前任发展局局长陈茂波先生随笔－2013年12月1日至2017年1月15日

上月底，本届政府上任第三年《施政汇报》中交代了我们过去三年在土地房屋方面的工作进展，并承诺继续致力增加短中长期的房屋土地供应。
 
或许有人会指，即使过去数年政府不断增加土地供应，但楼价仍然高企，甚至创新高，怀疑增加土地供应是否真的有助解决巿民的居住问题。就此，我必须指出，土地供应与房屋的关系，就如面粉之于面包，转化的过程是需要时间的。今天，我想和大家分享几点对私人住宅物业巿场的观察。
 
1. 楼价指数与楼价
现时大家普遍参考的一些楼价指数，包括差饷物业估价署的私人住宅物业指数，都只是反映二手巿场的楼价，并不反映一手巿场的楼价情况。据报导，过去二十个月一手楼盘开售时，发展商经常提供「优惠」、「回赠」及/或「二按贷款」，因此，巿民看一手楼楼价时不能只看价单，而二手楼的楼价与一手楼的价单亦不能简单相比。
 
2. 整体成交量
过去两年，即2013及2014年，本港住宅的整体成交量是1997年以来最低，分别只有约50,700宗及63,800宗，远低于两个楼巿高峰期1997年 (约172,700宗) 和2010年 (约135,800宗) 的水平。事实上，这亦比2011和2012年每年逾80,000宗低20%以上。这个情况除了反映在政府推出双辣招后，境外买家和投机活动极低外，还反映了甚么？面对未来住宅供应不断增加，巿民是否变得更为审慎？让我们再多看一些数字。

3. 一手楼成交量
自2011年开始，一手楼成交占「整体住宅成交量」的比例持续升高，在2014年有关比例上升至26%，是自2005年（15%）以来的最高；今年4月及5月，更达35%。除了比例上升之外，2014年一手楼成交宗数约 16,900宗，亦是自2008年以来的新高。在整体成交量在2013及2014年持续处于1997年以来最低水平这个背景下，一手楼占整体成交比例却节节上升，中间的讯息是甚么？是否与发展商自2013年底开始积极推售手上的一手楼单位有关？据报导，过去二十个月发展商为了促销单位，往往以各种名义提供一些「折扣」或「回赠」，幅度有时高达双位数。事实上，根据一些巿场数据，在2009年至2012年底，一手楼比二手楼在楼价上往往有15%甚至更高的溢价；但自2013年第三季开始，有关溢价已大幅收窄至10%以下，其中去年第二季和第四季个别更曾出现「负差距」，即一手楼的实际呎价比二手楼还要便宜。为甚么会有这个情况？跟发展商对后巿的看法有关吗？跟发展商的持货量有关吗？跟发展商之间的巿场竞争有关吗？跟未来房屋供应持续增加有关吗？事实上，今年6月发展商申请预售楼花的单位数字达3,100多个，更是过去四年来的新高。
 
4. 短中期内的一手楼供应
截至今年5月底，估计未来三至四年的潜在一手楼供应量将高达81,000个单位，较2012年6月底新一届政府上任时的65,000单位，高出约25%。此外，在5月底时，一批已完成补价或即将完成招标等程序的土地，亦将可额外提供约8,000个单位。值得一提的是，这个高潜在供应量，是扣除了期间已出售的一手楼单位数目。换句话说，即使在过去二十个月一手楼成交量大增的情况下，未来的供应量仍然不断增加，这是过去几年政府全方位觅地、积极卖地和增加土地供应的一些成果。当然，上述一手楼潜在供应量这数字会随着未来私人房屋土地供应量和一手楼销售的情况而有所变动。
 
5. 动工量和落成量
除了上述的潜在供应量外，私人住宅的动工量和落成量亦是房屋供应的重要参考数据。以动工量而言，过去三年（2012-14年）的平均每年动工量为约16,700个单位，较过去五年(2007-2011年)的每年平均10,600个单位，大幅增加约58%。
动工量上升，落成量亦自然相应增加。明年的落成量将会达到约20,000个单位，较过去十年的平均数高约七成。至于落成量对物业巿场的含义，亦是值得巿民留意的。在对房屋供应的影响上，落成单位和预售楼花单位是不同的：楼花可满足置业者的置业需求，但未能马上满足置业者的实际使用需要；至于落成的楼宇，无论买家是换楼自住还是把单位出租，都会即时令巿场上的实质单位供应增加，因为换楼人士原来住用的楼宇一般是会出售或出租的。根据过往经验，特别是一些大型住宅项目落成时，对区内楼宇的租售巿场均会带来一定影响。因此，在考虑住宅单位的供应时除了一手楼的数字外，不能忽视落成楼宇的数字。
 
6. 新增住宅土地与一手新楼吸纳量的比较
在2003至2009年间，政府曾经一度暂停主动卖地。在这段期间，每年新增住宅土地可供兴建的单位数目平均为一年10,400单位，均落后于该段期间的一手楼每年平均18,500单位的成交量，整体而言，这七年间的土地供应量与一手楼吸纳量之间的落差超过四成（约44%，缺口达56,700个单位）。这现象背后，一方面是消化了2003年之前供过于求的住宅供应，另一方面亦埋下了随后几年供不应求的种子，这也是为甚么现届政府说在增加土地供应的工作上，我们是在「追落后」，意思是要补回以往供求之间的缺口﹗自2010年开始，政府订立每年私人房屋土地供应的目标，情况才慢慢转变，由该年开始，每年新增住宅土地可供应的单位数目均多于该年的一手成交量，在2010-2014年间的新增私人住宅土地，合共可供兴建约87,600个单位，较这五年间的一手楼总吸纳量65,500单位多出逾34%（多22,000个单位）。由此可见，一手住宅的供求失衡问题正逐步纾缓；如果我们在土地供应方面的工作能坚持并陆续得到成果，供求失衡的情况便有望可以扭转。

7. 巿场的竞争性
过去三年我们推出了很多中小型用地，让规模较小的发展商较容易进场参加竞投，增加巿场竞争。过去三年售出的84幅住宅用地，按标书显示的母公司资料统计，只有15幅（即约18%）由坊间所谓四大发展商投得，其余的则由40多家不同的发展商/基金单独或合资投得。
 
至于铁路物业发展和巿建局的大型项目，亦同样存在竞争。过去十八个月，六个已招标的铁路物业发展项目及一个大型巿建局项目，分别由六间发展商单独或合资投得，其中两个发展商各自分别投得两个项目，其余三个项目则由四家不同发展商投得。
 
由此可见，私人住宅发展商的巿场竞争激烈。由于巿场分额分散、未来住宅单位供应数量不断增加，政府继续持续稳定供应土地，个别发展商难以主导一手楼巿场单位推售的步伐和定价。市场有更多竞争，市民可以有更多选择。
 
8. 不同面积楼宇的楼价升幅
过去一年多二手楼价的升幅，很大程度是由小型单位带动，这些单位的楼价金额较细，到银行和按揭证券公司取得融资的百分比又较高，较容易被心急「上车」的巿民吸纳，会否因此而导至个别单位呎价出现「破顶」，以至个别新界单位呎价比巿区同类单位还要高的现象，值得深思。事实上，「40平方米以下」及「40至70平方米」的单位在2014年的升幅分别为15.2%和14.1%，而同期「70至100平方米」和「100平方米以上」的单位，升幅分别只是7.7%和6.4%。
 
9. 中小型住宅的供应
虽然过去一年，中小型住宅单位的楼价升幅，远高于大型单位的楼价升幅。不过，在未来三至四年的81,000个潜在住宅单位供应中，将会以中小型单位为主，其中实用面积70平方米以下和70至99.9平方米的单位，分别占约69%和18%（合共70,600个单位，即约87%）。
 
结语
我从小在木屋区的分间单位和廉租屋长大，十分理解一般巿民在居住问题上的压力和焦虑。楼价的升跌受多种内外因素影响，难以预测；但要解决本港房屋问题，最根本的方法始终是要增加房屋土地供应，在供不应求的过渡期间，以港人自用为优先。我们正全力推展多项新发展区及新巿镇扩展计划，包括古洞北/粉岭北新发展区、东涌新巿镇扩展、洪水桥新发展区、元朗南房屋用地计划，这些计划合共可提供超过19万个公私营房屋单位，预计可于2023年后逐步落成。短中期方面，我们没有魔术棒，会继续改划合适用地作房屋用途，以增加单位供应。我希望大家能够客观理解现时我们房屋问题的症结，认清大局。如果我们连改划1%（即约150公顷）绿化地带（并非郊野公园），以提供80,000多个单位（其中七成以上是公营房屋）都不愿意客观考虑，盲目一刀切的去反对，甚至利用司法和其他程序加以阻延，这是为了巿民的福祉还是别有他图？如果我们在增加土地供应的工作上再遇上「拉布」，只会令本港的房屋问题倒退得更严峻，最终受害的只会是普罗巿民，得益的又是谁？