發展局局長在公布二０一０至一一年度供申請售賣土地表記者會上的開場發言（只有中文）

以下為發展局局長林鄭月娥今日（二月二十五日）在公布2010-11年度供申請售賣土地表的記者會上的開場發言：

各位傳媒朋友，如過往兩年一樣，我今天聯同地政總署署長和規劃署署長公布2010-11年度供申請售賣土地表，或我們俗稱的「勾地表」，我亦會藉此機會詳細介紹財政司司長在財政預算案中提出的兩項優化土地供應的措施。

2010-11年度「勾地表」

正如財政司司長所說，我們仍然採用以市場主導的「勾地表」為供應政府土地的主要機制。在制定2010-11年度的「勾地表」時，我們亦一如既往保持清晰、明確和一致的安排。我們已把所有在2010-11年度可供申請作發展用途的土地全數納入「勾地表」，換句話說，我們並沒有屯積任何一塊土地，因「勾地表」的精神是將可供發展的土地供發展商按市場情況，決定申請勾那一幅及何時申請。此外，我們認為現行用公開市值80%作勾地門檻的做法是適當的，所以我們無意改變勾地門檻。在釐訂土地價格時，地政總署的產業測量師會對地價作出專業評估，我們不會故意調高或調低地價。在制定「勾地表」時，我們繼續著重在經濟發展和提供優質生活取得平衡。我們已審慎檢視2010-11年度「勾地表」內每幅土地，並會按我們的檢視在賣地條件內訂明合適的發展參數。當中我們降低發展密度的用地共十四幅，減幅由8.4%至57.1%不等，雖然這做法無可避免會令地價收入有所減少，但我們認為這是符合公眾利益和值得的，亦與行政長官在本屆政府強調的「進步發展觀」理念吻合。

今天公布的2010-11年度「勾地表」是即時生效的，亦會馬上取代了去年度的「勾地表」。「勾地表」內一共有六十二幅用地，四十六幅屬於住宅用地，八幅是商業和商貿用地，八幅是「限作酒店發展」用地。視乎最終發展項目的實際設計，四十六幅住宅用地預計可興建約9,000個單位。以地域計，分布較平均，位於港島的有九幅、九龍的有十幅、新界及離島則有二十七幅。以面積而言，屬小型（面積為 0.5公頃或以下）的有二十二幅、中型的用地（面積介乎大於0.5公頃至1公頃）有十四幅，以及大型的（面積大於1公頃）則有十幅。 而八幅商業／商貿用地的總樓面面積約為322,200平方米（有待最終測量核實），而八幅「限作酒店發展」用地則可提供約6,160個酒店房間。

在這六十二幅用地中，五十一幅是由去年度的「勾地表」中滾存過來的，另外，我們注入了十一幅新的住宅用地。一如以往，我採取透明度較高的方法向大家介紹「勾地表」，因此未有滾存過來的用地，我亦會在此介紹。

十幅未有滾存過來的用地中，其中4幅已於2009-10年度出售了，包括一幅上水的商業及住宅用地、兩幅白石角的住宅用地以及剛於本週一賣出的一幅位於將軍澳的住宅用地。另外六幅是從今年的「勾地表」抽起，以考慮作其他用途，配合政府多方面的政策目標。它們分別是：

（ａ）中環街市：這幅用地是行政長官在去年《施政報告》中宣布的「保育中環」的其中一個重要項目，會交由市區重建局修?及活化成為「城市綠洲」。

（ｂ）兩幅分別位於西營盤醫院道一幅小型用地和粉嶺皇后山一幅非常大的用地，將改用為支持本地專上教育發展，前者會交給香港大學作發展學生宿舍用途，而後者（佔地十六公頃的大型土地）則可為自資高等院校在香港的發展注入新的動力。皇后山的用地非常大，估計可建的實用樓面面積最小有十萬平方米，這只是最小的面積，我們深信作為院校發展，在規劃上應可容許一個更大的樓面面積，十萬平方米的樓面面積，據教育局估計，足夠建設有宿舍、予八千位學生使用的專上院校。

（ｃ）三幅位於沙田石門的商貿用地：鑒於活化工廈政策可釋放相當多樓面面積作商貿用途，我們會重新考慮這三幅相連土地作其他用途，這三幅相連商貿地帶合共有2.3公頃，可提供的樓面面積接近115,000平方米，而且位置非常方便，位於馬鐵石門站旁，因此我們覺得可暫時將它剔出「勾地表」，重新考慮其最佳用途，例如支持本地酒店業或其他屬行政長官公布的六項優勢產業的發展。

旅遊業是香港其中一個重要的經濟支柱，2010-11年度「勾地表」中仍包括八幅「限作酒店發展」的用地。政府在2008-09年度首次推出「限作酒店發展」用地的試驗計劃，並在去年度「勾地表」延續一年。雖然到目前為止未有收到勾地申請，但另一方面，此措施亦適用於由業主提出修訂地契限作酒店用途，這共有三宗有關酒店發展的契約修訂或換地申請受惠於「限作酒店發展」用地的補地價估算制度。無論旅遊界和酒店及地產業界都希望我們在2010-11年度「勾地表」中，及在土地契約修訂或換地申請中，延續「限作酒店發展」用地的試驗計劃，我們亦覺得這安排是合適的。

其實在「勾地表」以外，我們亦會物色適合的土地作酒店發展之用。在這方面，由於發展局亦負責文物保育工作，我覺得屬於文物或有特色的建築很有潛質。行政長官於去年《施政報告》公布一系列「保育中環」的項目，當中便包括改裝美利大廈作酒店用途，市場和公眾反應良好。我們的跟進工作進展順利，會於短期內展開改劃有關土地用途的相關城規程序，因這用地現屬政府用地，即GIC，我們要將它改變用途才能作酒店發展；待有關程序完成後，該項目會由地政總署透過公開招標方式出售。另一方面，我們亦打算把位於灣仔告士打道的灣仔警署在現有警署搬出後保育及活化，並正積極考慮把該地及鄰近的灣仔警察宿舍用地公開招標作酒店及/或商業、社區及文化用途，以便更有效地運用這兩幅相鄰的土地。發展的條款中將會要求發展商必須原址保留及活化灣仔警署這個獲評為二級的歷史建築。加上即將動工改裝原屬大澳警署的精品酒店，相信可以豐富本港的旅遊資源，帶來新景象，吸引更多海外和內地遊客。

優化土地供應措施

財政司司長在財政預算案中提到優化土地供應措施，兩項優化措施是屬於財政司司長提出，在四方面處理資產泡沬問題有關樓宇供應方面的措施，其他三方面是稅務、按揭信貸及物業市場銷售的資訊。財政司司長在財政預算案中提出兩項措施優化私人物業市場的土地供應安排，首先讓我交代政府的考慮和最新樓宇供應的狀況。

海外和香港過去經驗告訴我們，住宅物業價格大幅波動，對經濟和社會民生都會造成極大震盪。所以，政府政策是希望樓市平穩發展，透過提供充足的土地供應，令物業市場因應供求情況有效調節。行政長官在去年的《施政報告》中表示，政府留意到市民關注樓宇供應、置業困難和樓市泡沫等問題，會密切監察往後數月的變化，並在有需要時優化土地供應的安排。不同的政黨和社會團體，亦就這個極為敏感的課題向政府提出了意見。

我們做了甚麼監察工作？去年住宅物業價格勁升27%，當中大單位的升幅更達29%，升幅實屬少見。外圍及本地經濟逐步復蘇，固然是樓市向好的一個原因。但龐大的資金流入，以及隨之而來的低息環境，也進一步推高了樓價。近年住宅供應相對滯後於需求，令市民擔心供不應求，更是推動價格急升的重要基本因素。我們留意到樓市成交和價格升勢在去年第四季略為放緩之後，在去年年尾時又再重拾升勢，一月成交量已重上10,000宗以上水平；而整體樓價在今年一、二月亦進一步攀升，當中又以豪宅升幅最為顯著。

樓市過去一年的升勢一定程度上是由於低息環境刺激了房地產的投資需求。而過去兩年住宅供應偏緊，令市場擔心供應短缺，相信也是推高樓價的重要因素。故此，即使目前房地產市場整體上尚算穩健，但在全球資金充裕，低息環境可能仍會維持一段時間的情形下，房地產市場泡沫風險是不容忽視的。所以，正如財政司司長說，我們必須未雨綢繆，防範未然，一方面盡量減低樓市泡沫風險，另一方面也要顧及外圍仍有變數，所以我們需審慎行事。

在樓宇供應方面，我絕對同意，正如今日有些報章報道，市民是需要準確的數字，因此運輸及房屋局是按季發布「私人住宅一手市場供應統計數字」，此報告是按季發布的，大家可於運輸及房屋局的網頁看到，最新的一份是截至2009年12月31日的情況。按這份報告，私人住宅落成量在2009年的確是偏低，全年只有7,200個單位。但正如財政司司長在預算案演辭指出，今年（2010年）的落成量會回升至14,300個單位，而計及今年的落成量，估計在未來三至四年預計總共約有53,000個私人住宅單位供應。這53,000個一手市場的私人住宅單位來自三個方面：

＊　8,000個已落成但未售出的所謂「貨尾」單位；
＊　40,000個建築中但未售出的單位（即已扣除預售「樓花」的單位）；和
＊　5,000個已批出土地但仍未動工（即所謂「熟地」）的單位。
我想重申上述數字都可以在運輸及房屋局的季度報告找得到。

但由於時間差距而未被納入上述報告的，而預計未來數年的新樓供應仍有11,000個單位，這些單位可加到剛才提到的53,000個單位上。這個就是財政司司長在預算案演辭（第25段）指出「在過去數月，地產商勾地及完成契約修訂及換地申請較前積極，港鐵及市建局亦應政府的要求，加快推出住宅土地」，這11,000個單位便反映了最新情況。這些新增總數達11,000個一手市場單位的供應來自本周一賣出的將軍澳住宅用地、數個達成補地價協議的土地契約修訂和換地項目，及港鐵和市建局的招標項目。

考慮到這批預計在未來幾年陸續落成的一手市場單位可能仍較低於過去十年的平均落成量，過去十年的平均落成量每年約有19,100單位，而住宅單位空置率從2003年的6.8%持續下降至2009年的4.3%，我們認為政府在提供土地作住宅發展方面須採取適當的措施。

其中一個優化土地供應的措施就是有限度地由政府主動推出土地拍賣或招標，以增加土地供應。在大家手上的2010-11年度「勾地表」，我們已清楚列出六幅市區住宅用地，倘若這些土地未獲勾出作公開出售，我們會因應情況，由我們主動在未來兩年推出這些土地作公開拍賣或招標，例如每隔五、六個月進行一次拍賣或招標，每次發售一幅或兩幅土地。

這六幅用地分別位於山頂聶歌信山道、何文田佛光街與忠孝街交界、九龍塘延文禮士道、西半山波老道、北角油街前政府物料倉庫用地和司徒拔道前嶺南書院地盤。前五幅即時已可供試勾，而新加入勾地表的前嶺南書院地盤的賣地條款亦會在2010-11年度內準備好。這些優質的市區用地，相信是不會無人問津的，只是發展商可能基於不同的考慮因素而未有把土地勾出。由政府按情況主動售賣這些土地，應更能配合穩定提供土地的政策目標。

值得一提的是以「勾地表」和政府主動賣地並行提供土地並非新生事物。在1999至2002年期間，我們也是採取這個並行做法。

反之，另外一個優化措施是一個新嘗試，我翻查記錄，亦找不到以前曾實行此措施，便是回應普羅大眾對初次置業的期望和對較小型住宅的訴求。這新嘗試是將位於元朗的一幅土地限制作興建中小型住宅單位。

我們留意到最近兩年在新落成私人住宅單位方面，實用樓面面積在70平方米以下單位佔整個落成量總數的百分率，與過去幾年即2004年至2007年的數字作比較，有下降的趨勢。而新樓供應量的減少在40平方米以下單位則更為顯著。根據我們現在掌握的數據，這些無論40以下或70以下的中小型新樓單位的新樓供應在未來幾年亦會稍低於前幾年的平均數字 。

有見及此，我們另一項優化土地供應的措施，就是推行試驗計劃，我在此再強調這是一個試驗計劃，不是一次過做完便算，如果試驗成功，我們是可以繼續源用這個優化土地的措施。以元朗一幅大型的住宅用地，嘗試透過賣地條款限制，增加中小型單位的供應。這幅前元朗邨用地除其中四分之一用作公屋發展外，其餘四分之三是作私人房屋發展。用地鄰近西鐵朗屏站，交通相當方便，我們覺得很適合作發展中小型單位。我們會透過在賣地條款中指定要興建的單位的最低數目及單位的最細和最大的實用樓面面積，並以招標方式推出市場。所以這塊地大家看不到在勾地表上，因為我們會主動招標來賣地。我們稍後會進一步作內部分析，才決定究竟應規定的單位面積多大。此外，政府亦會與港鐵公司及市建局磋商，分別就在港鐵的西鐵物業項目及市區重建項目，增加中小型單位的供應。以市建局為例，昨天我與張震遠主席公布了的馬頭圍道重建項目亦會以供應500平方呎以下的小型單位為主。

土地供應是穩定樓市的重要一環，所以最後我想談一談整體住宅樓宇的土地供應和我們相關的工作。

鐵路沿線和舊區重建都是新樓供應的重要來源，發展局會繼續分別與港鐵和市建局保持密切聯繫，按情況將準備就緒的土地推出市場招標。

此外，地政總署在過去幾年推出不同的措施，以加快處理契約修訂、換地的申請及補地價的磋商，事實證明他們在這方面的努力有助增加住宅單位的供應。

在潛在供應量方面，根據規劃署已經確實的規劃項目，預計可提供私人住宅發展土地，可供應約90,000個單位，當中包括市建局及港鐵的發展項目，及一些政府正進行基建工程開拓的土地，我給大家幾個例子：例如將軍澳市中心南面正進行的基建工程，可提供土地興建約6,000多個單位；在屯門東可提供的土地可興建約4,000個單位；在啟德，大家都知道啟德已進入建築期，是可以提供土地興建近16,000個住宅單位等。

除了透過進行基建工程以提供的土地外，我們亦積極進行用地的規劃研究，其中包括安達臣道及藍地這石礦場的規劃研究，這些石礦場在採完礦石後，其實是一個可用的土地，這兩個石礦場的採礦合約大概都是到2015、2016年便會完結，所以這個是一個好好的時侯，規劃署會啟動有關的規劃研究去擬備一些詳細的土地用途，讓我們採礦合約完結之後，便可以把這些地作房屋發展。此外，我們會繼續檢討不同地區的土地用途，例如一些現存的工業用地，包括位於堅尼地城、荃灣及沙田等區內的政府或私人擁有的工業用地，我們都會檢討能否轉為住宅用途，來應付社會需求。

更長遠而言，大家都知道我們已經開展了規劃研究，關於新發展區，特別是新界東北新發展區（包括古洞北、粉嶺北及坪輋／打鼓嶺），另外一個稍後會啟動的研究便是新界西北洪水橋新發展區，以及現正諮詢，關於邊境禁區開發作一個低密度的鄉郊地區發展，這些都是中長期提供香港的住宅用地。

完

２０１０年２月２５日（星期四）
香港時間２１時１９分

 

 

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