以下為發展局局長林鄭月娥今日（一月二十七日）在「調解先導計劃」及「支援長者業主外展服務計劃」新聞發布會上的開場發言：
首先，我很多謝各位嘉賓出席今日的儀式，我特別多謝陳炳煥先生及羅致光博士，兩間機構在我們的工作中給予我們支援。今日在座亦有很多非常專業的調解員，我們深信他們一定能為我們給業主的支援提供最優秀、最專業的調解服務。
今日我們特別選擇在這地方舉行儀式及向傳媒交代，是因為大家位處的豐盛居本身便是舊區重建項目。大家都知道深水埗區是舊樓林立的地區，這是由市區重建局進行的重建項目，但畢竟香港如果單靠市區重建局進行舊區重建，或許不可以處理我們未來愈來愈嚴重的舊樓老化問題。
我先向大家介紹香港整體的舊樓狀況。過去年多，香港社會對樓宇安全問題有很多討論，我們亦不容置疑香港的樓宇正急速老化，估計超過三十年樓齡的舊樓有17,000幢，超過五十年樓齡的樓宇亦有4,000多幢。去年大約這個時候，馬頭圍道45J不幸的塌樓事件後，我們亦就這4,000多幢超過五十年樓齡的樓宇進行了一次全面調查，發覺有四分之一的樓宇需要採取即時維修行動，預計於未來每年增加超過500幢樓齡達五十年以上的舊樓，所以老化速度會由現時開始更快。
另一個關於香港樓宇的調查由市區重建局進行，他們未完全完成調查在市建局轄下範圍的三十年樓齡以上的樓宇，但基本上調查結果亦和剛才講的屋宇署4,000幢舊樓的結果吻合，大約有百分之三十的樓宇有不同程度的破損及失修。目前，我們的樓宇還有其他問題，例如有很多違例建築物，雖然過去十年我們已進行了很多清拆僭建物的工作，但估計仍然有四十萬個違例僭建物，另外亦有很大數量大部分是違例的廣告招牌需要處理。與此同時，香港大眾對樓宇安全的意識仍然薄弱，欠缺樓宇管理的情況很普遍，亦有很多舊樓沒有業主立案法團，同時沒有樓宇管理。面對這個問題，我們的對策是雙管齊下，當然一方面能靠維修改善舊樓的狀況我們一定會做，所以第一個策略是保障樓宇安全，在這方面我最近亦於立法會說過我們會於四方面工作，包括立法、執法、支援小業主及宣傳公眾教育。因為今日不是主要談這方面，我不詳細交代。
第二方面，有些樓宇實在沒有辦法靠維修來改善，或者這些樓宇本身亦有其他社會問題，業主沒有能力或有其他問題，所以必須靠拆卸重建才能改善問題。在拆卸重建方面，我剛才已經說過，市區重建局作為法定機構是責無旁貸，但單靠市建局是沒有辦法處理大量的舊樓問題，所以由私人推動或由業主自發的舊樓重建亦同樣重要。有鑑於此，大概十多年前立法會已經通過《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，希望能為業主及私人機構提供法定機制，如何集齊所有業權的權益而重新發展，因為香港大部分樓宇都是多層、分散業權的樓宇。剛才的短片亦介紹了不可分割地段的概念，所以如果要拆卸重建，必須要得到所有地段上每位業主的同意，但現實中要取得百分百同意是非常困難，即使市區重建局進行的重建，我相信我們亦未必做過取得百分百同意的項目，往往需要政府再介入，以收回土地條例來進行，所以這個條例的精神是希望方便業主及私人機構參與市區重建或市區更新的工作。
簡單來說，原本條例內是任何人士若擁有地段的九成業權，便可向土地審裁處申請強制售賣令來重新發展。正如我們剛才短片所說，這個所謂擁有的九成業權，並非一定一個大業主或者一個大地產商擁有九成，亦可由很多小業主組成去符合這法例下大多數份數擁有人，這個百分之九十的業權。土地審裁處也不會隨意發出售賣令，法例規定土審處必須要信納以下兩個條件，才會發出強制售賣令。
第一是大多數份數擁有人作為申請人，要令土審處信納這地段上的樓宇是因為它的樓齡或者是維修狀況理應要重建。第二是地段上的多數份數擁有人已經採取了合理步驟來收購少數份數擁有人的業權。在兩個條件均能滿足下，土審處才會發出售賣令。
去年四月一日，我們在立法會通過了這公告，公告的目的就是將原法例中指定的九成申請門檻，就三類地段降低至八成。但其他所有在原法例中的程序、保障措施是完全不變。這三個地段剛才短片已介紹了，我不再重複。
或者我們看看過去在這條例下究竟有多少這些申請。由條例落實執行，到二○一一年一月十五日，即最新的數字，土地審裁處共收到八十六宗強制售賣土地的申請，有二十六宗獲發強制售賣令，有一宗被拒絕，有三十七宗暫緩或由申請人撤銷申請，目前仍然有二十二宗在處理中。
這些個案只有四宗是按公告下降低門檻八成而提出，其他均是沿用在主體法例中九成的門檻。所以自從在公告通過後的二○一○年，個案是上升的。但仍然很多都是因為集齊了九成來提出。這亦是我們預料之內。因為整個公告都希望能夠加快由私人帶動的重建項目，從而處理香港的樓宇老化的問題。
截至最新的個案，一月二十七日，在獲發強制售賣令的個案中，二十三宗已經成功拍賣。大家常會在報紙看到有廣告，因為土審處規定每次有強制售賣令要公開拍賣，便必須登廣告通知人們有公開拍賣要進行。
在成功拍賣個案地段的成交價，平均是地段上樓宇現有用途價值的2.66倍。當然這是平均數，在這些拍賣裏有些倍數會多點，有些會少點。但是由於土審處已經定了拍賣底價，而拍賣底價已反映地段重新發展的價值，所以短片亦說一般來說應該會比小業主將他當時擁有的舊樓單位推出市場而得到的回報較高。
我們現在最重要是加強我們對小業主的支援。自從條例的公告通過後，我們已經有工作進行中。今日是一個好機會將全部工作向大家交代一次，亦透過我們今日兩個計劃的簽約將新服務推行。
在去年四月一日開始，我們非常高興得到香港房屋協會和專業的香港測量師學會的協助，在房協轄下的十個物業管理諮詢中心，提供有關條例的資訊服務。這個需要強調是一般的資訊服務，基本上是關於這條例是如何運作，而不是個別來徵詢意見，就個案徵詢的專業服務。
大家亦見到有些單張，剛才我們播放了短片來介紹這條例。稍後這短片亦會在適當的場合，譬如房協的物業管理諮詢中心、其他有關舊區的公眾教育宣傳工作的場合、一些安老中心或老人中心播放。今日我亦很高興，有一些我以前合作的福利機構伙伴在座，因為他們亦有很多機會接觸長者業主。
支援工作我們要主動，因為除了提供資訊給業主外，更希望做到主動，所以第二類的支援是主動協助一些舊樓單位可能被人收購或被人申請強制售賣的長者業主。在這方面，我們很高興委託了長者安居服務協會，因為協會一向有非常龐大的網絡接觸住在舊樓的業主，透過本身的服務，稍後羅博士可介紹，其實有相當好的協同效應。長者業主外展服務是一個先導計劃，主要是因為想測試它的成效，如有需要也可以作出調較。
在這計劃下，服務員會向長者業主講解物業收購的一般做法，根據條例進行強制售賣的程序，以及為長者提供個案服務。分別就在此，我剛才說過，房協提供的是一般資訊服務，但長者安居服務協會提供的是個案服務，近乎是casework的服務。服務的範圍很全面，我簡單說說，稍後由羅博士補充，包括針對長者的個案免費查契、按業主的意願陪同去面見有關人士、或將個案再轉介給專業人士徵求意見。總的來說，目的是確保這些長者業主能獲得確切的信息和意見。
第三方面是協助小業主在強制售賣土地的法律程序開展前，進行自願性的調解。剛才說的是我們主動找樓宇被收購的業主，這更進一步，當該物業已經有大多數份數的擁有人向土審處提出申請，在未去到法律程序前，因為排期亦需要一段時間，我們鼓勵以調解去讓雙方可能達成協議。在調解服務方面，我很高興得到律政司的協助，今日亦有律政司的同事在場，以及八個主要提供調解服務機構組成的聯合調解專業辦事處有限公司，設立處理強制售賣土地個案的調解先導計劃。它亦是一個先導計劃，因為要試驗成效再決定下一步。陳炳煥先生稍後會為大家介紹這計劃，但在這計劃我們特別會幫助長者業主，除了長者業主可以參與調解，在計劃下如果該長者業主符合目前發展局斥資由房協代管理的「長者維修自住物業津貼計劃」的條件，即是並不是持有很多資產，符合津貼計劃的條件，我們便會負責調解費用。所以長者業主不用自己掏銀包付調解員費用，該費用亦會由我們透過資助的先導計劃去代長者支付。
我們當初提出調解的建議時，有些議員說這是一廂情願的，因為是自願性，如何叫業主來調解呢？尤其是大多數份數擁有人無意進行調解時，我們現在也有非常好的安排。司法機構早前已就有關強制售賣的實務指示諮詢業界，我們的最新消息，司法機構或土地審裁處的庭長會在這數日內發出實務指示，往後把訴訟人，即申請人，有沒有參加調解程序加入作為根據條例進行的強制售賣土地個案審理和裁定訟費的其中一個考慮。換句話說，土審處會問有否進行過調解，可能會是考慮的因素。
至於其他的支援，我們亦不停探索怎樣可以令這條例的運作更暢順，以及符合協助舊樓業主的原意。地產代理監管局在去年八月已經發出收購舊樓單位的執業通告，提醒地產代理從業員在從事舊樓收購活動時，要遵守指引和操守的守則，他們亦會接受投訴，如果有業主發現有代理沒有跟從指引做，可以向地監局投訴。第二方面，最近我亦親自透過香港地產建設商會，呼籲商會會員如果透過地產代理進行舊樓收購，要提醒代理要遵從有關守則去進行收購。地產建設商會的反應是正面的，不過一如他們在其他事上，他們表示只能呼籲地產商會的會員這樣做。
最後，正如我在立法會上說，我們每一項工作，無論是否法例，也有不斷複檢的需要，所以我上述所說的行政支援措施經過一段時間落實後，發展局會總結經驗，然後再考慮是否需要檢討這條例。
完
２０１１年１月２７日（星期四）
香港時間２２時３３分