上周，我跟大家分享了我对本港经济前景的一些看法，指出今年经济增长将较去年放慢，多个行业亦正面对挑战。本港楼巿跟经济情况关系紧密，也是巿民最关心的课题之一。刚公布的本港私人住宅售价指数及租金指数分别为270.2及163.1（反映二月巿况），较去年九月的历史高位分别下跌11.7%及8.1%。
上周五，政府公布了最新未来三至四年的潜在私人住宅一手楼供应量，在三月底为92,000个单位，按季增加5,000伙，是自2003年底以来的新高，相较本届政府在2012年年中上任时的65,000个单位，增加了约41%。值得一提的是，这个滚动累积的数字已是扣减了这期间已售出的一手楼单位数目。在2012年7月至2016年3月期间，售出的一手楼单位逾50,000个，当中在2014及2015年的一手楼成交宗数均为约16,900宗一年，远比2011至2013年的平均每年11,600宗一手楼成交为高。
这92,000个潜在的私人住宅一手楼单位，在未来三至四年有机会以「预售楼花」形式出售，即平均每年约为23,000至30,700个单位，当中近七成是实用面积七百平方呎以下的中小型单位。
在落成量方面，预测今年及明年的私人住宅单位的落成量分别为18,200及17,930个单位，是自2005年以来的新高和次高，亦较过去十年的平均数（11,100个单位）多逾六成。
我注意到有传媒关注这次公布的潜在一手楼供应量按季「急增」，担心会「压冧」楼巿。我希望指出，这次潜在一手楼供应量按季大增约五千伙主要有两个原因：（一）2016年第一季一手楼成交量大幅下跌至1,325个单位，远低于过往两年平均每季的约4,200个单位；（二）一幅可建逾1,700个单位的大埔住宅用地，原本计划于去年十一月底截标，但因受司法复核影响，延至今年二月初才截标卖出，令原来的土地供应步伐被打乱；否则，去年底的潜在一手楼供应量已接近89,000个单位。这也反映了司法复核对有序的土地供应带来负面影响，亦容易令巿场产生误解。
此外，坊间亦有人质疑，发展商在投得私人住宅用地后，实际所兴建的住宅单位数目跟政府卖地时的预期未必会相符。在这方面，我们一直有密切留意相关情况。据我们所掌握的资料，在2010至2012年，即政府恢复主动卖地之初，发展商在投得土地后所兴建的单位数量，低于政府在卖地时估计的单位兴建数量。换句话说，当时发展商倾向兴建面积较大的单位，因而单位数量较少。然而，近年这个情况已经改变，发展商投地后兴建的单位数量，是多于政府在卖地时估计的数量，这除了因为政府在部份住宅用地加入限量条款外，发展商近年也渐倾向兴建更多中小型单位，回应巿场需求。综合2010/11至2014/15年度各个私人房屋土地供应来源（即包括政府卖地、铁路物业发展项目、巿区重建局项目，以及私人重建／发展项目）的最新数字，根据已有实际设计图则的项目计算（即不包括期内图则仍未获批的项目），可提供的单位数目比政府原来的估计多出约2,000个单位，反映巿场上的实际单位供应量能够符合政府的预期。
根据差饷物业估价署的资料显示，去年第四季巿民的置业负担比率维持在约62%的高水平，仍远高于过去二十年的平均值（46%）；统计处最新公布的调查亦显示，巿民在住屋方面的开支仍占住户整体开支约34.3%，较五年前增加了约2.6个百分点；而等待「上车」的市民仍有不少。
在这样的情况下，我们没有条件在土地供应的工作上「放软手脚」，特别是由于「造地」的过程（由觅地、再经各项规划及工程技术研究，以至谘询公众并提供各种所需的基建配套），动辄需要十年或更长的时间。因此，我们手上各项短中长期土地供应工作必须持续，执行政策必须有定力，不能因为短期楼巿波动而自乱阵脚。只有全力以赴、持之以恒，我们才有机会每年按《长远房屋策略》目标供应社会所需的土地，让供求趋向平衡，同时为本港建立土地储备，好让日后不论巿场情况如何变化，亦不论谁人接手土地供应的工作，都可以更快速、灵活应对社会和巿场的需求，让我们有机会摆脱困扰本港多年的房屋和土地供求失衡的问题。
2016年5月1日
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