立法会十一题：渗水投诉调查联合办事处的工作
问题：
有市民反映，即使向屋宇署及食物环境卫生署组成的渗水投诉调查联合办事处（渗水办）投诉楼宇单位出现渗水问题，但由于未能找到怀疑漏水单位的住户，又或经渗水办介入并处理后仍重复出现渗水，以致问题未能解决。就此，政府可否告知本会：
（一）过去三年，每年渗水办处理楼宇渗水个案的以下统计数字：（i）接获及（ii）已处理的举报、（iii）委聘顾问公司进行调查的个案、（iv）成功找出渗水源头并完成调查的个案、（v）未能找到渗水源头但已终止调查的个案、（vi）已转介予其他政府部门的个案、（vii）已发出「妨扰事故通知」的个案、（viii）法庭已发出「授权进入处所的手令」及（ix）「妨扰事故命令」的个案，以及（x）检控及（xi）被定罪个案的数目，并按区议会分区及个案性质（即（a）初次处理个案及（b）重复个案（即报称渗水的地址与过往已处理的个案相同））以下表列出分项数字；
区议会分区：
| 个案分类 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | |||
| （a） | （b） | （a） | （b） | （a） | （b） | |
| （i） | ||||||
| …… | ||||||
| （xi） | ||||||
（二）过去三年，渗水办处理第（一）（iii）及（iv）项所述的个案的平均成本分别为何；
（三）鉴于根据渗水办资料，就简单容易处理的个案并且得到有关业主╱住户的合作的情况下，调查及测试工作通常可于90个工作天内完成，而未能于90个工作天内完成调查的个案会书面告知投诉人调查进展，（i）渗水办有否就处理个案的90个工作天细分工作阶段，并分别制订服务承诺；（ii）渗水办会否书面通知投诉人有关的调查及测试结果；如否，原因为何；及（iii）过去三年，第（一）（ii）项所述的个案中，未能在90个工作天内完成调查的个案数目及比例为何；
（四）鉴于当局在去年一月十日回复本会议员质询时表示，渗水办未能在90个工作天内完成调查的个案大多是较复杂个案（例如涉及多个渗水源头、渗水重复或间断出现、须多次测试才能确定源头、业主或住户未能配合调查等），当局有否按未能在90个工作天内完成调查的原因备存该等个案的分项数字；如有，详情为何；如否，原因为何；
（五）当局有否统计过去三年，第（一）（vi）项所述已转介予其他政府部门的个案中，（i）已完成处理的个案数目及平均处理时间，以及（ii）未完成处理的个案数目；如有，详情为何；如否，原因为何；
（六）鉴于据悉，现时渗水办在六个「试点地区」（即黄大仙、北区、元朗、离岛、大埔及葵青）试行将「调查渗水一般程序」的第II阶段的基本调查与第III阶段的专业调查同步进行，并在大部分地区的第III阶段引入红外线热成像分析及微波断层扫描等新测试技术，当局会否考虑统一有关程序，将该等新测试技术推展至全港，并在所有地区同步进行第II阶段及第III阶段的调查程序，以加强调查效率；如会，时间表为何；如否，原因为何；及
（七）鉴于有意见认为，现行《公众卫生及市政条例》（第132章）第12（1）（b）条未能处理因食水管、雨水渠或大厦天台防水层破损而引致的渗漏情况，以致渗水办接获有关投诉时只能转介予其他政府部门，延长了市民受妨扰的时间，当局会否考虑修订法例，将上述情况纳入第132章规管，或扩大渗水办职能，以省却政府部门间转介个案的时间；如会，时间表为何；如否，原因为何？
答复：
主席：
私人物业若出现渗水情况，有关业主一般先透过互相合作，委聘专业人士／顾问公司进行渗水调查及查找渗水源头，并进行所需的维修，以履行业主妥善管理和维修保养楼宇的责任。市场上亦有顾问公司或专业人士提供调查及解决渗水问题的服务。食物环境卫生署（食环署）及屋宇署的网页亦上载了就渗水问题提供专业意见和服务的顾问公司及专家名单，供市民参考。如有关渗水情况构成卫生妨扰、楼宇结构安全风险或浪费供水，政府便会分别根据《公众卫生及市政条例》（第132章）、《建筑物条例》（第123章）及《水务设施条例》（第102章）执法。
如业主未能与邻居协商解决渗水问题，可向由食环署及屋宇署合组的联合办事处（联办处）寻求协助。联办处会以跨部门合作模式，透过法例赋予的权力和相关部门的专业知识，配合有关业主或住户的合作，以一站式及有系统的测试方法，尝试找出渗水的源头，再饬令有关业主进行维修。
经谘询环境及生态局和食环署后，就提问的各部分，现分别回复如下：
（一）联办处就楼宇渗水个案的调查可分为以下阶段（注）：
第一阶段：确定渗水情况；
第二阶段：进行基本调查；以及
第三阶段：进行专业调查。
联办处在过去三年每年处理楼宇渗水个案及重复渗水举报的相关数字表列于附件。
（二）联办处处理每宗渗水个案涉及的人手及开支各异，视乎个案的复杂性（如涉及多于一个渗水源头或间断性的渗水情况）、个案所需的调查工作（例如并非所有个案均会进行第二或第三阶段调查）等因素而定；而须委聘顾问公司协助进行专业调查方式亦须因应实际情况（例如受渗水影响单位的内部装修）而作出适当安排，个案成本亦不一。虽然联办处没有备存相关平均成本数字，每年委聘顾问公司于第三阶段调查开支大约为四千万元。
（三）就简单容易处理（即调查人员能进入处所进行调查、在追查渗水源头方面没有困难、不涉及多个渗水源头或多项测试，以及无须经由政府化验所确认渗水源头测试结果）并得到有关业主／住户配合调查的个案，联办处的表现指标是由接获举报开始90个工作天内完成调查，并以书面告知举报人调查结果。
联办处虽然没有就上述每个阶段分别订立服务承诺，但就此类简单个案而言，一般可于90个工作天内完成调查：第一阶段处理时间为六个工作天，第二阶段为32个工作天，第三阶段为52个工作天。
如以接获举报个案作统计（即包括简单容易处理和较复杂个案），能于接获举报开始90个工作天内完成调查并告知举报人调查结果的百分比，于二○二一年、二○二二年及二○二三年分别为70%、68.5%及65.4%，未能于90个工作天内完成调查或告知举报人调查结果的相关数字分别为30%、31.5%及34.6%。
除上述表现指标外，现行联办处的服务承诺包括在接获渗水举报后，于六个工作天内联络举报人，安排人员到有关处所调查；及在核实渗水妨扰源头的调查结果后，于七个工作天内发出「妨扰事故通知」。
（四）调查的进展取决于多项因素，包括案件的复杂程度，例如个案可能涉及多个渗水源头、重复或间歇性渗水情况需要进行多次测试、以及单位业主／占用人是否配合联办处的调查工作等，而每宗个案亦可能涉及多于一项因素。联办处没有就影响调查进度的原因备存统计数字。
尽管如此，联办处会不断优化处理渗水个案的工作流程，以加快调查工作。在法规方面，政府正就环境卫生相关法例进行法例修订工作，当中包括建议把可以进入怀疑造成公共卫生妨扰问题（包括楼宇渗水）单位进行调查的时间延长至晚上，以及将不遵从政府人员发出的「拟进入处所通知书」定为违法行为，让政府人员可尽快进入涉事单位进行调查。
在处理流程方面，现行程序为先进行第一、第二阶段基本调查，当未能查找渗水源头才进行第三阶段专业调查。联办处正在六个试点地区（即黄大仙、北区、元朗、离岛、大埔及葵青）试行让第二阶段调查与第三阶段同步进行。在此安排下，不需要等待第二阶段调查结果，第三阶段调查会提早进行，尝试将大部分适用个案的所需调查时间由90个工作天缩减约三成至约64个工作天。
（五）由于个案转介后会由有关部门按其职权采取相应跟进及执法行动，例如涉及楼宇结构问题、楼宇外露排水渠管欠妥或怀疑渗水源头涉及须予以取缔类别僭建物的个案会转介予屋宇署；而涉及供水喉管渗漏的个案会转介予水务署，联办处并无备存相关部门完成处理的个案数目及其平均处理时间的分项数字。联办处会探讨定期向相关部门索取有关个案处理情况的可行性。
（六）如上文第（四）部分所述，联办处正在六个试点地区试行让第二阶段调查与第三阶段同步进行。联办处会检视试点地区在实施新工作模式的成效，持续优化有关工作流程和技术指引，并检视资源、人手安排，以及顾问服务提供者的供应情况，考虑逐步推展有关同步调查程序至更多地区。
在第三阶段的专业调查中，红外线热成像分析及微波断层扫描技术（科技检测）主要用于探测渗水位置及范围，以及楼板的防水设施是否破损。直至二○二四年十二月，联办处以科技检测作为专业调查阶段的首选调查工具已扩展至全港16区的适用个案和余下两区的较复杂个案，联办处会检视市场上更多相关服务提供者的供应情况，按序将科技检测推展至余下两区的适用个案使用。然而，当该等科技检测技术因现场环境无法有效使用，例如在受渗水影响的天花有混凝土剥落、表面不平或铺设了瓷砖饰面、有喉管或其他设施阻碍，联办处便只可使用传统测试方法（例如排水管色水测试或地台蓄水测试）以确认渗水源头。
（七）联办处在收到有关楼宇渗水的举报后，会派员到投诉单位进行视察检查和测试。在确认渗水源头后，如果渗水源头属于《公众卫生及市政条例》第12条列明的妨扰事项，联办处会向渗水单位业主发出「妨扰事故通知」；其余并不涉及《公众卫生及市政条例》下妨扰事项的个案（例如供水喉管、外露排水渠管或天台等问题而引起的渗漏情况），现时已有机制作出迅速转介以便透过相关条例作有效处理。
举例来说，就食水管渗漏个案而言，联办处会把相关持续滴水或调查时发现外露供水喉管渗漏的个案即时转介水务署作同步跟进。水务署会调查有关个案是否涉及供水系统渗漏引致浪费供水，若属实会按《水务设施条例》向有关注册用户发出维修通知书，要求于限期内修妥损坏的喉管。如用户未能符合维修通知书的要求完成维修，水务署会考虑安排截断其供水。
就涉及大厦天台防水层破损或雨水渠而引致的渗漏情况，若在渗水调查时发现楼宇结构安全问题（例如天花混凝土剥落、钢筋锈蚀等）或外露排水渠管（例如雨水渠管或脏水渠管）有欠妥或破损情况，联办处会即时将个案转介予屋宇署根据《建筑物条例》作出跟进，包括发出劝喻信及／或根据《建筑物条例》向相关业主发出楼宇修葺令、勘测令或渠务修葺令。就欠妥建筑物或排水渠而言，任何人如没有遵从根据《建筑物条例》送达的法定命令进行补救工程，即属违法。
注：一般而言，联办处就渗水个案进行的调查分为三个阶段。第一阶段的调查会确定渗水位置的湿度数值是否达35%或以上。联办处不会就湿度数值低于35%的渗水举报进行调查。若湿度数值达35%或以上，将安排第二阶段调查。第一阶段（确定有渗水情况）及第二阶段（基本调查包括渗水位置的湿度监察、排水渠管色水测试及供水喉管的反向压力测试）的调查工作均由联办处人员负责进行。倘未能在第二阶段找出渗水源头，便须进行第三阶段的专业调查。在第三阶段，联办处会委聘合约顾问公司协助进行调查，包括进行渗水位置的湿度监察、地台蓄水测试、墙壁洒水测试及供水喉管的反向压力测试，以及于合适个案采用微波断层扫描和红外线热成像分析等新测试技术。
完
2025年2月12日（星期三）
香港时间18时10分
香港时间18时10分
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