摘要

楼宇失修往往为社会及个人带来沉重的代价。业主因楼宇残旧失修而饱受维修费用高昂之苦，或业主因楼宇欠缺妥善维修而难以购买保险等情况屡见不鲜。再者，因楼宇残破而导致人命伤亡的不幸事件亦时有发生。

2. 多年来，政府投放了大量资源，透过不同层面的措施，解决存在已久的楼宇失修问题，包括针对失修楼宇加强执法、推出宣传及教育活动、就业主立案法团的成立和运作提供支援、推行协助业主保养楼宇的计划，及向业主提供贷款进行楼宇维修工程。我们也获得非政府机构的协助，向业主提供各项财政及技术支援，以妥善管理维修楼宇。我们的目标是循序渐进地建立保养楼宇文化。

3. 透过上述各方协作的努力，我们欣见业主逐渐建立起妥善保养楼宇的观念。过去，业主往往只着重其单位内部的维修，但越来越多业主已注意到楼宇公用地方是否保养得宜，会直接影响住户及公众安全。市民大众亦渐渐明白，保养维修楼宇是业主的责任，理解这不仅是基于公众安全的考虑，亦有利于业主的切身利益。

4. 政府认为现时应再向前迈进，与市民一起制订长远的措施，彻底解决楼宇失修的问题。为此，我们在2004 年年初进行了有关楼宇管理及维修的第一阶段公众谘询。谘询结果显示，社会的共识是业主应负起保养及维修楼宇的责任，并应承担所需的费用。民意同时支持推行强制验楼计划，是切实有效的措施，长远而言可彻底解决楼宇失修问题。建基于这个共识，我们在2005 年10 月推进了第二阶段公众谘询，就拟议强制验楼计划的执行细则及建议的加强窗户安全措施，征询市民的意见。

公众支持强制计划

5. 我们感谢社会各界就谘询文件所提建议踊跃发表意见。谘询结果再次确认社会普遍支持推行强制验楼及验窗计划，并认同这两项计划可达致我们拥有一个更优质、更安全居住环境的目标。

6. 市民提出了许多宝贵意见，有助我们完善这两项强制计划的执行细则。不少回应者认为须加强对有需要的业主的支援。经仔细研究收到的意见，我们在以楼宇安全为大前提下，尽量采纳市民的建议。

7. 这报告详细阐述我们建议强制验楼及验窗的政策目标及具体计划。我们下一步的工作是草拟法例，透过立法，实施这两项计划。

加强支援业主

8. 市民表达业主需要财政及技术支援的诉求，尤其是有特别需要的业主，应减轻他们首次验楼费用方面的负担。为要回应市民及业主的诉求，我们很高兴得到香港房屋协会（房协）的协助，同意作出为数40 亿元的财政承担（包括其早前推行「楼宇管理维修综合计划」的财政承担），配合政府推动强制验楼及验窗的计划，为业主在日后法例通过后提供以下的支援：

房协、屋宇署及民政事务总署会继续为合资格的业主提供其他现有的财政及技术支援，以进行验楼、验窗及修葺工程。

简化计划的要求

9. 尽管社会支持应强制楼龄达30 年或以上的私人楼宇进行检验，及要求业主应定期检验和维修窗户，但也有不少意见表示，当局应简化计划的要求，使计划更易于遵行。在不影响楼宇安全的大前提下，我们对两项拟议计划的细则作出以下修改：

加强对服务提供者的规管

10. 市民大众认为要保证检验人员及承接修葺工程承建商的质素及专业水平，必须作出适当的监管。我们认同有此需要，并建议实施以下措施：

11. 总括我们修订后的强制验楼计划是，凡楼龄达30 年或以上的私人住宅（楼高3 层或以下的除外）、综合用途及非住宅楼宇，我们建议业主须聘请合资格的检验人员，每10 年验楼一次，（日期由屋宇署上一次发信予业主通知进行强制验楼起计），并进行所需维修。拟议强制验楼计划的细则载于第3 章。

12. 至于验窗方面，凡楼龄达10 年或以上的私人住宅（楼高3 层或以下的除外）、综合用途及非住宅楼宇，我们建议业主须每5 年一次，（日期由屋宇署上一次发信予业主通知进行强制验窗起计），检验所有在公用地方及私人处所内的窗户（不论是否可开关），并进行所需维修。拟议强制验窗计划的细则载于第4 章。

业主可得到的支援

13. 为协助业主履行保养维修楼宇的责任，我们自开始谘询公众以来，所推行的各项支援计划，至今广受公众欢迎。

14. 为配合强制验楼及验窗计划的推行，合资格楼宇的业主在遵行两项强制计划不同阶段的规定时，可获得多项由政府和房协所提供的支援：

其他支援措施(i) 自愿楼宇评级计划15. 为肯定妥善维修管理的楼宇，并加以嘉许，房协联同相关组织正筹备自愿楼宇评级计划。我们建议在自愿楼宇评级计划下获得良好评级的楼宇，可获豁免进行强制验楼的规定。16. 我们会确保自愿楼宇评级计划中评审楼宇安全方面所采用的标准，会等同或高于拟议强制验楼计划的要求。有关楼宇安全方面的评审工作，必须由强制验楼计划下合资格的检验人员担任。(ii) 排解纠纷17. 许多市民和业主希望成立简单排解纠纷机制，以处理楼宇管理方面的纠纷，尤其是涉及较低金额的简单个案。然而，由于构思机制的其中一个特点是省掉法律代表，藉以减少所需费用和时间，我们因此需要审慎研究有关建议会否触及宪制和人权方面的考虑。此机制的角色和职能可能与现有法庭及审裁处重叠，因而引起市民大众的混乱。我们充分理解市民大众要求一个简单和有效率的排解纠纷机制，以协助他们管理和维修楼宇。我们会继续研究此机制的可行性。18. 此外，司法机构现正研究可否采用其它措施，改善土地审裁处的运作，包括多加采用个案管理方法和自愿调解机制的可行性，以便更有效和快捷地处理土地审裁处的楼宇管理个案。未来路向19. 基于社会强烈的支持，我们会全力开展两项强制计划的立法工作，以期尽快向立法会提交有关的立法建议。20. 为配合这两项拟议强制计划的推行，我们会推出宣传及教育活动，包括与学校合作，向我们的下一代灌输妥善保养楼宇的观念。21. 拟议强制验楼及拟议强制验窗计划若能成功推行，将会标志着我们在确保一个更安全及可持续发展的居住环境的工作方面迈进一大步，亦有助提升本港作为世界级城市的地位。获妥善维修的楼宇也可为业主带来经济效益，如减低维修费用及物业增值。我们对社会各界积极参与两个阶段的公众谘询，感到十分鼓舞。我们需要市民继续支持，为我们及我们的下一代，缔造更安全的居住环境。