刚公布的新界东北新发展区最后方案－「粉岭/上水/古洞新市镇」计划，是重要的中期土地和房屋供应来源之一。去年第三阶段公众参与期间收到逾一万份意见书，新市镇计划回应了这些意见，并因应环评、基建等详细技术评估结果而作出大幅调整，以香港市民整体利益为大前提，平衡了不同持分者的诉求，同时合理和适当照顾受影响人士。接着下来，我们会继续向持分者解说，主动联络受影响的居民和农户，详细介绍计划内容和各补偿和安置安排，希望大家支持新市镇计划的推展工作。
篇幅所限，我先集中谈一谈新市镇计划的内容、整体规划与设计，以及实施模式。大家关注的其他重点，例如保育、补偿安排和协助务农人士，容后再谈。
计划的调整内容：
（甲）先推展古洞北和粉岭北两个新发展区，并且：
（一）增加发展密度和房屋供应：近市中心用地地积比率增至6倍（犹如黄埔花园），原来低中密度则提升至3.5倍。住宅单位供应增至60,700个（增加28%），其中资助房屋占36,600个（增加58%），私人住宅单位24,100个，可容纳人口增至174,900人（增加31%）；
（二）上调资助房屋数量比例：由49%增至60%；
（三）上调资助房屋用地比例：由31%增至47%；
（四）视乎当时的物业市场情况和相关考虑，实施「港人港地」措施；
（五）住宅落成时间表：2022/23年起陆续落成，第一批主要是资助房屋。
（乙）由于坪輋/打鼓岭缺乏铁路接驳和其他基建配套，原来只规划为较低密度住宅和特殊工业用途。因应2013年施政报告提出检视新界北部地区的进一步发展潜力，政府将重新规划坪輋/打鼓岭，包括新铁路基建所带来的机遇，再谘询公众。
整体规划与设计：
（一）古洞北
高低错落的城市景观：利用落马洲支线新设于古洞北市中心的铁路站，兴建高密度的住宅。然后向外递减发展密度和建筑高度，构建一个有高低层次的景观。市内八成人口居于铁路站半径500米的步行范围。
视觉和通风走廊：市内有广阔的南北、东西走向的视觉和通风走廊，可北望凤岗山，东望塱原的自然景观。
绿化及休憩地带：占地约12公顷的市镇公园由西至东穿过市中心，是区内的主要绿化及休憩用地走廊。
河畔长廊：石上河东岸及双鱼河西岸将发展为连贯的河畔长廊，让居民及游人享用。
社区设施与传统村落：预留足够土地兴建社区/康乐/医院/学校等设施。另保留燕岗村和河上乡两条乡村，以及风水林/风水山等自然景观。
（二）粉岭北
沿河两岸布局：利用梧桐河沿岸，在狭长地带的东西两边设置两个公共交通交汇点，高密度的高度住宅和商业发展集中在交汇点500米范围内。
河畔长廊：主要行车干道设在市中心外围，市内兴建休憩用地/单车径/行人径，保持空气质素良好。另梧桐河旁有长达4公里的河畔长廊，作为休憩空间。
生气勃勃的走廊：有多条南北、东西走向的绿化走廊，当中有零售商业店铺，是充满生气的行人走廊。
中心公园：区内的主要康乐地带，与邻近的社会服务及康乐设施成为区内的文娱中心。
计划的实施模式：
我们考虑了不同意见之后，决定借鉴上一代开拓新市镇的成功经验，提出「加强版」的「传统新市镇发展模式」，由政府主导推行，因应规划用途征用私人土地进行发展，目的是加快整个发展时间表。
其实，过往很多新市镇都曾容许私人土地业权人，以契约修订/原址换地（即申请将农地改变土地用途，转为住宅或商业用地）的形式发展个别私人项目，例如粉岭/上水的海联广场及皇府山。此外，在荃湾、沙田、屯门、元朗、将军澳等新市镇都有过上述契约修订/原址换地的私人项目发展。
因应今次计划实施时间的重要性，政府订出更严谨的要求去处理「有条件契约修订申请」（包括原址换地），私人土地业权人必须符合四项申请要求，才可提出申请自行发展，包括：(1)土地必须坐落于规划作私人发展的范围内；(2)须符合特定准则和条件，包括用地面积不少于4,000平方米及业权统一；(3)为确保适时供应房屋和其他设施，申请人须按政府所定时间表完成申请，否则由政府征地发展；(4)申请的土地业权人须公平对待租户/占用人，包括提供与政府补偿安排相若的现金补偿方案。此外，土地业权人必须补足地价。
如果有土地业权人的用地面积少于申请要求，业权人可与相邻的土地业权人合作向政府提出申请，但用地须是一整幅便于布局，且地界比较整齐。政府不会协助业权人征收其他私人用地供其发展。
新市镇可供发展土地333公顷，私人拥有土地占162公顷，政府须征收其中114公顷作资助房屋和基础设施包括社区设施/道路桥樑/医院/学校。换句话说，我们会征用逾七成的私人用地。但我们没有多少幅土地符合可申请有条件契约修订的资料，在征地时也不会考虑土地业权谁属。
2013年7月7日
返回