引言
于2003年年初爆发的严重急性呼吸系统综合症（非典型肺炎），令我们意识到忽视大厦管理维修可能会引致严重后果。现时不少楼宇的管理和维修均需要加以改善，才能延长楼宇寿命和增加物业价值，而更重要的是借此改善住户和邻里的卫生和居住环境。
现况
楼宇管理及维修的基本原则是业主有责任确保楼宇整体状况良好。由于这项原则未获广泛接受，以致现时社会上保养大厦的意识薄弱。此外，缺乏有关专业知识和能力、没有持之以恒保养楼宇和对拆卸重建抱错误的期望，也是楼宇失修的原因。
多年以来，政府尝试透过立法、执法、支援业主、宣传教育，以及市区更新等，去解决业主忽视楼宇管理维修的问题。政府每年投入数以亿计的资源去进行这些工作，但成效有限。危险或违例的建筑工程不胜枚举，并对市民构成危险。另一方面，现时约有11 000幢大厦尚未成立业主立案法团及并无聘用物业管理公司。我们需要谋求有效而又持续可行的方法，及早解决问题。
新方向
总括而言，处理这个问题有3个方案。第一是继续现时的工作，但市区老化、楼宇失修及居住环境恶劣等现存问题非但不能解决，而且会不断加剧。
第二个方案是实施强制性楼宇安全检验计划，规定达到若干楼龄的大厦要定期验楼，并按验楼结果针对楼宇状况进行所需的维修。这样可及早发现和修正问题。不过，验楼计划本身属一次性，重点在于补救而非预防。研究如何将定期验楼融入持续有效的整体大厦管理及维修工作，效益可能更大。无论如何，验楼是业主的责任，不应由纳税人承担。
第三个方案是融合妥善维修和有效管理。持续关注楼宇管理及维修，不但可以及早发现和修正楼宇的问题及损毁情况，还可以预防楼宇失修。长远来说，业主既可节省开支，同时其物业作为一项重要资产亦可获保值甚至增值。此外，环境若得到改善，社会亦不再需要投入大量资源去解决楼宇失修问题，社会和居民因而受惠。因此，将妥善楼宇管理及维修融入日常工作内，并持之以恒，相信是更具吸引力的长远解决方法。私人机构应可提供业主所需的服务，从而达至妥善管理维修的目标。
在订出推行策略的细节前，我们希望了解社会各界是否普遍认同“融合妥善管理维修”这个方案。因此，我们特别就下列各项征询社会意见：
我们在厘订未来路向时，会参考社会各界对以上问题的回应。以下是我们可以考虑的下一步工作。
现代的大厦管理维修工作除了需要不少时间和努力外，亦涉及各项专门知识。因此，业界应礇聚各类专才，发展成具竞争力的行业，透过提供一站式长期服务，以满足不同大厦和不同业主的需要。可以考虑的做法包括：把邻近的大厦纳入同一个管理维修计划，让营运开支达到最佳效益；以及提供全包合约，兼顾大厦的日常管理和长期维修。我们鼓励业界循这些方向进一步发展。
许多保养欠佳的楼宇根本没有正式的管理架构。我们明白单靠成立业主立案法团本身未必一定能够完满解决问题。然而，我们需研究法团在大厦管理上的角色，以及探讨在甚么情况下需要实施强制性大厦管理。
如何确保所有业主缴付所需费用，对大厦的妥善管理和维修极为重要。我们认为政府不宜直接干预有关费用的收取。不过，我们可考虑应否加强目前追讨管理费用的办法，以及研究是否有需要推出新措施。
为了嘉许优质的大厦管理维修，我们会探讨自愿楼宇评级制的可行性。
在业主应负责大厦管理维修的大前题下，任何以公帑提供的援助，应只限于真正有需要的业主。屋宇署已设有贷款计划，向业主提供过渡性援助，以应付非经常性的大厦维修工程。目前，此计划的对象只包括个别业主。我们可考虑放宽借款的资格，使业主立案法团亦可向基金借款，并在需要时增加该基金的注资。我们也可研究应否和如何协助真正有需要者，如年老而又收入低微的业主。此外，我们也可研究是否需要就设立大厦维修备用基金，为业主提供指引，以协助他们应付非经常性开支。
政府会透过适当的法律架构等措施，继续提供有利的环境，促进业主和业界合作，从而继续支援和推动大厦的妥善管理和维修。我们亦会继续采取执法工作，提高业主对大厦管理维修的意识，以及确保有关政策全面而一致。我们也会与区议会紧密合作，并尽量借助香港房屋协会及市区重建局等非政府机构的专业知识及资源，致力推展有关工作。
未来工作
我们欢迎各界就本文件提出意见。提交方法载于封面内页。