行政长官刚公布了新一年的施政报告，决定采纳长远房屋策略督导委员会建议的十年建屋目标，并提出为香港未来经济及社会发展作好准备的愿景。要实现这目标和愿景，持续和充足的土地供应至为关键。
政府正全速推展各项大型土地发展规划和基建设施工程，扩展现有新市镇如东涌，推进粉岭北、古洞北及洪水桥新发展区，规划新界乡郊棕土如元朗南的发展，研究新界北部地区进一步的发展潜力，以及为大屿山发展进行长远规划，同时考虑在维港以外填海及善用岩洞和地下空间。然而，这些土地发展项目都需要较长时间。面对短中期土地需求逼切，要达到未来10年供应47万个住宅单位的目标，让现时众多正轮候公屋的市民尽快上楼，令私人物业市场得以平稳健康地发展，是政府和社会一项艰巨的挑战。
土地用途检讨
已建设土地占全港土地面积接近四分之一，其基建配套通常比较充足。检视已建设土地及周边地带的用途是否适合作进一步发展，是增加短期土地供应的必然之选。就此，发展局和各部门的同事日以继夜加紧进行各项土地用途检讨工作，包括检视在已建设地区边缘、邻近现时市区和新市镇的绿化地带，检视政府、机构及社区用地、工业用地和其他非住宅用途地带、以及空置或以短期租约租出或作其他临时用途的政府土地，寻找其中适合转作房屋用途的土地。而涉及的绿化地带内的土地，虽然有植被但缓冲作用和保育价值相对较低，而且毗邻交通基建和供水排污等配套，具优势改作房屋用途。此外，政府亦果断决策，原预留作其他用途的土地倘若未能落实有关用途，我们亦会迅速研究改作房屋或其他社会有更逼切需要的用途，善用珍贵的土地资源。
我在去年11月24日的网志曾报告上述工作的初步进度。我们现已进行全面点算，过去一年多在全港各区一共额外物色到约80幅具潜力改作住宅用途的土地，总面积超过150公顷，在未来5年可供兴建约89,000个住宅单位。加上进一步落实2013年施政报告中所提各项增加措施，我们共有约150幅用地须修订法定图则以改作住宅用途或增加发展密度，预计可在未来5年推出并可供兴建约210,000个公私营单位，但要先与各区议会磋商并须通过城规程序。部分土地亦可能需要进行收地清拆或搬迁现有或已计划的设施等。
适度提高发展密度
除了土地用途检讨外，适度提高已建设地区的发展密度以增加相关用地可提供的住用楼面面积，亦是善用珍贵土地的可取方案。经考虑各项规划因素后，我们认为可整体地提高现时各「发展密度分区」准许的最高住用地积比率。具体而言，除了港岛北部及九龙人口比较稠密的地区（即主要市区住宅发展密度第一区）外，主要市区住宅发展密度第二及三区，和新市镇住宅发展密度第一、二及三区的住用地积比率可整体提高20%，而相对密度较低的新市镇第四区住用地积比率则可增加100%（新市镇现时第四区的大部分现有建筑物最高只有3层，在增加住用地积比率后约可放宽至6层）。
上调最高住用地积比率并不代表所有房屋用地的发展密度会自动增加。我们会按新的发展密度框架，订定未来的住宅用地(包括上述提及新物色到的用地)及未来的规划研究的最高住用地积比率。譬如，在进行初步技术评估后，启德新发展区内多幅住宅用地的地积比率，预计可由原先约33,190个增加6,850个至约40,040个住宅单位(即约21%）。屯门东在增加地积比率及包括新物色到的住宅用地后，预计在未来5年可提供的新增住宅单位数目，会由原先约1,000个增加至约8,000个。
我明白公众可能会对改划土地作住宅用途及提高发展密度的建议有一定的忧虑，但我必须强调有关建议是经过仔细考虑，而我们也会一如以往逐步进行所须的城规程序和谘询区议会及相关持份者，并会顾及每幅用地的实际规划情况及因素，包括按《香港规划标准与准则》确定地区有足够的运输、公用和社区设施，并考虑技术限制、地区特色和现有发展密度，以及拟议发展在增加密度后对环境、景观及空气流通等各方面可能造成的影响。即使将个别「绿化地带」用地改作住宅用途，当局亦会按既定的绿化指引及树木保育机制，要求有关的项目负责人保存、搬迁现有具保育价值的树木或重新种植树木，务求尽量减低对环境的影响。
在现时土地及房屋供应紧张的情况下，土地用途检讨及适度增加发展密度是短期内增加房屋供应的最有效方法。这是政府和社会需要共同面对的一项艰巨挑战，但容易并可行的选项实在不多，整个社会有必要作出艰难的选择和取舍。我特别希望区议会和地区人士可以顾全大局，将社会整体的房屋需要放于个人及地区的利益之上，全力支持把这些用地改划作住宅用途及增加发展密度。我们会尽力加快完成各项所需程序和配套工程，令土地尽快可以拨作兴建房屋。只要我们整体社会能够齐心协力，便有望在短中期内提供足够土地，成功达到所订下的建屋目标。
2014年1月19日
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