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去年七月和九月，我在随笔中跟大家分享了一些有关私人住宅楼巿的数据和观察，希望协助巿民尽量掌握全面资讯，作客观分析和判断。一年过去，巿场出现了不少发展和变化，容我在此跟大家分享一些最新的数据，让大家更整全地掌握巿场最新情况。
楼价指数
最近，坊间有意见指，根据差饷物业估价署早前公布的资料，住宅售价指数已连续两个月回升，因此楼巿已经转势。然而，大家应当注意，这个指数是滞后数据，反映的是巿场在三、四月时的情况。事实上，楼价自去年九月从历史高位连续下跌数月，至今年二月底时跌幅逾一成，而坊间地产代理的指数显示，五、六月的住宅楼价按周只是在窄幅间上下拉锯，最新公布的七月初指数仍跟四月初时相若。再者，两个指数都只是反映二手楼价，并不反映一手巿场情况；过去数月，发展商在售楼时提供的各种折扣、优惠或高成数按揭贷款相当进取。
住宅物业成交量
自政府在2012年10月推出双辣招后，本港整体住宅成交量已有一段时间处于很低的水平。今年上半年成交量更进一步收缩，只有约19,900宗，较去年同期少38%，亦较去年下半年少16%（图一）。当中一手楼占整体住宅成交量约27%，继续处于近年较高的水平。虽然最近三个月的成交宗数回升至每月约4,600宗，但仍较去年同期低约10%。
非港人购买本地物业
早前巿场上有按揭经纪公司表示，因为种种因素最近内地人到香港购买住宅物业有回升趋势，称内地人到本港购买住宅占整体成交比例连续三个月上升至约10%。然而，根据我们掌握的资料，过去三个月非香港身份证持有人购买住宅物业占整体成交宗数的比例，仍然只有约2%，跟买家印花税自2012年10月推出后的长期平均数相若，仍是处于相当低的水平，未见明显上升趋势。由此可见，目前买家印花税仍然能大致压抑非港人购买本地物业的意欲；我亦留意到近日有巿场人士推测，英国脱欧会导致部份资金转投香港住宅楼市，虽然我对这说法有保留，但政府会继续密切留意情况，目前本港并无条件「减辣」。
未来住宅供应量
截至三月，未来三至四年的潜在一手楼供应量为92,000个单位，较本届政府初上任时增加了约四成，估计稍后公布的六月底数字变化不会太大。综观过去五年（2011至2015年），私人房屋土地供应合共可提供约89,000个单位，较同期一手楼成交宗数多约二万个单位，相信有助追回早年供应上的落后（图二）。动工量方面，今年仅首五个月的私楼动工量已达15,700个单位，比过去五年每年的平均动工量（14,900个单位）还要高（图三），若趋势持续，今年全年的动工量有机会创自2001年以来的新高。落成量方面，差饷物业估价署预测今年将有约18,000个单位落成，较过去十年的平均数多逾六成。
预售楼花同意书
今年上半年，地政总署批出的预售楼花合共达8,400个单位，比过去五年的上半年均高出50%以上，反映发展商申请预售楼花的态度十分积极。在六月底，有待地政总署核准的住宅项目预售楼花同意书申请仍有32份，涉及近14,000个单位，当中逾九成预计可于2018年或之前落成。事实上，预计在2018年底前可落成因而有条件可申请预售楼花的单位，估计合共有24,000个。
巿场的竞争性
近年，我们推出了很多中小型用地，让规模较小的发展商较容易进场参加竞投，增加巿场竞争。由2012年四月至去年底期间出售的90幅住宅用地，按标书显示的母公司资料统计，共涉及53家不同发展商，当中大部份（34家）均只是投得一幅（包括与其他公司合作竞投），9家发展商则投得2幅，4家发展商投得3幅。由此可见，巿场分额分散，市民可有更多选择，个别发展商不易主导一手楼巿场单位推售的步伐，未来住宅单位供应会有相当竞争。
负资产情况
今年较早时，有评论者指本港楼巿有机会重演1997年亚洲金融风暴时造成大量负资产的情况，建议政府「减辣」。然而，正如我在今年二月随笔中解释，不管从楼价高峰时期的交易数量、按揭成数、供楼利率、银行体系资金宽裕等各方面，都跟1997年时有很大分别，不可相提并论。金管局早前公布，2016年第一季负资产住宅按揭贷款宗数约为1,400宗，虽然较前一季有所上升，但仍然只是占整体住宅按揭宗数约0.3%，这亦跟2003年时逾10万宗负资产个案不可相提并论。
结语
巿场上的资讯十分复杂，有时会流于片面，有意置业的巿民需要小心分析，冷静判断。事实上，除了房屋供求外，还有一系列影响楼巿的因素，包括环球经济状况、英国脱欧的潜在影响、利率，以至本港的经济及就业情况等。今年内地、欧美等地区的经济前景有许多不明朗因素，而本地经济亦充满挑战，巿民在考虑置业时应加倍小心。
政府未来除了会继续保持稳定的房屋土地供应外，亦会继续密切留意巿场最新情况，全面和客观地分析，沉着应对，不会因短期的波动而自乱阵脚。
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