多謝代主席女士。
我非常多謝各位發言的議員，就這富爭議性的議題說了大家的看法。我剛才在很長的發言中已就着六位提出修訂的議員的內容作出回應，所以我現在重點回應其他議員提出的看法。
既然謝議員是最後一位發言，我便由他的發言開始說。首先謝議員非常勤力，看過我們在審議階段的討論及現在的法例。我不知道這件事是否開了一個"Pandora's Box"，若是如此，我們會以一個很務實的態度應付，如果由於此討論，而令一些我們一直很尊重很信服的機構或專業人士受到一些負面影響或批評，這是我最不願見到的。例如對於當年很認真審議這條草案，而將其訂立的每一位立法會議員或臨時立法會議員；例如很努力在十多年來為我們在這條例上把關的土地審裁處的審裁官，及協助審裁官的專業測量師；又例如曾多番在二○○六、二○○八、二○○九年，以至最近為立法會審議此事的香港測量師學會的各位測量師成員，有一位測量師成員潘博士，曾去信立法會，說在他出席討論時，竟有些人批評測量師有太多既得利益，有生意做，所以立場不公正。這些是我不樂意見到的，反而謝議員說的"Pandora's Box"，若是打開了，也沒辦法了，要認真務實地處理。
這條例實施了十多年，其實透過條例當時的目的、精神及保障，以至剛才說土審處的把關，我們真的至今日為止，看不到多位議員說的所謂很嚴重的錯失，但在調解方面能否按着最新的看法，尤其是業主與業主之間，關於土地樓房的爭議，可以用一個不是如此抗爭性的形式去做，我們是很樂意跟進的。
其中有一個，謝議員提出的，在最重要的一條，是第4條(2)，即是究竟審裁處在聆訊後，需基於信納些甚麼原因才可以批准申請，第一，是地段上現有發展的年期及維修狀況，第二，是多數份數擁有人（即作為申請者）已採取合理的步驟以獲取此地段內所有不分割的份數，而此步驟亦包括以公平及合理的條件，商議購買該名少數份數擁有人所擁有的不分割份數。謝議員是正確的，在第4(2)a(ii)條中說，如有訂定一些規例（regulation），當然土審處亦會考慮。很多參加立法的議員亦知道，很多時主體法案亦賦予有關當局有制定規例的權力，但是否行使此權力，往往要看實際的情況。既然土審處在這過去的十多年在把關的工作，在演繹何為公平、合理，及採取合理步驟方面，是做得好的，我們實在沒有啟動過12條訂立規例的工作，我可以在此證實。
或許容許我首先回應數位議員再次反覆提到此工作似在強搶，或影響私有產權。我明白在今日提到任何與地產發展有關的工作，又基於社會上對於香港地產界的公眾形象，我或特區政府的工作是有點逆水行舟，我們需用很大的努力去向大家證明，我們是為了廣大市民的利益，亦為了我們需要維護的小業主的權益而進行的。所以容許我再次重申，這次討論這公告的核心問題，不是政府利誘發展商重建，我聽到有位議員說，我們這條例是利誘發展商進行重建，亦不是將利益轉移予發展商，更不是漠視私有產權。但我必須要指出在我剛才很長的發言中，這所謂私有產權並非絕對個人擁有的私有產權，這(土地業權)涉及一個不分割份數，是大家業主共同擁有的產權，從而他們需要共同處理，然後達致一個最理想的共同利益。所以我們訂定的法律，是以一個法律的框架幫助這些擁有共同(土地)產權的人士，希望達致一個共同的利益，共同解決他們的問題。所以就着甘乃威議員、湯家驊議員或馮檢基議員提到，我覺得相對來說馮議員是比較率直，我亦比較可以接受，因他是很原則性的。其實我在開初發言舉了一個珍貴手錶的例子，如我沒記錯是來自馮議員。馮議員對這類條例，我亦不幻想他會支持，因他是很原則性的，總之有些東西是我們擁有的你不可奪去，不管甚麼大多數份數或少數份數，他對於人的生活質素的追求或價值觀是很原則性，這是我尊重的。反而湯家驊議員說為何在這事上要少數服從多數，很多時我們要保護少數，似乎跟我剛才說這件事的核心問題有點誤會，我們其實亦尊重所有個別的小業主，不過在某一件事上(土地重新發展)，他們的共同看法是傾向有大多數小業主的看法，有少部份小業主有另一看法。
數位議員亦提到關於基本法的問題，很多謝謝議員，其實當初審議這法案時有提及跟人權法的關係，當時政府當局亦有解說過，以至基本法第６條或第１０５條。在土審處處理的其中一個個案，其實是指金國大廈的個案，亦有就此事裁決。裁決在判詞上很詳細，因為今日時間有限，但基本上是說無論是基本法第６條或是第１０５條，很重要就是兩個字「依法」，既然有《土地（為重新發展而強制售賣）》法例訂明保障的方法，所以是依法進行。同樣地，如果是由政府當局去褫奪私有產權，我們都是依法，我們亦是依我們的《土地收回條例》為公眾利益而去做。
有些人問究竟我們還有沒有其他意圖去降低門檻？我們的底線是甚麼呢？八成之後是否七成、六成、五成？我可以跟大家說，恐怕也找不到那個負責的官員有膽識去衝擊這條例。我必須指出其實當日一九九八年審議時，有另一個百分比，是百分之七十五。因為考慮到香港有很多舊樓，我們小時候住的樓，一個地鋪上面有三層，所以是有四個不分割的業權，當時說百分之七十五比較理想。但經過了一番討論後，在這些那麼敏感的課題，百分之七十五可能比較偏低。雖然剛才大家亦舉例，我們跟數個亞洲城巿比較，我們仍然是高的，即使降至百分之八十，還要是適用於五十年樓齡，我們是偏高的。不過，我深信真的要有很大的勇氣、很大的理據才能再去移動這門檻至百分之八十以下。
梁議員要求我重申或解說一下土審處在把關方面的工作。我剛才也說若有任何朋友看過土地審裁處就個案的判詞，也深深感受到他們的認真和嚴謹。所以李慧琼議員及其他議員看過的也明白，很多時土審處是很獨立地去看，亦不是一定會信服由申請人提交的報告便算，他一定會用自己在土審處專業測量師的意見，甚至實地考察。我們亦有些個案看到土地審裁處不完全接受申請人提交的資料。在兩個重要把關的條件裏，在樓齡和維修狀況上，自從那次我在動議辯論裏說過，我是很樂意當我們有機會重新看這個主題法案時，有些議員擔心，如劉健儀議員擔心「樓齡或維修狀況」會否不夠穩陣，雖然劉議員剛才亦指出，其實土審處過去這麼多個案都是以樓宇狀況來做。我又看到原來土審處有一個案演繹過這個「或」有甚麼好處。「樓齡或維修狀況」的好處就是他可以考慮任何一個因素，又可以兩個一起考慮，但他傾向覺得較重要的是樓宇狀況。他舉了一個例子，如果有幢樓宇，樓齡不高，但很不幸發生大火災，樓宇真的很破損，令他覺得沒辦法維修，那他便可在這情況下單單站在一隻腳，就是維修狀況，可以同意批准這個個案。主席，你亦可留意到，因為我那封信亦有給主席先生，今次的說法不是簡單將「或」變「和」，而是我們會考慮將維修狀況成為前設條件（pre-requisite），讓土審處能更加讓大家安心，知道維修狀況才是最重要。因為樓齡真的不是完全可決定樓宇是要重建的，若是保養得宜，其實壽命可以延長，還有在舊樓裏亦有一批我們很愛護的文物建築，這些我們差不多不會考慮經濟壽命，有時會不惜工本也要去保護和保育這些建築物，例如我們稍後會提交予發展事務委員會，跟着是財務委員會，申請二億元去修復和保育美荷樓，即香港第一個公共屋邨大樓，有些人說清拆重建可能會比二億元更少，但為了做文物保育的工作，這個經濟投入是需要的。
關於要符合的第二個條件，就是公平和合理。這個公平和合理是有兩方面，第一是步驟要合理，多數份數擁有人是採取了合理的步驟去獲取地段上不分割的少數份數人的份數。而這個條例內亦有一個括弧，就是這一種合理性包括以公平和合理的條件去商議購買該名少數份數人擁有的不分割份數。所以這亦給予我們契機，我剛才已在首次發言介紹我們跟進工作中的調解機制，如何可以考慮梁家騮議員提出的多些可能性，除現金之外，可以考慮其他的可能性，在調解機制上運作。當然經過調解機制後如仍不能調解，到了土審處，土審處亦要知道在調解時雙方是否真心誠意參與調解，若果不是，當然會影響他對這事件的看法。即是我們現時的看法就是在調解的過程裏，調解員可以透過溝通、探索各方所需和所能付出，例如除了單位價值外，還有沒有其他可行的考慮，例如「樓換樓、鋪換鋪」，或者其他的補助，例如協助業主在同區租或買同類型的商用或住宅單位來符合業主的要求。在調解員協助下，各方可提出各項顧及各方需要的方案，這些方案可以是超出法庭在條例下賦予法庭的能力，因而只可透過各方協議所產生。希望這點可回應梁議員，因為梁議員是很務實的，他說他不一定要硬性每個個案也要「樓換樓」，也要看看可能性。
說到可能性，必須要談談在土審處批出了強制售賣後，如何處理公開拍賣的底價，或如何處理整個估價的問題。在這事裏，我深深感受到會計師和建築師比較理解香港地產發展的經濟學，有一個所謂增值的概念。在估價裏，其實每次向土審處提出申請，多數份數擁有人作為申請人要提交一個很近期的，即過去三個月的情況做一個現有用途價值（existing user value）。這個現有用途價值是很重要的，第一是讓他決定合理性，第二是將來分錢時用這個現有價值的基準去分。但到真的批出底價時，還有一個重建價值。這個大家不要忘記，巿建局賠償時亦沒有的。巿建局賠七年樓齡，所以石禮謙議員長期做土地發展公司便明白，其實可能在這條例下取得的補償會比巿建局多，怎樣取得多或少就視乎土地經濟學，究竟在這地段上還有多少發展潛力，有多少增值潛力。這個發展潛力和增值潛力都不外乎來自這地的地積比率，在分區計劃大綱圖預備讓它建多少，以及它的位置。有些議員亦知道其實在香港的地產，位置是很重要的，人們都說「location、location、location」。所以有那麼多個案在香港島發生，大家也很容易理解，尤其是若一併看地契就更加明白這現象，因為香港島很多地契是沒限制的（unrestricted lease），所以可能不存在需要補地價的問題。
我本來對同事說我今天盡量不提個案，因為一說到個案，一方面可能會令到某些人不太舒服，另方面會令人覺得我是想以個案來加強我的說服力；但因為有幾位議員都問到一些個案，我也不能不回應一下。
第一，在重建項目中有兩個最成功的個案時常被人提及，一個是寶翠園，一個是大坑的麗星樓，即是今天快將開盤出售的上林。兩個個案能做得成功，並不是因為何秀蘭議員說的集體談判機制。這個案可能有集體傾過，但它成功的最大原因，是我剛才說的發展潛力，即是土地經濟學。寶翠園當時現樓的地積比率少於一倍。根據當時的發展藍圖，可以容許的地積比率是八倍，所以不但可以樓換樓，樓換兩間樓都是可以「計得掂」的發展項目。至於麗星樓的地積比率的增加其實沒有這麼大，只是由二點七倍增加至四點九九九倍。大家知道麗星樓位處於大坑、海景，靠側一點看可以叫它作渣甸山的地域，所以是這一種的發展潛力令多數份數擁有人或後期的發展商能夠提出這樣優厚的條件。事實上當時麗星樓的拍賣價是十七億一千萬，相對於當時麗星樓的舊樓只是三億九千萬，所以是這種比例令它可以有這樣優厚的賠償或業主參與的計劃。這個並非天跌下來的，所以我們不能硬性寫進條例中或寫在門檻內，或寫進土審處批出來的條件下，因為有些情形根本做不到。如果寫進去有甚麼後果呢，就是沒有事情會發生，因為發展商根本看不到他如何可以符合這麼多條件後，再入場去做這個發展項目。我們要問最終受損的是甚麼人？就是仍然住在這些舊樓的小業主。
至於有幾位議員都挑戰我們北角呎價三千多元，有沒有弄錯？這個新個案發生於今年初肯定有問題。其實我們的同事已反覆查過資料，亦曾經回答過這個問題。就繼園上里的個案，重建前的面積，即現在用途的面積大概是十萬平方呎，拍賣的成交價考慮了重建發展價是七億九百萬，即使一個很簡單平均，即是不考慮商鋪或住宅樓層，平均呎價是七千元。但實際當日小業主於土審處獲得多少？他獲得一萬元。這一萬元是這樣的，這個小業主當時不肯賣給多數份數持有人，他持有的是一個樓上的單位，面積是五百五十一平方呎，有關地段的強制拍賣成交價我剛才說過是七億九百萬，而這個五百五十一平方呎的有關單位的現有用途值約佔整座大廈的現有用途值的０．７９１％，即不足百分之一。單位業主最後獲得的拍賣收益是五百五十六萬，每平方呎呎價是超過一萬元，這個便是議員要求要知道的資料。
除了處理調解機制的工作，在我給予議員的信內，提到有另一點會接着做，我覺得最終於這件事上我們要做得好以提高業主對於自身權益的認知。正如涂議員所說，業主要齊心。我記得他於電台說過，不用驚，只要有兩成多的業主大家齊心，便可以做得好一點，可以增加他們的議價能力。事實上，近日所見，除了由一個公司或發展商做的併合式收購，已出現了一種聯合售賣，即是於這地段上的業主自己聯合達至八成多，他們自己做拍賣。當然可能要找專業公司，例如已經廣泛報導的九龍啟德區或叫作啟德大廈，有一個聯合拍賣，價錢不好，八成多的業主表示不售賣了，要看看情況怎樣。我們會跟進這方面的工作，聯同香港房屋協會、香港測量師學會，在提高業主的認知方面幫助他們。在這個過程中，如果要做其他的工作，例如教他們甚麼事情業主可以自己參與，或找一個專業人士入場幫手，或希望我們在測量師學會或房協方面再扮演較積極的角色，甚至正如梁君彥議員所說應該加大宣傳，每次有拍賣，拍賣行或測量師應該加大宣傳，令競爭更加高。這方面我們很樂意做。實際上我做了幾年社署署長，教了我一個字，張國柱議員可能也有份教我的，叫作充權（empowerment），現在是時候為香港的小業主充權。希望於這個法律框架下，我們的小業主能獲得最好的方案，除了改善他們的生活環境，也可以於其他方面為他們的資產增值。
接着有幾個比較零碎的問題，我覺得都需要回應，因為大體上今次的討論就工廈的方面沒有多深入的討論，亦都因為很多人支持，所以即使有些人認為要廢除，都不是廢除整個公告，而是不廢除工廈。活化工廈是行政長官的施政報告提出的一環。我已反覆說過重建並不是活化工廈最重要的一環，活化工廈最重要的是整幢改裝。因為我們的工廈樓齡不高，建築狀況相當好，所以我們提供的誘因，在重建方面的誘因沒有改裝方面的誘因這樣高。我最近收到的反應很多都是蠢蠢欲動做整幢工廈的改裝。但畢竟有些地方為了規劃的得益，重建亦是一個好方法，讓我們可以改善該區的環境。在重建的過程中，甚至在改裝的過程中，無可否認可能有一些現租客會受到影響，但如果我們相信市場供求的情況，這個問題應該是很短暫的，或很快會消失，因為實在有很多可以改裝的工廈，亦都有很多繼續不改裝的工廈。所以租客如果受到工業用途的改變需要搬遷，它可以搬到其他工廈；如果是創意文化藝術的用途被搬遷，它可以進入其他已改裝了的工廈。
我每個月都有留意差餉物業估價署給我關於工廈的租金和售價，並沒有見到剛才有議員說有六成的升幅，沒有這件事，升幅是非常輕微。但我已公開說過，既然活化工廈是發展局推動的政策，我們很有誠意，希望為文化藝術界做額外的工作，例如呼籲一些將會改裝整幢工廈的業主可否以優惠價幫助文化創意藝術。我亦主動聯同香港藝術發展局，帶它看一間改裝了的工廈，讓它考慮可否做中介人的角色，幫助我們香港的文化藝術及創意工作者，能夠好好地利用活化工廈，正如很多議員提出，活化工廈其中一個目的，都是幫助香港的六個優勢產業，包括文化藝術的創意產業。
另外，甘議員特別提出究竟永利街的保育與這條例是否矛盾，其實我剛才已解釋過是並無矛盾的，舊樓有很多款，有些舊樓因日久失修，且並沒有歷史及文化價值，我們只有用重建，但如值得保育的項目，我們現時更重視保育工作，所以基本上無大矛盾。
最後我想講講，可能有些報章報道，剛才亦有議員轉述，在芸芸修訂中，我似乎覺得延遲一年無問題，其實我在剛才的發言中已表示，我不願意接受這修訂，因為議而不決下是決而不行。今日如通過了，我覺得應該是時候實行，因這討論由二○○六年開始，我亦轉述了小業主在過去兩年，不是最近，而是過去兩年不斷寫信指聽說政府會做，而我們的情況是如此這般，是否可早點落實以改善我們的生活環境。另外，我剛才提到的工作，無論是籌備調解機制，這將要配合整體黃仁龍司長正在做的調解工作報告書，以至我和房屋協會、香港測量師學會幫助業主增加認知工作，其實與公告生效沒有相違背。反之，若有一個框架指某些舊樓在八成以上便可申請，往往有助於調解的成效，以及讓業主知道想經我們幫他們增權，即所謂業主參與，八成已令他們有能力供業主參與。
最後，好像都是甘議員問，究竟我現在的心在想甚麼？除了想食飯外，真是有一些東西想同大家講。我做這項工作或做其他工作，基本理念都是三個。第一，行政長官於這一屆政府成立發展局，以前沒有發展局的。成立發展局其中一個目的，是落實體現他的進步發展觀。我都不斷在演繹這個進步發展觀是甚麼意思，即是在保育及發展取得平衡，既兼顧到我們香港經濟的增長，亦都要兼顧市民對於優質生活的訴求、市民對於歷史的牽掛、市民對於其他很多非物質的文化體會，所以這是第一個基本理念，在我的日常工作體現行政長官的進步發展觀。第二，是一個關愛的社會，所以議員其實應該感受到我經常喜歡提到當我作為社署署長的幾年，我有這些看法，因為這項工作令我深深感受到做任何的工作都是以關懷為出發點，是最能對得住自己，所謂問心無愧。第三，實在香港我想七百萬的市民都希望我們做實事，所以建立一個和諧社會，給一個好環境我們做實事，亦是我的基本理念。多謝主席。
完
２０１０年３月１７日（星期三）
香港時間２３時５０分