發展局局長談中區政府合署西座重建計劃（附圖）
以下是發展局局長林鄭月娥今日（十一月十五日）在出席二○一一年亞洲香港國際地產投資交易會開幕典禮後，就中區政府合署西座擬議重建計劃與傳媒的談話內容（中文部分）：
發展局局長：我今天向大家介紹提交立法會發展事務委員會的文件，有關中區政府合署西座重建的修訂計劃。首先我想作出澄清，今早我看到報章上有個別人士認為行政長官在最近二○一一至一二年度《施政報告》內就中區政府合署西座重建，希望有兩個香港金融規管機構進駐，包括港交所及證監會，是否我們自己決定而沒有尊重這兩個機構的董事局呢？事實上並不是。在《施政報告》公布後第二日，我公開在立法會說，我們早前已分別與兩個機構的主席接觸，兩個機構的主席只表示有興趣，但知道兩個機構均是獨立機構，有自己的規管架構，所以我們的說法是我們邀請證券及期貨事務監察委員會（證監會）和香港交易及結算所有限公司（港交所）這兩個機構成為西座重建後新辦公大樓的指定租戶，但我們會繼續和這兩個機構磋商。這兩個機構只表示初步的興趣，他們會分別諮詢自己的董事局或董事會的意見後，才會正式和政府磋商，所以最終決定日後是否成為這幢新大樓主要租戶，全由這兩個機構的董事局及董事會決定。我希望首先作這個澄清。政府提出這項建議，希望有兩個機構進駐西座，是因為希望重建後的新辦公大樓有金融的主題，以配合香港中環金融中心的地位。
我們去年公布政府合署西座重建計劃後，收到一些公眾意見。除了小部分人士基於他們對保育的訴求，不贊成我們拆卸西座重建，很多主流意見都同意在中區這片土地，以比較符合保育及發展並重的方案，可以拆卸西座重建。對於中座及東座大家都沒有異議作保育，我們亦找到很好的用途，就是將整個建築物交給律政司作為他們日後的辦公室。
在公眾諮詢中，就政府提出的西座重建，我們聽到有三大關注。第一，設計內的公眾休憩用地往後的擁有權及管理權有人表示關注，擔心會否把公眾休憩空間私有化。第二，大體上即使支持重建西座的機構及人士，都不太支持原計劃內的大型購物中心。當時設計的購物中心規模相當大，但我想解釋，並不是我們故意把購物中心放在大樓內，而是那幢大樓位處下亞厘畢道與皇后大道中之間，兩條路中間有空間興建一幢橫向的建築物，但由於它不像一般寫字樓有自然通風和取光，所以不太適合做寫字樓，只能夠做購物商場或餐飲業，當時我們建議全部五層在下亞厘畢道與皇后大道中之間的建築物用作購物中心，但社會上的意見也不太支持，我們也可以理解，因為中環已經有很多購物商場，以及如果現在作購物商場，市民都會覺得可能也只是做一些讓遊客使用、較為「名牌」的購物商場，與公眾可以使用有所不同。第三個關注是有了這個重建項目，對於周邊的交通會否帶來擠塞。
今次的修訂方案對這三個關注也能全面回應。首先修訂方案主要發展參數是不變的，這個地盤的面積仍然是五千七百二十平方米，所建樓宇的高度限制是主水平基準以上一百五十米，大約是三十二層高的建築物，位於現時西座的末端。這幢三十二層的建築物，有二十六層屬於寫字樓，是辦公大樓；有五層位於下亞厘畢道與皇后大道中之間的地方；另外有一層地庫。我們今日沒有帶圖來，大家稍後可在發展局的網頁或在稍後的簡介會上取得這些圖表。
修訂的內容主要有幾方面。第一是市民都歡迎有休憩空間，所以我們經修訂設計，將休憩用地再擴大，由原本的六千八百平方米，增加至七千六百平方米。而市民關心的管理和擁有權，我們現在修訂的方案是，發展商替我們設計和完成興建這個公眾用地之後會交回政府，即日後這七千六百平方米的休憩空間，就像普通由康樂及文化事務署管理，大家可以用的公園，所以解除了市民對於休憩空間會否被私有化的關注。
第二是辦公大樓面積是不變的，都是提供二萬八千五百平方米的樓面面積，但今次建議它日後主要的租客都希望以金融為主題，配合中區的核心金融區地位，我剛才也說過，我們邀請了證監會和港交所分別正式諮詢它們的董事局和董事會是否願意和樂意遷入新大樓。現時我們得到的資料，單單這兩個機構或許已佔用大樓不少於三分之二的樓面面積，即二萬八千五百平方米內，它們會佔用了三分之二的樓面面積。
另外，關於早前建議做購物中心，我們現在會大幅改變。第一，主要是減少樓面面積，由原本大約一萬三千五百平方米，下降至一萬一千八百平方米，而能夠做商業部分的，大幅下降至只有二千平方米，而餘下九千多平方米，接近十萬呎的地方會做甚麼？主要是兩個用途，一方面是配合在使用樓上辦公大樓的機構，或許有些設施可設於底層，如港交所的交易場地（Trading Hall），因為這些不是寫字樓，它不受天然採光、通風的限制，可以設置在那裏，或是一些讓公眾可入內參觀的資源中心、教育中心也可設於下層，所以基本上是機構或公眾用途。
另外，我們會預留三千八百平方米的樓面面積交回政府，即發展商建成後，這三千八百平方米的樓面面積會交回政府，政府會再分配給一般的非牟利機構進駐，我們將來會挑選一些有需要留在中環的機構，而它的功能與將來我們這區的功能配合，例如它亦是金融機構，無論是海外或本地，但不是商業機構，以及一些與法律有關的，因為在這地區將來亦有律政司總部。所以，我們預留了三千八百平方米，一般我們稱為「GIC」用途，即「政府、機構或社區」用途，往後當發展商交回政府後，我們會再分配給這些機構使用。這解決了對購物中心的關注。
第三個關注是交通擠塞的問題。由於沒有了購物中心，其實已解決了大部分的問題，我們亦在修訂方案減少了項目內上落客貨區的車位和泊車位，泊車位減少了很多，由原來的一百六十四個減至九十三個，而上落客貨區的車位由原來的三十二個減至十三個，經運輸署看過最新的修訂方案和他們估計的交通流量，對於區內及周邊的道路不會造成任何擠塞的關注。所以大致上修訂方案本身是可處理這三個關注。
最後我想提出兩點。由於我們很重視政府總部西座的重建項目，所以在賣地方面，我們有兩個特別安排，即將來如何出售土地給私人發展商，按照我們剛才說的用途，我們會有兩個特別要求。第一是我們會用「雙信封制」（Two-envelope system），所謂「雙信封制」即這不是簡單的現金招標（cash tender）。「雙信封制」一般的做法其實在香港賣地很少做，在工程的招標比較常用。我們會看設計，發展商要投標買這塊地要交設計，設計要計算分數，看完設計才看發展商樂意付出多少地價，兩者拼合才會批出這片土地。第二個比較特別是這土地賣出後是不可以賣散的，即買入的發展商若一定要轉讓給另一個發展商，要整幢轉讓，不能賣散，這個做法的好處是保證往後重建了的辦公大樓和「政府、機構或社區」用途的建築物能保持優質管理。
接的工作怎樣？我們會在本月二十二日把這修訂方案交予立法會發展事務委員會，其後我們會按照城規程序，就這片土地進行改變地帶用途（rezoning），由今天的GIC，即「政府、機構或社區」用地，改為綜合發展區，英文是CDA（Comprehensive Development Area）。這樣做的好處是任何CDA地，在私人發展商買了以後，都要再去城規會提交總綱發展圖（Master Layout Plan），所以大家可以見到，我們是很嚴格、很謹慎地規管這個發展項目。希望做出來的效果會是最好。
最後我想講，經過這兩年的努力，在保育中環這大前提下，我深信我們已經為中環政府合署西座找到一個最符合香港利益的重建方案。這方案平衡了發展和保育的要求，亦充分回應早前公眾討論的關注。我希望得到立法會和各界人士的支持。
記者：對發展商的吸引力會否減低？如吸引力低，會否最終沒有發展商投標？另外，有批評指是干預兩個金融機構的自主，及由中環搬到中環怎樣可以提升金融中心的地位？
發展局局長：我已經解釋了我們並無意干預證監會和港交所的內部管治。我們的說法，我再重申，我們只是初步與兩位主席接觸過，得到的反應都是有興趣。但兩位主席跟我們說，因為他們分別都有自己公司的管治和規管的機構，所以我們只是邀請了這兩個機構在行政長官《施政報告》公布以後，可以與他們的董事局或董事會磋商，得到他們的董事局或董事會分別的同意後，才與政府研究日後作為主要租戶的安排，所以並不存在我們干預。但大家明白，一年一度的《施政報告》是高度機密，所以很難在公布之前公開討論其中一些比較敏感的項目。
關於中環搬中環的問題，政府合署西座的重建，我們是配合中區仍然是全香港最重要的核心商業區和核心金融區，所以有需要透過重建西座來提供額外的甲級寫字樓。現時證監會和港交所使用中區的寫字樓，所以把他們遷往新的寫字樓，騰空一些甲級寫字樓，已經達到我們的目的。因為整體中環會透過這個項目增加優質的甲級寫字樓供應。至於兩個機構在中環再搬到中環會有甚麼特別好處？就是co-location，彰顯了金融中心的地位，在一幢大廈裏面不但有這兩個機構，我們也預留了三千八百平方米的GIC樓面面積，希望將來可以分配予一些跟彰顯香港金融中心地位有關的非牟利機構，把它們集合在一起，會有群組的效應，更能突顯中區金融中心地位。
今次的投標有很多限制，我們一般賣地很不同。當然我們要看市場的反應，但無可避免也可能會影響它的估價，出價會更謹慎，因為有很多限制。但我在這裏強調，該兩個機構如果願意進駐成為租戶，均要交市價租值，不會有補貼，我們說明一定要交市場租值（market rental）。但政府為平衡保育和發展，和回應社會對於這片土地的關注，我們願意如果收少一點地價，便收少一點地價。你問如果不是地價的問題，而是根本沒有興趣投標，這有少許假設性，我不希望會發生。事實上在行政長官公布後，我都與城中幾位特別做這些優質寫字樓的發展商談過，他們都沒有表示完全沒有興趣，因為對他們來說，他們一般的寫字樓都不是賣散，都是建成後作優質管理，然後找租客。其實和我們跟他們說有兩個指定租客的分別不大，因為這兩個租客都要交市值租金。
（請同時參閱談話內容的英文部分。）
完
２０１１年１１月１５日（星期二）
香港時間１８時０５分
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