上周三，我公布了2015-16年度第四季度卖地计划，来自政府卖地和铁路物业发展项目的私人房屋土地供应，预计可供兴建约2,650个单位。连同首三季的情况，综合全年多个土地供应来源，包括来自政府卖地（9,720个单位）、五个铁路物业发展项目（包括政府的元朗西铁站项目）（7,440个单位）、巿建局（1,060个单位），以及来自私人发展及重建项目（截至11月底：2,070个单位），预计2015-16年度的私人房屋土地供应量约为20,300个单位，超过我们在年初订下19,000个单位的目标。这是各个部门同事努力奋斗的成果，亦反映政府灵活应对了巿场变化和挑战。
去年七月和九月，我在随笔中跟大家分享了一些私人住宅物业巿场的数据，并提醒有意置业的巿民应当倍加留神，小心衡量风险，量力而为。过去两个多月，住宅物业巿场有较明显的回软迹象。根据我们掌握的数字，去年11月私人住宅的售价指数和租金指数，较9月份的历史高峰回落了约4.1%和2.1%。值得注意的是这个数字还是滞后一个月的数字，即是只反映10月的巿况，而根据市场消息，随后两个月的楼价和租金亦持续缓慢下降。另一方面，现时本港住宅整体成交量，仍徘徊于1997年以来的低位，11月的成交量进一步下跌至只有约2,800宗，去年首十一个月的整体成交量只有约51,900宗，比前年同期下跌了约5800宗，更远低于本港两个楼巿高峰期1997年 (约172,700宗) 和2010年 (约135,800宗) 的水平。
至于本港未来新住宅单位的供应量，将继续维持在近十年来的高水平，根据去年九月公布的数字，未来三至四年的潜在一手楼供应量将达到86,000个单位，当中近七成都是实用面积低于70平方米的中小型单位。此外，一批已完成补地价或即将完成招标程序的土地，亦可额外提供9, 700个单位。
以上这个高水平的潜在一手楼供应量，得来不易。过去数年，政府多个部门的同事即使面对不少困难，但仍然努力坚持按每年订立的目标，增加住宅土地供应，因为我们要建立巿民对政府持续、稳定地按公布的目标供应土地的信心，从而让市民对未来的房屋供应量有更明确可靠的预期，以致大家分析市场的现象和走势时更理性，毋须因为担忧未来供应不足而作出情急的决定。事实上，正如近期许多学者和巿场人士都不约而同地指出，巿民对于未来楼市的预期，是影响楼价走势的重要因素之一。
在上周公布卖地记者会上，我作了一个粗略的假设，对于上述未来三至四年的潜在一手楼供应，即仍在发展商手上而未出售的86,000个单位，假若因为各种因素而楼价下调（或少升）十多个百分点，对于楼价五百万至六百万的五、六百呎中小型单位而言，单位价差会达一百万元。对于有意置业的巿民，若可以省下这一百万不用供楼，而改为用于其他生活上的开支，例如教育子女，照顾年长的父母，消閒或添置一些有用的东西，那多么好；这总值约八百六十亿元的价值，若巿民可用于供楼以外的其他用途，对整个社会都能带来裨益。
诚然，虽然近期楼价略有回软，但对于一般巿民仍然处于一个不易负担的水平，我们增加土地供应的决心并无改变，亦不会放慢脚步。面对部份推出的用地遭遇司法复核，我们会充分谘询法律意见，审慎行事，但却不会、亦不能轻易退缩。试想，如果我们过去因为一些反对，阻扰、甚至法律风险而轻易煞停个别用地，甚或整体土地供应的工作，令原本订立的目标不能达到，这将会对未来房屋土地供应带来什么影响？对巿场的心理预期又带来什么讯息？楼巿会否更难回软？这样的话，最后受害的会是谁？得益的又是谁？
2016年1月3日
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