述位於私人發展項目內的物業，政府在九龍東亦設有不同類別的政府設施及部門專用樓宇，當中有部分亦用作政府辦公室，例如位於啟德的機電工程署總部大樓、稅務中心、工業貿易大樓；位於九龍灣的水務署九龍東區大樓、中央郵件中心；及位於觀塘的東九龍政府合署、起動九龍東辦事處等。
 
（五）根據《2018年九龍東商業機構的統計調查》，在調查範圍內（即觀塘商貿區和九龍灣商貿區）從事的行業分項可見於下表：
 
   
產業 機構數目 佔九龍東整體商業機構的百分比（%）
總辦事處 非總辦事處
製造業 3 481 314 14.0
建造業 1 933 98 7.5
進出口貿易及批發以及零售業 9 342 1 282 39.2
飲食及酒店業 177 29 0.8
運輸、倉庫及物流業 890 206 4.0
電訊服務以及資訊科技服務 1 234 128 5.0
銀行及金融服務以及保險業 1 950 267 8.2
地產以及專業及商業服務 2 682 182 10.6
出版、傳播媒介及多媒體以及創作、表演藝術活動及專門設計活動 1 363 85 5.3
醫療保健服務及
自然科學研究及發展		 204 42 0.9
社會及個人服務 1 063 117 4.3
廢棄物管理 67 1 0.3
（註: 上表的產業分類是根據政府統計處的香港標準行業分類，調查沒有涵蓋該等公司提供的職位數目及總產值的資料。起動九龍東辦事處現正進行新一輪的九龍東商業機構統計調查。）
 
（六）配合香港轉變中的經濟需要，政府一直在九龍東適時推行相關措施。九龍東地區曾經是香港製造業鼎盛時期的重要工業基地，但隨着香港製造業北移，當局早已把位於九龍灣及觀塘的工業用地，改劃為「商貿」用地，在規劃層面上容許將工業樓宇用作辦公室用途或改建為商業／辦公室樓宇。隨後政府亦推出兩輪活化工廈措施，利便工業大廈重建及改裝；繼而引入以「標準金額」徵收工業大廈重建的契約修訂補地價的計劃，以鼓勵加快工廈活化。九龍東地區內不少工業大廈已經或將會重建或改裝作辦公室、商鋪和服務行業及酒店。此外，為確保在九龍東有穩定而充足的優質辦公室供應，政府在公布起動九龍東政策以來經已批出八幅位於九龍東的政府土地作商業發展，這些商業用地在規劃上已預留彈性，可供創科用途設立工作室。
 
　　在相關背景及一系列措施推動之下，九龍東已成為多元產業的CBD2。在商務物業供應方面，除了甲級寫字樓之外，區內亦有不少不同類別及可負擔的優質物業，為不同類型的企業提供開拓業務的空間。雖然當局現時並無計劃在九龍東指定任何地塊作創科用途，或就九龍東推動創新科技制訂特定措施，但九龍東憑藉其獨特發展歷史、多元物業供應、特別是由於區內仍有活躍的生產服務業，創新科技企業可以較容易在區內配對到產學研和其他相關業務的支援，而區內活化後的工廈對初創企業提供了相對租金吸引的工作空間，這些因素均有利創新科技企業落戶。事實上，近年經已有不少創新科技企業的初創公司陸續進駐九龍東。
 
　　此外，起動九龍東辦事處（辦事處）一直以協作形式，促進協助公私營機構以九龍東作為智慧城市應用科研發展的實地測試平台，如最近促成推出為視障人士／有需要人士在九龍東港鐵站及部分區內大型商場提供室內外的語音導航項目、較早前在觀塘避風塘完成的實時水質監察系統概念驗證測試，以及現正進行中的智能回收系統。辦事處亦同時協助和促進不同組織推動智慧城市發展及STEM學習等活動，有助推動創新科技的發展。
 
　　至於文化、體育及旅遊發展方面，文化體育及旅遊局會充分利用啟德體育園、東九文化中心和啟德郵輪碼頭帶來的機遇，以至和區內其他設施的配合，發展文化、體育及旅遊產業，同時為到訪旅客帶來新體驗。東九文化中心毗鄰九龍東CBD2，作為培育藝術與科技發展的基地，為社區帶來新的文化體驗；而啟德體育園將提供場地舉辦大型體育盛事和演藝表演，帶動相關產業的發展。
 
完
2024年5月8日（星期三）
香港時間18時50分

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