立法会十七题：私人写字楼的供求情况
问题：
据报，有测量师行估算，截至二○二四年十二月底，中环甲级私人写字楼的空置率超过13%，并预计于二○二五年该区租金会再下跌5%。就此，政府可否告知本会：
（一）过去三年，本港各级别私人写字楼的每平方呎平均售价及月租，以及空置率，并按季度列出分项数字；
（二）有否预计，未来五年各区各级别私人写字楼的供求情况；及
（三）有何具体策略平衡各区私人写字楼的供求情况以纾缓空置率恶化的问题；会否在新发展区域（如北部都会区）引入弹性机制以划定用地的商业用途；如会，详情为何；如否，原因为何？
答复：
主席:
就提问各部分，经谘询财经事务及库务局后，现回复如下：
（一）差饷物业估价署（估价署）会从不同来源蒐集物业交易及租金资料，编制及定期公布私人物业的平均售价和平均租金。在私人写字楼方面，估价署的一贯做法是就七个主要的私人写字楼区进行详细分析。根据估价署去年四月公布的《香港物业报告2024》，截至二○二三年年底，全港私人写字楼的总存量约为1 310万平方米，甲级写字楼占66%，乙级占23%，丙级占11%。过去三年（即二○二二至二○二四年），估价署公布的各级别私人写字楼按主要分区划分的季度平均售价及平均租金分别列于附件一及附件二。
此外，估价署每年年底亦会就私人物业进行空置物业调查，并在《香港物业报告》公布该空置概况的相关数据。二○二一至二○二三年期间全港各级别私人写字楼的年底空置率表列如下：
| 年份 | 甲级 | 乙级 | 丙级 | 整体空置率 |
| 二○二一 | 12.5% | 13.1% | 9.3% | 12.3% |
| 二○二二 | 15.1% | 15.1% | 8.8% | 14.4% |
| 二○二三 | 16.0% | 14.9% | 9.0% | 14.9% |
（二）政府未有估算短中期私人写字楼需求。至于供应方面，估价署每年会于《香港物业报告》发布各级别私人写字楼未来两年的预测落成量。根据估价署去年四月公布的《香港物业报告2024》，二○二五年私人写字楼的预测总落成量约为136 000平方米，相比二○二四年的约156 000平方米轻微下跌。二○二四和二○二五年各级写字楼的预测落成量表列如下：
| 年份 | 甲级（平方米） | 乙级（平方米） | 丙级（平方米） |
| 二○二四 | 146 000 | 9 300 | 1 000 |
| 二○二五 | 126 400 | 9 400 | 300 |
（三）政府正积极透过不同措施促进商业地产市场健康发展，这些措施包括：
（i） 政府会审时度势，以审慎务实的态度，有节有度地在市场推出土地。因应当前经济环境、写字楼空置率和预计的供应，政府自二○二三至二四财政年度起未有推出商业用地项目，近几年最后售出的商业地皮已是二○二三年三月的旺角洗衣街用地。
（ii） 政府正积极落实产业政策，抢人才抢企业，为经济扩量提质。透过加强招商引资和宣传香港的独特优势，香港将吸引更多内地及海外的企业和资金来港设立或扩展业务，包括成立新公司或升级扩张现有香港公司为地区总部等，从而制造更多对工商铺位和写字楼的需求。根据投资推广署和政府统计处的最新年度调查，二○二四年母公司在海外或内地的驻港公司总数增至9 960间，按年上升约10%，创历史新高。驻港地区总部、地区办事处和当地办事处的数量亦有所增加（增幅分别超过5%、4%和13%）。另外，截至去年年底，引进重点企业办公室已引进接近70家重点企业。这些企业大部分都会在香港设立全球或地区总部，带动写字楼需求。
（iii） 就土地规划而言，传统写字楼在法定图则上主要划作「商业」用途地带。除办公室外，「商业」地带一般亦容许多项经常准许用途，包括酒店、食肆、商店及服务行业、教育机构、展览或会议厅、康樂文娱场所、娱乐场所、以及资讯科技及电讯（包括数据中心、数据处理／电脑中心等）。换言之，目前规划制度已预留弹性，容许发展商在「商业」用地因应市场状况和营商考虑等进行写字楼以外的商业用途。此外，最近北部都会区洪水桥／厦村新发展区修订规划指引表明，不再规定「商业」用地兴建出来的楼面多少要做办公室、多少要做零售，这正是希望能在规划上预留足够弹性以回应变化快速的市场。
（iv） 在规划北部都会区的新发展区时，我们会适当地建议个别用地容纳更多不同用途，以配合不断转变的市场需要。例如我们将新田科技城分区计划大纲图上拟议北环线铁路站附近的土地划作「其他指定用途」注明「混合用途」地带，力求该地带可靈活发展，容许在纵向樓宇或横向空间内发展作多种用途，包括商业、住宅、教育、文化、康樂和娱樂等用途。
（v） 就一些具规模、投资金额较大的发展项目，发展局会与市场业界保持紧密沟通，预先听取市场持份者对项目的发展方向以及招标条款的意见。例如，发展局去年十二月邀请市场就北部都会区的三个「片区开发」试点提交意向书，希望蒐集市场的意见和建议，以敲定日后公开招标的细节和条款。
（vi） 北部都会区是一项跨越多年的发展计划，我们明白在规划上必须具有灵活性以切合社会及产业发展的需要，与时并进。即使北部都会区的用地在法定图则上已订明其准许的土地用途，现行规划制度容许提出规划许可和修订图则的申请以作调整，城市规划委员会根据最新情况作综合考虑。
完
2025年2月12日（星期三）
香港时间17时45分
香港时间17时45分
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